辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)方案（技術(shù)方案）投標(biāo)方案投標(biāo)人名稱：****有限責(zé)任公司地址：****號二樓聯(lián)系人：****1第一章項目服務(wù)規(guī)劃 1.1.整體設(shè)想與策劃 1.1.1.人性化物業(yè)管理 1.1.2.重視員工的管理理念 1.2.環(huán)境管理中人性化因素的融入 1.2.1.以人為本的辦公環(huán)境概念 1.2.2.為客戶提供體貼入微的關(guān)懷 1.2.3.全面實(shí)施綠色環(huán)境保護(hù)計劃 1.2.4.充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法 1.2.5.堅持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范化 1.2.6.充分發(fā)揮高科技在管理中的作用 第二章項目維修保養(yǎng)管理 2.2.組織制度 2.2.1.崗位設(shè)置 2.2.2.人員要求 2.2.3.崗位責(zé)任 2.2.4.考核制度 222.3.技術(shù)管理 2.3.1.技術(shù)資料管理 2.3.2.基本技術(shù)保障 22.3.3.操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.3.4.員工技術(shù)培訓(xùn) 2.4.設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng) 2.4.1.管理責(zé)任定員 2.4.2.設(shè)備日常運(yùn)行、維修 2.4.3.設(shè)備運(yùn)行管理方式 2.4.4.計劃保養(yǎng) 2.4.5.防范性計劃保養(yǎng)周期 2.4.6.大修及更新改造 2.5.設(shè)備正常運(yùn)行保障 2.5.1.工程管理 2.5.2.協(xié)助管理項目 2.5.3.工程管理制度 2.5.4.維修保養(yǎng)應(yīng)急措施 2.5.5.組織措施 2.6.維修服務(wù) 2.6.1.維修服務(wù)的含義及內(nèi)容 2.6.2.主要工作制度及其基本程序 2.6.3.建立維修服務(wù)檔案 2.6.4.保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則 2.6.5.改進(jìn)管理手段 2.7.能源和維修材料管理 2.7.1.能源管理 32.7.2.維修材料、備件及工具管理 第三章項目保安管理 3.1.概述及人力配備 3.1.1.概述 3.1.2.人力資源配備 3.2.消防安全事件 3.2.1.消防安全 3.2.2.各類防火事件 3.3.人身及財物安全 3.3.1.訪客驗(yàn)證登記 3.3.2.客戶登記備案 3.3.3.鑰匙發(fā)放借用 3.3.4.更換鎖具、配置鑰匙規(guī)定 3.3.5.揀拾物品安全規(guī)定 3.3.6.接報刑事治安事件 3.3.7.財務(wù)取送款規(guī)定 3.3.8.警衛(wèi)交接班規(guī)定 3.3.9.警衛(wèi)請示匯報規(guī)定 3.3.10.內(nèi)部安全巡視規(guī)定 3.3.11.客戶未鎖門的安防管理規(guī)定 3.3.12.火災(zāi)應(yīng)急處置 3.3.13.緊急疏散 3.3.14.停車場管理規(guī)定 4 4.1.目的及操作程序 4.1.2.操作程序 4.2.人力資源配備 4.2.2.工作內(nèi)容 4.2.4.招聘條件 4.2.5.培訓(xùn)方式 4.3.清潔工作細(xì)則 91 914.3.2.男女衛(wèi)生間 4.3.4.通道 4.3.5.樓梯 4.3.6.外圍車道 4.4.清潔設(shè)備的保養(yǎng)及使用 4.4.1.吸水機(jī) 4.4.2.吸塵器 4.4.3.洗地機(jī) 4.4.4.拋光機(jī) 4.4.5.吹干機(jī) 54.4.6.洗沙發(fā)機(jī) 4.4.7.三合一地毯清洗機(jī) 4.5.清潔劑的種類及使用方法 4.5.1.起蠟水 4.5.2.封地蠟 4.5.3.底蠟 4.5.4.面蠟 4.5.5.拋光蠟 4.5.6.家具蠟 4.5.7.全能清潔劑 4.5.8.玻璃清潔劑 4.5.9.潔廁劑 4.5.10.洗手液 4.5.11.高泡地毯清潔劑 4.5.12.低泡地毯清潔劑 4.5.13.不銹鋼清潔劑 4.5.14.牽塵劑 4.5.15.化泡劑 4.5.16.萬能除漬劑 4.6.質(zhì)量控制計劃及其他管理制度 4.6.1.崗前培訓(xùn) 4.6.2.監(jiān)督計劃 4.6.3.溝通方案 64.6.4.應(yīng)急措施 4.6.5.問卷考核 4.7.安全操作守則 4.7.2.范圍 4.7.3.一般資料 4.7.4.工具 4.7.5.設(shè)備 4.7.6.工作須知 第五章項目管理服務(wù)控制程序 5.1.安全控制程序 5.1.2.范圍 5.1.3.職責(zé) 5.1.4.工作程序 5.1.5.支持性文件 5.1.6.相關(guān)記錄 5.2.消防控制程序 5.2.2.范圍 5.2.3.職責(zé) 5.2.4.消防工作程序 5.2.5.支持文件 75.2.6.相關(guān)記錄 5.3.服務(wù)設(shè)施、設(shè)備管理控制程序 5.3.2.范圍 5.3.3.職責(zé) 5.3.4.工作程序 5.3.5.支持性文件 5.3.6.相關(guān)記錄 5.4.保潔工作控制程序 5.4.2.范圍 5.4.3.職責(zé) 5.4.4.工作程序 5.4.5.支持性文件 5.4.6.相關(guān)記錄 5.5.緊急事件處理控制程序 5.5.2.范圍 5.5.3.職責(zé) 5.5.4.工作程序 5.5.5.支持性文件 5.6.收樓、入住、退租管理控制程序 8 5.6.2.范圍 5.6.3.職責(zé) 5.6.4.工作程序 5.6.5.支持性文件 5.6.6.相關(guān)記錄 5.7.二次裝修管理控制程序 5.7.2.范圍 5.7.3.職責(zé) 5.7.4.工作程序 5.7.5.支持性文件 5.7.6.相關(guān)記錄 5.8.車輛管理控制程序 5.8.2.范圍 5.8.3.職責(zé) 5.8.4.工作程序 5.8.5.支持性文件 5.8.6.相關(guān)記錄 5.9.日常服務(wù)控制程序 5.9.2.范圍 95.9.3.職責(zé) 5.9.4.工作程序 5.9.5.相關(guān)記錄 第六章項目報價及承諾 6.1.1.報價依據(jù) 6.1.2.報價計算原則 6.1.3.服務(wù)面積及區(qū)域 6.2.費(fèi)用預(yù)估 6.2.1.耗材費(fèi) 6.2.2.人工費(fèi) 6.2.3.工裝費(fèi) 6.2.4.管理費(fèi) 6.2.6.年物管費(fèi)總計 6.3.服務(wù)承諾 6.3.1.目標(biāo)的承諾 6.3.2.合同承諾 第七章項目應(yīng)急預(yù)案 7.1.應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)控制程序 7.1.1.緊急突發(fā)事件分類 7.1.2.緊急突發(fā)事件類型 7.1.3.重大緊急突發(fā)事件處理 7.2.意外性事件 7.2.1.可能發(fā)生意外情況 7.2.2.各崗采取措施 7.3.火警火災(zāi) 7.3.1.報警與確認(rèn) 7.3.2.處理原則及辦法 7.3.3.現(xiàn)場控制 7.3.4.撲滅后的處置 7.4.停電事件 7.4.1.檢修停電 7.4.2.臨時停電 7.4.3.總結(jié)情況 7.5.暴雨雷擊 7.5.1.管理處響應(yīng) 7.5.2.崗位職責(zé) 7.6.高空拋物與觸電應(yīng)急處理 7.6.1.預(yù)防高空拋物 7.6.2.高空拋物應(yīng)對措施 7.6.3.觸電急救應(yīng)急處理 7.7.夏季中暑 7.7.1.中暑癥狀 7.7.2.預(yù)防措施 7.7.3.應(yīng)急處理 7.7.4.裝備管理 7.8.傳染病疫情防控 7.8.1.傳染病分析 7.8.2.預(yù)防和緊急措施 7.9.其他事件 7.9.1.汛期緊急處理程序 7.9.2.電梯困人的應(yīng)急方案 7.9.3.消防應(yīng)急方案 第一章項目服務(wù)規(guī)劃1.1.整體設(shè)想與策劃商務(wù)辦公樓、餐廳、酒店，具有優(yōu)越的地理位置和便利的外部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項功能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為XX樹立良好的形象。基于上述因素，認(rèn)為XX辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。作為高質(zhì)量物業(yè)項目，建成后必然要求提供有與之相適應(yīng)的高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。公司將憑借XX特有企業(yè)文化底蘊(yùn)和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢，整合的傳統(tǒng)與高新技術(shù)優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢，使物業(yè)保值、升值。運(yùn)用科學(xué)的管理方法，提升綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的設(shè)想及策劃。人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。在海關(guān)辦公樓，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注物業(yè)使用者的工作環(huán)境質(zhì)量、關(guān)注辦公樓的整體氛圍為特征的物業(yè)管理，使該項目成為“人性”得以充分張揚(yáng)的生存空間。我們在“XX辦公樓”將實(shí)施“人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃具體為：(一)員工是人性化物業(yè)管理的實(shí)施者，只有“善待員(二)多層次、多角度地激勵員工，以滿足員工物質(zhì)與(三)主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人(四)關(guān)注員工自我價值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)(六)為員工設(shè)計職業(yè)生涯，通過培訓(xùn)，使每一個物業(yè)戶接待日”,傾聽客戶心聲，滿足客戶的合理需求。提高XX辦公樓物業(yè)管理水平必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管運(yùn)用我公司已經(jīng)建立起來的四個系統(tǒng)——IS09002國際質(zhì)量保證體系、MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))、CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象識別系統(tǒng))、CS系統(tǒng)(客戶滿意戰(zhàn)略)確保海關(guān)辦公樓的管(一)IS09002質(zhì)量保證體系——對范公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的IS09002質(zhì)量保證體系并在系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量保(二)MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))——對信息處理的規(guī)范(三)CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象設(shè)計系統(tǒng))——提升辦公樓的文化品位我們將對XX辦公樓的形象設(shè)計提供參考意見及方案。該設(shè)計內(nèi)容包括辦公樓標(biāo)識、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員工的服飾、標(biāo)牌等。(四)CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略)——為客戶提供全方位服務(wù)將在XX辦公樓實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客戶需要出發(fā)，以客戶滿意為目標(biāo)，為客戶提供全方位的服務(wù)。在XX辦公樓的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和配合下，嚴(yán)格按照XX市有關(guān)物業(yè)管理條例的規(guī)定對辦公樓實(shí)行規(guī)范化管理，確保發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動的狀態(tài)之中。此外，我們在嚴(yán)格執(zhí)行條例的同時，還將對日常管理的有關(guān)問題做有益的探索，為XX辦公樓的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻(xiàn)。管理公司建議在辦公樓的管理中，根據(jù)辦公樓的實(shí)際情況逐步建立及使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理辦公樓包1.樓宇自動化系統(tǒng)(BA)2.辦公自動化系統(tǒng)(OA)3.通訊自動化系統(tǒng)(CA)4.消防自動化系統(tǒng)(FA)6.物業(yè)管理自動化系統(tǒng)(MA)第二章項目維修保養(yǎng)管理行使用。適應(yīng)高檔辦公樓(及酒店)辦公和經(jīng)營服務(wù)需要。實(shí)施維修保養(yǎng)項目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保作中根據(jù)不同的具體情況和業(yè)主委托的實(shí)際管理內(nèi)容進(jìn)行2.2.組織制度部門名稱：工程部(或維修部)——辦公樓工程維修服務(wù)部門維修保養(yǎng)主管(工程師):XX人(一)主管：工程師或技師職稱，10年以上工作經(jīng)驗(yàn)。(二)電站電工：有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級以上技術(shù)等級，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)。(三)維修電工：有(高)低壓電工操作證，中級以上技術(shù)等級，3年以上物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。(四)水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。有物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。(五)弱電技工：弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運(yùn)行(一)維修保養(yǎng)主管：直接上級項目經(jīng)理6.向經(jīng)理報告工作完成情況、費(fèi)用執(zhí)行情況及經(jīng)營情(二)工程師(主管兼)。直接上級公司工程部總監(jiān)(三)能源使用管理(四)班組(或崗位)領(lǐng)班。(五)技工。直接上級領(lǐng)班工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定)。(六)值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。直接上級主管。(七)檔案、資料管理；文秘性工作。根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)(一)部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級考核標(biāo)(二)員工逐級考核：制定領(lǐng)班、技工逐級考核標(biāo)準(zhǔn)和(三)考核內(nèi)容：(1)保養(yǎng)計劃完成情況。(2)設(shè)備完好率和運(yùn)行情況。(3)服務(wù)質(zhì)量。(4)費(fèi)用執(zhí)行情況。(1)績效。(2)業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。(3)工作質(zhì)量。(4)服務(wù)態(tài)度。(一)制定詳細(xì)的技術(shù)資料管理制度，細(xì)化技術(shù)資料的(二)技術(shù)資料內(nèi)容：(一)建立基本技術(shù)保障體系，由工程師牽頭，高中級(二)專項技術(shù)(或設(shè)備)保障：3.針對性地建立與市政(或政府)及社會專業(yè)維修隊伍種形式適時聘請專項技術(shù)人員協(xié)助解決并對酒店員工進(jìn)行22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、檢修規(guī)程及操作程序修人員共同參與設(shè)備運(yùn)行，指導(dǎo)并處理專項技術(shù)問題，在實(shí)際工作中教會崗上維修人員。3.系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師(或技師)對技工進(jìn)行深入的較全面的培訓(xùn)。4.專業(yè)之間交叉培訓(xùn)。結(jié)合日常工作利用多種形式對員工進(jìn)行一專多能培訓(xùn)。這是一項長期的工作。5.培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進(jìn)行考核，以確認(rèn)受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績效。(三)竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細(xì)培訓(xùn)計劃另定。(一)建立設(shè)備明細(xì)臺賬，按單體分項。(二)將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。所有維(三)設(shè)備分管責(zé)任人對設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備(四)制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度(細(xì)則根據(jù)實(shí)際情況確定)。(一)對辦公樓及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)(二)對商戶的裝修施I進(jìn)行監(jiān)督管理。(三)辦公樓水電正常運(yùn)行管理及維護(hù)，保證商戶正常(四)公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(1)負(fù)責(zé)辦公樓變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理、維修(2)負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房、自來水泵房、消防泵房等動力機(jī)(3)負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域的照明維護(hù)。(4)負(fù)責(zé)辦公樓臨時供電的安排和計劃。(5)負(fù)責(zé)防火卷簾門的維修和保養(yǎng)。(6)負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)23部扶梯及垂直電梯日常運(yùn)行、管(7)對辦公樓各系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案。2.通風(fēng)、給排水(1)負(fù)責(zé)辦公樓通風(fēng)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、空(2)通風(fēng)系統(tǒng)在使辦公樓有一個良好舒適的環(huán)境同時，3.綜合維修(1)負(fù)責(zé)整個辦公樓內(nèi)外所有水箱、水池、污水井、(2)對于辦公樓內(nèi)所有公共范圍的土建問題，進(jìn)行維(3)對外來施工人員進(jìn)行安全教育及協(xié)議簽訂。4.弱電(1)負(fù)責(zé)辦公樓保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)及公共(2)負(fù)責(zé)辦公樓巡更系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維護(hù)工作。(3)負(fù)責(zé)LED大屏系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維護(hù)工作。(一)設(shè)備運(yùn)行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運(yùn)行主管(或領(lǐng)班)(二)設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行維修班組執(zhí)行，各工種分(三)機(jī)電系統(tǒng)實(shí)行24小時運(yùn)行值班制度。(四)運(yùn)行人員適用于相關(guān)的日常維護(hù)、保養(yǎng)、服務(wù)工(五)根據(jù)餐飲、客房、辦公樓等不同的經(jīng)營需要，在運(yùn)行班組中劃分責(zé)任區(qū)域。(六)設(shè)備運(yùn)行內(nèi)容：1.站點(diǎn)24小時運(yùn)行值班電站(及發(fā)電機(jī))、中控室(及衛(wèi)星站)、熱力站(及冷凍站)設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時負(fù)責(zé)相關(guān)的日常維護(hù)及臨時性維修。2.系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修值班運(yùn)行維修班組實(shí)施24小時值班。負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、消防、通信等機(jī)電系統(tǒng)的綜合運(yùn)行、維修及相關(guān)服務(wù)。運(yùn)行操作項目3.站點(diǎn)故障處理(1)系統(tǒng)停、送(開關(guān))操作(2)機(jī)房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視(3)公共區(qū)巡視(4)系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)調(diào)整(5)運(yùn)行表格(提要)4.按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運(yùn)行表格，主要內(nèi)容如下|(1)各類巡視表(2)各類運(yùn)行記錄表(3)交接班表(4)故障處理登記表(七)日常維修內(nèi)容：(八)運(yùn)行維修制度(提要)(九)建立運(yùn)行維修“速查表”(一)建立每臺設(shè)備的維修檔案，動態(tài)反映設(shè)備情況。(二)按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防范性保養(yǎng)計(三)制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計劃。(四)強(qiáng)制保養(yǎng)(或檢測)項目：17.樓頂、室外廣告牌(架)結(jié)構(gòu)；20.各種蓄電池(電瓶);(一)年周期保養(yǎng)計劃主要項目：13.消防煙(溫)感探頭；(二)季度周期保養(yǎng)計劃主要項目：2.空氣處理機(jī)(風(fēng)機(jī));3.空調(diào)散流器(風(fēng)口);4.分路低壓開關(guān)(分路電盤);(三)月周期保養(yǎng)計劃主要項目：(一)符合下列情形之一，即視為大修。1.發(fā)生的單項維修費(fèi)用符合海關(guān)財務(wù)制度規(guī)定的固定安裝等。)的低值設(shè)備。)(二)實(shí)施大修的辦法3.由相關(guān)人員決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專(一)工程部每天工作事項1.每天按時交接班后，首先做好各自區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，保證所有辦公區(qū)域、設(shè)備操作間的衛(wèi)生整潔。2.工程部人員每日對所管轄的各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真及時上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。3.工程部人員每日必須嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，對所操作的設(shè)備運(yùn)行情況要認(rèn)真填寫清楚，并對在運(yùn)行中所發(fā)現(xiàn)的問題要及時上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4.工程部配電室人員每天必須嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，并對所有設(shè)備的每日耗能、容量詳細(xì)記錄，保證正常供電。5.工程部每日必須保證有人接聽報修電話，保證維修工及時維修率為100%,保證整棟辦公樓的正常工作。6.工程部經(jīng)理每日必須對所管轄的所有區(qū)域進(jìn)行檢查、督促各工種人員的工作，對所發(fā)現(xiàn)的問題，要及時給予糾正并幫其改正7.工程部值夜班人員必須在十一點(diǎn)以前對所有設(shè)備、設(shè)施檢查無誤后，方可休息，運(yùn)行工每日必須早上7點(diǎn)半開啟制冷機(jī)組，下午6點(diǎn)關(guān)閉運(yùn)行設(shè)備。8.工程部各班組負(fù)責(zé)人必須在每日下午6點(diǎn)集中開碰頭(二)工程部禮貌用語規(guī)范好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?”在報修人員講明需維修的事項時，做好記錄(如：報修事項、報修地址、報修人姓名及電話),在記錄做好后說“好的，我們會盡快派維修工趕到現(xiàn)場給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?”再問進(jìn)入后說“您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?”后，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。維修完畢后說“您好!現(xiàn)在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?”在報修人查人員或參觀人員說“您好!您有什么需要幫助的嗎?”再下。”再經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后說“您好!請您登記一下。”在(三)水暖維修工服務(wù)流程5.維修時需進(jìn)入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用11.每周對辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計，隨時(四)電工服務(wù)流程5.維修時需進(jìn)入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用(五)配電室值班員服務(wù)流程2.值班人員每天必須認(rèn)真巡查配電室從高壓到低壓供10.如發(fā)生停電事故時應(yīng)沉著冷靜，查明停電原因，并(六)空調(diào)操作工服務(wù)流程2.每天接班前對冷水機(jī)組及附屬設(shè)備做認(rèn)真細(xì)致的檢(一)使用和經(jīng)營過程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工(二)辦公樓擴(kuò)大經(jīng)營增加的工程項目。(三)辦公樓內(nèi)客戶自行實(shí)施的二次裝修工程。(四)客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)”工程。(一)內(nèi)部施工管理1.目的規(guī)范裝修管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。2.適用范圍適用于辦公樓物業(yè)裝修的管理工作。3.職責(zé)(1)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請的審批及重大違章裝修的(2)物管部負(fù)責(zé)受理業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、(3)物業(yè)工程部各專業(yè)主管負(fù)責(zé)業(yè)主的裝修初審，工程經(jīng)理和工程副總負(fù)責(zé)技術(shù)上的復(fù)審。(4)部門對裝修過程各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。(5)保安部負(fù)責(zé)裝修安全消防的審批及安全巡查。()物業(yè)財務(wù)部負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費(fèi)用的收取。4.程序(1)裝修申請①業(yè)主提出裝修申請時，物業(yè)部應(yīng)要求業(yè)主如實(shí)填寫《裝修申請表》各款內(nèi)容以及《施工人員登記表》,并提供裝修施工設(shè)計圖(指平面設(shè)計圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、電力照明設(shè)計及用電量圖、給排水設(shè)計圖等)和相關(guān)技術(shù)資執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件(需加蓋公章)各一份。(2)裝修審批1)審查裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)2)裝修是否存在有嚴(yán)重的消防隱患。3)是否有其他違章情況。填寫《裝修圖紙審核意見》,物業(yè)經(jīng)理最終簽批，審批工作1)裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修押金、建筑垃圾2)裝修施工單位將施工人員身份證復(fù)印件(根據(jù)《施工人員登記表》上人員名單)交客服大廳(以供制作裝修施工人員出入證)。(3)施工期間的管理①施工期間，物管部需每日至少巡查一次裝修施工情況，檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》,保安人員嚴(yán)1)未按規(guī)定張貼《施工許可證》。2)未按規(guī)定的施工時間施工。3)超出申報范圍內(nèi)的裝修項目。4)違反裝修管理規(guī)定及國家相關(guān)的其他規(guī)定。5)工程和物管部人員對裝修材料進(jìn)行監(jiān)督管理，要求(4)裝修施工的驗(yàn)收(二)客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。(1)為了強(qiáng)化施工現(xiàn)場管理，做到文明施工，提高企(2)本規(guī)定對施工現(xiàn)場管理中所涉及的主要環(huán)節(jié)，均2.細(xì)則(1)現(xiàn)場施工人員行為規(guī)范⑥施工人員不得留宿在施工現(xiàn)場(除業(yè)主要求現(xiàn)場保留值班人員或項目具備獨(dú)立的生活區(qū)并業(yè)主同意外)。他生活垃圾，嚴(yán)禁將殘渣剩菜及雜物倒入坐便器及下水管(含預(yù)算清單表),如有變更應(yīng)不低于同等材料的品質(zhì)，并(2)安全工作①施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙、喝酒(或設(shè)立獨(dú)立吸煙區(qū))。⑤任何電動機(jī)具使用中嚴(yán)禁以裸線頭直接插入插座進(jìn)(3)撤場各工種在所有作業(yè)完工后，最后一道工序撤場前，必須做到活完料場清，達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn)(包括準(zhǔn)備交接過程中必須具備的各種資料)。(一)業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施斷電、無煤氣(非取用能源開關(guān)、設(shè)備設(shè)施損壞所致)。以此向上查，是否前一節(jié)開關(guān)、設(shè)施故障，有故障排除，無故即向市政相關(guān)部門報告等候急修人員趕到，配合處理；同時告知業(yè)主關(guān)閉使用開關(guān)，防止突然供應(yīng)產(chǎn)生意外。(二)突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施1.當(dāng)發(fā)生一路供電電源斷電時，操作另一路切入并向相關(guān)區(qū)域供電、其范圍有原確定的一些重要區(qū)域等，并檢查其供電系統(tǒng)均是正常。2.如屬市政故障，總煤氣管道有外泄的，要疏散人員。總水管有爆裂情況時，要用封帶臨時封堵，設(shè)立警告牌，防3.告知政府相關(guān)責(zé)任部門，同時了解是何原因、何時可恢復(fù)供應(yīng)，并告知業(yè)主(廣播或書面張貼)情況，提示關(guān)閉4.斷電、斷水、無煤氣時間過長的，如超過6小時要向(三)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施(四)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施應(yīng)急措施將有效緩解其產(chǎn)生的不良后果，具體應(yīng)急措施如(1)暴雨前檢查清除雨水落管天斗、窨井溝等處的垃(2)利用防汛防臺的專用工具設(shè)備如潛水泵、污水泵、(3)利用疏通機(jī)、疏通條對堵塞管道進(jìn)行疏通直至完(1)對報修及巡查中發(fā)現(xiàn)的污水管及排水管網(wǎng)堵塞情(2)告知堵塞點(diǎn)以上業(yè)主暫緩使用、并利用疏通機(jī)、(3)備足相關(guān)的工具材料，應(yīng)對疏通工作中可能產(chǎn)生(4)疏通完畢恢復(fù)管線試驗(yàn)證實(shí)暢通且無滲漏點(diǎn)才予(一)制定細(xì)致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。(二)落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。(三)規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時到位。(四)技術(shù)措施3.制定善后措施(各主要設(shè)備設(shè)施)。(五)主要應(yīng)急內(nèi)容：火警(災(zāi))、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事(六)工程部緊急事件處理原則辦公樓內(nèi)各部門和客戶(或客人)日常對設(shè)備設(shè)施及其根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的(一)無償服務(wù)：辦公樓應(yīng)提供的無償使用和保修的設(shè)(二)有償服務(wù)：主要是對客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的(三)“報修”與“投訴”:為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效(一)主要工作制度：(二)基本程序：對外以客戶為單位，對內(nèi)以各經(jīng)營或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝?(如房號等)建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性(一)原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺(二)客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修(三)租期內(nèi)維修記錄及客戶確認(rèn)文件。(四)有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。(五)與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來文件。(六)客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。(一)維修人員到場時間(自接到信息時起)2.投訴：5分鐘內(nèi)(二)同時多項維修處理順序：(以影響面大小確定)(三)技術(shù)保障：以服務(wù)優(yōu)先為原則。業(yè)(主管)工程師協(xié)助海關(guān)實(shí)施，內(nèi)容如下：(二)能源使用量記錄、統(tǒng)計、分?jǐn)偂?三)計量設(shè)備的檢測。(四)與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對。(五)能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)(一)管理方案：2.建立維修材料、備件專用庫房(或平臺),制定庫管(二)基本管理程序：1.總則為使各種物資的配置和領(lǐng)用規(guī)范化、程序化、合理化，防止因管理不善造成的混亂、浪費(fèi)，使之既能滿足日常辦公所需，又節(jié)約成本，開源節(jié)流，特制定本規(guī)定。2.適用范圍本規(guī)定適用于公司各類日耗用品及設(shè)備等的配置、領(lǐng)3.職責(zé)(1)行政部負(fù)責(zé)制度的編制和實(shí)施；(2)集團(tuán)各公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)各公司物資管理制度的審批和各種購置計劃的審批；(3)各相關(guān)部門負(fù)責(zé)本規(guī)定的貫徹實(shí)施；(4)財務(wù)部以及成本控制中心負(fù)責(zé)各項財務(wù)支出計劃的稽核，控制成本支出。4.工作程序(1)物資采購①行政部在年初或年中匯總各部門各項辦公用品計劃數(shù)，結(jié)合倉庫庫存量，編制采購計劃，填寫《物資采購申請單》(一式三聯(lián)，一聯(lián)自存，二聯(lián)采購聯(lián)，三聯(lián)財務(wù)聯(lián)),報總經(jīng)理審批后交采購部門實(shí)施采購(一聯(lián)自存，其余二聯(lián)交采購);②成本控制中心負(fù)責(zé)對采購過程的監(jiān)督、控制，對大件、貴重物件進(jìn)行招標(biāo)控制，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報總經(jīng)理；③采購物資到付后，由采購經(jīng)辦人員認(rèn)真核對產(chǎn)品品名、規(guī)格及數(shù)量等，送入倉庫待檢區(qū)或申購部門，填報入庫通知單經(jīng)申購部門驗(yàn)收后(隨附《物資采購申請單》第二聯(lián)),由倉庫人員簽字入庫；驗(yàn)收不合格的物資由采購人員辦理退貨手續(xù)。采購人員應(yīng)做好日常采購臺賬以備查；具體采購過程管理依據(jù)質(zhì)量管理體系《采購控制程序》執(zhí)行。④零星采購由申請部門填寫《物資采購申請單》,說明詳細(xì)理由，部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后送呈總經(jīng)理審批，審批通過轉(zhuǎn)交采購部門采購，理由不充分的或無配置理由的退回；⑤辦公設(shè)備購進(jìn)后必須辦理入庫手續(xù)，由倉庫人員、申購部門或網(wǎng)管配合采購人員對其包裝有效性、整機(jī)完整性、配套材料和零配件數(shù)量以及使用說明書、圖紙等有關(guān)資料和產(chǎn)品合格證書進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格辦理入庫、入賬手續(xù)，驗(yàn)收不合格由采購經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)退、補(bǔ)手續(xù)；⑥采購經(jīng)辦人員憑《采購申請單》(財務(wù)聯(lián))以及《物資入庫單》、發(fā)票等手續(xù)經(jīng)財務(wù)稽核后，報總經(jīng)理審批，辦理入賬、報銷手續(xù)；(2)物資領(lǐng)用①各部門計劃內(nèi)辦公用品的領(lǐng)用，需填寫《領(lǐng)料單》,經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)審簽后，憑單到倉庫領(lǐng)用；②倉庫保管人員認(rèn)真核對計劃，對超出計劃的領(lǐng)用可拒絕發(fā)放，退回各部門，補(bǔ)充說明詳細(xì)理由報總經(jīng)理審批后填寫《領(lǐng)料單》,倉庫予以發(fā)放。③緊急或特殊情況下，可由領(lǐng)料人簽字先行發(fā)料，但倉庫發(fā)料人應(yīng)負(fù)責(zé)跟催領(lǐng)料人及時補(bǔ)齊手續(xù)；對不及時補(bǔ)全手續(xù)造成賬卡物不相符的，由發(fā)料人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；④對復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、電腦等大件辦公設(shè)備，經(jīng)總經(jīng)理審批后采購經(jīng)辦人員可直接將貨送至申請部門，但采購經(jīng)辦人員、領(lǐng)用部門應(yīng)及時補(bǔ)全入庫、領(lǐng)用手續(xù)，無入庫手續(xù)的采購，財務(wù)稽核時應(yīng)予退回，并責(zé)令補(bǔ)齊，否則不予報銷；5.相關(guān)附件第三章項目保安管理保證辦公樓擁有一個良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)(一)保安人員工作要求(1)門衛(wèi)崗位實(shí)行24小時值班制度。(2)班前8小時、上班期間不得飲酒。(3)在崗期間要衣著整齊，不得穿短褲、背心上崗。(4)堅守崗位，不得串崗、離崗、睡崗，有事請假，(5)在崗期間不得在值班室內(nèi)從事各類與工作無關(guān)的(6)做好節(jié)假日期間值班工作，按時向上級部門匯報(7)熟悉公司區(qū)域環(huán)境，了解周邊情況，做好公司區(qū)(8)班前要清掃值班室及辦公樓周邊環(huán)境衛(wèi)生，并將(9)負(fù)責(zé)公司停車場車輛管理工作，確保自行車、電放任何車輛或堆放物品(裝貨出運(yùn)的車輛除外)。(10)認(rèn)真負(fù)責(zé)報紙、書信、匯款單、包裹收發(fā)工作，(11)對于來訪人員，須先同接待人聯(lián)系確認(rèn)，進(jìn)行登12)認(rèn)真填寫來客登記單，登記單必須收回并妥善保管(13)按時交接班，認(rèn)真填寫交接班記錄。匯款單、掛(14)休息日、節(jié)假日要嚴(yán)格控制人員進(jìn)入，嚴(yán)禁非工(15)嚴(yán)禁寵物進(jìn)入辦公樓。(16)嚴(yán)禁產(chǎn)品推銷等閑雜人員進(jìn)入辦公樓。(17)對于將公共設(shè)備帶出辦公樓的非工作人員，必須(18)值夜班人員要保持清醒，及時關(guān)閉大門，對于加(19)每日19點(diǎn)以后，要對辦公樓進(jìn)行每小時巡檢。(20)因玩忽職守導(dǎo)致公司安全保衛(wèi)工作出現(xiàn)問題的，嚴(yán)肅追究有關(guān)值班人員責(zé)任。2.違規(guī)處罰門衛(wèi)必須認(rèn)真履行以上職責(zé)，對違反規(guī)定的，按照以下(1)對于違反前十條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任人50元經(jīng)(2)對于違反第四條規(guī)定，串崗或離崗超過30分鐘的，按曠工一日處理。(3)對于違反第十一至十六條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任(4)對于違反第十七條規(guī)定并造成損失的，賠償損失。情節(jié)嚴(yán)重的，給予行政處罰或追究法律責(zé)任。(5)對于違反第十八、十九條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任(6)對于違反規(guī)定兩次以上，且經(jīng)勸誡工作沒有改進(jìn)的，進(jìn)行下崗學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)期間只發(fā)基本生活費(fèi)用，待培訓(xùn)合(二)保安崗位設(shè)置及職責(zé)項目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時間及人員配置1一層大堂(主樓)門崗維護(hù)主樓大堂良好的辦公秩序8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人2地庫出、入口崗驗(yàn)證進(jìn)出車庫車輛8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息3消防中控室值班崗確認(rèn)、消除報警及突發(fā)事件指揮中心8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息4門禁系統(tǒng)值班崗確認(rèn)、消除報警(內(nèi)保辦公室)8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息5外圍門崗控制、驗(yàn)證進(jìn)出物品8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進(jìn)入辦公樓20:00—8:00(次日)XX人7樓層巡視崗維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及安全8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人8外圍車場崗8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人共計：XX人3.2.消防安全事件1.依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的精神制定項目消防安全管理制度。2.根據(jù)工作需要項目須成立防火安全委員會，委員會主任由總物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任，各部門經(jīng)理為委員會委員。3.防火安全委員會作項目消防安全工作的最高決策機(jī)構(gòu)，實(shí)行逐級消防安全責(zé)任制。4.防火安全委員會每月定期組織消防安全檢查，并就有關(guān)的消防安全隱患提出書面整改意見。5.防火安全委員會責(zé)成項目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責(zé)，并進(jìn)行日常的消防安全管理工作。6.安保部負(fù)責(zé)制定消防安全的各項規(guī)章制度和消防安全責(zé)任書，交防火安全委員會審批。7.安保部依照制定的消防安全制度和責(zé)任實(shí)施日常的管理，有權(quán)對違反制度和責(zé)任的人員進(jìn)行教育和處罰。8.安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì)，定期對項目內(nèi)的單位和人員進(jìn)行消防安全的宣傳教育。9.項目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火安全為重點(diǎn)，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消10.安保部門根據(jù)實(shí)際情況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè)部通知各客戶/小業(yè)主配合。(一)中控室防火1.消防中控室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和動用明火。2.室內(nèi)禁止有放易燃易炸物品。3.無關(guān)人員不得在室內(nèi)逗留。4.室內(nèi)禁止違章操作。5.值班員要定期檢測室內(nèi)設(shè)備運(yùn)作時的溫度。6.正常情況下，中控房應(yīng)予以上鎖。7.值班員要定期清掃室內(nèi)設(shè)備的積塵。(二)電井房防火1.電井房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。2.電井房內(nèi)不得存放易燃、易炸物品。3.電井房內(nèi)閑人不得進(jìn)入逗留。4.電井房電工要定期檢查強(qiáng)電和內(nèi)線頭是否牢固。5.電工要定期清掃強(qiáng)電箱內(nèi)的積塵。6.電井房內(nèi)禁止聲音作業(yè)和接電。(三)電梯機(jī)房防火1.電梯機(jī)房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。2.電梯機(jī)房內(nèi)不得存放易燃易炸物品。3.電梯機(jī)房內(nèi)禁止違章作業(yè)。(四)空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火(五)庫房防火(六)辦公室內(nèi)防火(七)動用明火1.項目任何區(qū)域內(nèi)需要進(jìn)行電氣焊或其他明火作業(yè)時，須履行以下安全管理制度。可證》后方可作業(yè)。3.辦理動火許可證時，動火單位須提交動火人的特種作業(yè)操作證及身份證的復(fù)印件。4.動火現(xiàn)場須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土；50平方米應(yīng)配置一具4公斤以上的干粉滅火器。5.電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場必須有看火人隨時準(zhǔn)備撲救。6.發(fā)現(xiàn)聲音作業(yè)者，按“項目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)7.上述規(guī)定同時適用于項目工程部或項目所聘用之施1.進(jìn)入項目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的《出入證》;2.沒有《出入證》的人員進(jìn)入項目須履行來客來訪登記3.保安人員須問清來人進(jìn)入項目辦何事，找何人及個人4.工作人員先用電話進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)，電話聯(lián)系不通可請5.經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)后，請來客提交有效身份斑點(diǎn)件換領(lǐng)《訪客證》;6.工作人員接待來客進(jìn)入后，填寫《來客來訪人員出入登記表》;7.無任何證件又無人確認(rèn)的人員一律不得進(jìn)入物業(yè)；8.非工作時間內(nèi)進(jìn)入物業(yè)必須履行驗(yàn)證登記制度。凡簽約入伙項目寫字間/商鋪/單元的客戶/小業(yè)主，須2.履行安全登記備案手續(xù)須提交客戶/小業(yè)主的合法證3.公司提交《工商執(zhí)照》,辦事處商社提交《登記證》的復(fù)印件，小業(yè)主提交身份證復(fù)印件；澳臺回鄉(xiāng)證》的復(fù)印件；5.客戶須委任一名責(zé)任人負(fù)責(zé)安全登記備案的相關(guān)事6.物業(yè)管理員須每月核實(shí)客戶及人員的變動情況；7.安保部根據(jù)提供之客戶登記備案名冊，辦理《職員出入證》等相關(guān)手續(xù)。1.項目內(nèi)各類鑰匙須編號登記存放于項目中央檔案室鑰匙箱內(nèi)，由專人負(fù)責(zé)保管；保安部留項目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急情況下使用2.項目各部門日常工作中使用鑰匙應(yīng)到中央檔案室領(lǐng)取，特殊或緊急情況下方可借用中控備存鑰匙，保安部中控室借出鑰匙需由登記簽名，不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。3.所有取用的鑰匙須當(dāng)日歸還保管人，不允許在個人手4.重點(diǎn)要害部位之鑰匙的取用須有部門經(jīng)理的同意方5.取用客戶之托管鑰匙須有部門經(jīng)理的同意方可領(lǐng)取；6.取用人須履行鑰匙借用登記手續(xù)，用后要立即送還。6.經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，安保部派專人負(fù)責(zé)去配置鑰2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的情8.對超過保存期限的物品由安保部報請總物業(yè)經(jīng)理批物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶/小業(yè)主有關(guān)安全問3.如接報的是刑事治安案件，須立即派員趕赴現(xiàn)場確1.項目警衛(wèi)實(shí)行24小時倒班制，交接班時間為早8:00和晚8:006.交班領(lǐng)班在交接工作時須將當(dāng)日未辦完的事情交代4.保安巡視負(fù)責(zé)檢查路線內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公容，能當(dāng)場解決的事情即刻處置，解決不了的立即向相關(guān)部8.巡視人員每巡視一次，要仔細(xì)地做好巡視記錄，無論巡視中遇到任何問題均應(yīng)記錄在案，以備查詢。9.領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥10.保安部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常抽查巡邏情況，對巡邏工作進(jìn)行1.項目保安人員在小業(yè)主非工作時間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶未鎖單元門的情況，須立即給予確認(rèn)。2.保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶的單元門鎖有否遭到損毀和破壞，再確認(rèn)客戶內(nèi)有無人員加班/有無人員在。除遇可疑情況外，確認(rèn)過程中嚴(yán)禁巡查人員進(jìn)入客戶單元內(nèi)查3.在確認(rèn)后立即報告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖門情況確認(rèn)書》到現(xiàn)場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當(dāng)場填寫《確認(rèn)書》。4.當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認(rèn)書》收存于當(dāng)值記錄本內(nèi)，留待交班時清楚明了的交接，避免遺誤。5.當(dāng)值保安的接到要求開啟被鎖閉或貼封的單元門后，須持開啟單元的《確認(rèn)書》和鑰匙迅速前往。應(yīng)在接到通知后五分鐘內(nèi)到達(dá)。6.當(dāng)值保安在開啟單元門時，務(wù)必先確認(rèn)要求開啟單元門人的身份(出示《出入證》或本人身份證),請客戶/小業(yè)主對開啟單元內(nèi)的物品給予確認(rèn)，如無任何問題就請客戶在《確認(rèn)書》上簽名或蓋章。7.如果發(fā)現(xiàn)客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報稱單元內(nèi)有物品損毀或丟失，須立即保護(hù)好現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員出入；并按照緊急意外情況處置程序上報部門經(jīng)理。8.部門經(jīng)平時在接到報告后，連同物業(yè)部經(jīng)理迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場組織調(diào)查，并與客戶單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將9.保安巡查人員在處理上述事件時，應(yīng)注意自身的安全保護(hù)，在需要時可打“110”報警。如有警方人員到達(dá)現(xiàn)場，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)直轄市配合警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫出調(diào)查報告。1.為確保項目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、把可能造成的經(jīng)濟(jì)損失降至最低點(diǎn)，特制定此制度。2.火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級動作。三級為接到火警預(yù)報，二級為有火情發(fā)生(初起小火),一級為釀致3.當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時，即實(shí)施三級動作。消防中控室值機(jī)員立刻用對講機(jī)將火災(zāi)預(yù)警的位置通報消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)，消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)必須于3分鐘內(nèi)迅速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場進(jìn)行火情確認(rèn)。4.經(jīng)現(xiàn)場確認(rèn)有火情發(fā)生時，即實(shí)施二級動作。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場人員，利用現(xiàn)場滅火器具，展開撲救，同時將火情情況用對講機(jī)上報安保部經(jīng)理。經(jīng)細(xì)查如無火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修及查出原因。5.如火勢無法用滅火器具控制時，即實(shí)施一級動作，撲救人員在自身安全情況下啟用現(xiàn)場的消火栓，同時由保安部經(jīng)理將情況上報總物業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)對外撥打“119”和疏散賓客的指令，同時立即啟動消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)主由走火樓梯離開項目，并由總物業(yè)經(jīng)理通知國貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。6.項目各部門在接到總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的報警疏散指令后，應(yīng)按照辦公樓疏散規(guī)定中各部門的分工進(jìn)行動作。7.消防部門抵達(dá)現(xiàn)場后，火警現(xiàn)場交由消防部門指揮。8.火勢撲滅后，物業(yè)部在工程部、保安部兩部門的配合下，對事件做出調(diào)查、折照，對財物損失做出登記，通知保險公司盡快到達(dá)現(xiàn)場做理賠處理。(一)為保證項目內(nèi)一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點(diǎn)地實(shí)施疏散指令，特制定此疏散規(guī)定。(二)此疏散規(guī)定適用于火災(zāi)，涉爆及自然災(zāi)害需要疏散人群的事故。(三)疏散指令必須是總物業(yè)經(jīng)理或現(xiàn)場有關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人下達(dá)，由項目義務(wù)消防隊負(fù)責(zé)實(shí)施，義務(wù)消防隊從項目各部門工作人員中抽調(diào)組成。(四)實(shí)施疏散指令時，義務(wù)消防隊員須按照各自分工去完成任務(wù)。(五)義務(wù)消防隊安保部分隊的任務(wù)：1.門衛(wèi)接到指令后，迅速打開通往項目外圍的所有出入門；然后指引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單2.消防巡視警衛(wèi)在出事現(xiàn)場周圍實(shí)行警戒，勸阻人群不要闖入事故現(xiàn)場，并指引正確的疏散途徑；3.中控室值班員立即將客用電梯迫降至首層，啟動消防電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向(不可乘坐電梯)。(六)義務(wù)消防隊工程部分隊的任務(wù)：1.工程部電工迅速趕至事故現(xiàn)場切斷電源和相鄰上下樓層的電源，必要時切斷全項目的動力電源；(七)義務(wù)消防隊物業(yè)部分隊的任務(wù)：3.與各客戶消防負(fù)責(zé)人聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)計各公司逃出人員人(八)義務(wù)消防隊財務(wù)部、行政人事分隊的任務(wù)：2.安排人力協(xié)助物業(yè)部分隊轉(zhuǎn)移重要檔案資料和貴重3.行政人事部迅速統(tǒng)計疏散到安全地點(diǎn)的項目職員和(一)嚴(yán)格遵守國家行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定，配備各種專業(yè)(二)協(xié)助客戶詳細(xì)填寫車位申請表，并與客戶簽訂車(三)將租賃協(xié)議正本交財務(wù)部，財務(wù)部根據(jù)協(xié)議條款(四)財務(wù)部根據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費(fèi)用，保(五)停車場保安員對進(jìn)出停車場的車輛進(jìn)行嚴(yán)格的登(六)定時對停車場車輛停放情況，設(shè)備、設(shè)施情況進(jìn)(七)嚴(yán)禁客戶在停車場內(nèi)加油、擦、洗、修車輛及裝(八)協(xié)助清潔工維護(hù)停車場的清潔衛(wèi)生，保持車場整(九)嚴(yán)禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進(jìn)入車(十)做好停車安全宣傳工作。(十一)車輛進(jìn)入車場必須服從停車場統(tǒng)一管理，并按(十二)停放車輛管理規(guī)定好貴重物品，停車場不承擔(dān)車內(nèi)丟失任何物品及被盜的責(zé)危險品的車輛進(jìn)入車場。不得在停車場內(nèi)裝卸貨物陳放物第四章項目保潔管理XX辦公樓保潔的基本目的是為了營造一個舒適、干凈、整潔的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔辦公樓(及酒店)辦公和經(jīng)營服務(wù)的需要；采取適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護(hù)方法使辦公樓整體避免因?yàn)檗k公樓的長遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。為了向XX辦公樓業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的清潔服務(wù)工作，我們結(jié)合該物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際情況，有針對性地將影響該物業(yè)的外觀形象，內(nèi)部環(huán)境，以及業(yè)主的辦公特點(diǎn)的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，我們將提供以下清潔服務(wù)：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車場清潔，外圍環(huán)境綠化及專業(yè)石材地面養(yǎng)護(hù)、玻璃幕墻清潔等。本計劃書系統(tǒng)地概括了XX辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備情況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔計劃等，以便為業(yè)主提供一個舒適、整潔的辦公環(huán)境。2.衛(wèi)生間的清潔操作程序；3.公共區(qū)域走道的清潔操作程序；4.玻璃的清潔操作程序；5.空調(diào)出回風(fēng)口的清潔操作程序；6.墻壁的清潔操作程序；7.燈具的清潔操作程序；8.不銹鋼制品的清潔操作程序；9.電梯間的清潔操作程序；10.垃圾的運(yùn)送和清理操作程序。1.熟悉清潔衛(wèi)生操作規(guī)程和保潔標(biāo)準(zhǔn)。2.上班時，工作服裝整潔，并佩戴工牌。3.按時上崗作業(yè)，不遲到、不早退、不串崗、不消極怠4.服從保潔領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成好工作任務(wù)。5.遵守公司制定的各項規(guī)章制度。不得向客戶索取小費(fèi)。7.按時按要求保質(zhì)保量做好保潔工作。8.負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域的保潔工作。9.負(fù)責(zé)辦公樓各樓層衛(wèi)生間的日常保潔工作。10.負(fù)責(zé)對公共區(qū)域、衛(wèi)生間等場所的衛(wèi)生消殺工作。11.負(fù)責(zé)各樓層辦公垃圾、衛(wèi)生間垃圾的收集清運(yùn)工作。12.負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域內(nèi)照明裝置、消防設(shè)施等處的(一)例行清理(二)定期清理的內(nèi)容。(三)巡視保潔每天完成例行保潔和定期保潔任務(wù)后，即進(jìn)行巡視保公樓走廊、樓梯、臺階、正門。每1小時巡視一次，發(fā)現(xiàn)雜(四)保潔領(lǐng)班(1)負(fù)責(zé)清潔服務(wù)工作計劃人員調(diào)配、培訓(xùn)計劃和總(2)安排、督導(dǎo)清潔員落實(shí)完成各項計劃。(3)協(xié)調(diào)與其他各部門的工作關(guān)系，處理解決客戶的(4)定期檢查、巡視下屬各部計劃落實(shí)情況和具體工(5)巡視檢查本轄區(qū)的清潔水準(zhǔn)、員工紀(jì)律、服務(wù)態(tài)(6)負(fù)責(zé)對下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識、勞動紀(jì)律、業(yè)務(wù)(7)嚴(yán)格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避免浪費(fèi)和公物3.有禮貌4.有責(zé)任心5.沒有犯罪記錄6.有同類工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先7.居住地點(diǎn)較近優(yōu)先1.建立管理員工教育培訓(xùn)工作體系2.制定各層次培訓(xùn)計劃3.編制內(nèi)部培訓(xùn)教材4.制定考核方法5.將員工的培訓(xùn)績效與工資獎金、晉升緊密掛鉤3.按階段分層次、分類別實(shí)施培訓(xùn)計劃(一)客用電梯(二)客用電梯廳(三)貨用電梯(一)從庫房領(lǐng)取時，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀。如外殼、開關(guān)、電源線、底部、浮漂等機(jī)器的各個部分，然后接通電源試驗(yàn)一下，查看工作是否正常吸力的大小，如發(fā)現(xiàn)故障，立即停止使用，并及時上報直屬領(lǐng)導(dǎo)。(二)推拉機(jī)器工作時，不能用手拉著吸管和電源線走手上或者坐在機(jī)器上以免損壞機(jī)器的底部。(三)機(jī)器接通電源之前，要檢查電源開關(guān)及機(jī)器的啟(四)吸水時要時刻注意機(jī)器的工作聲音是否正常，如聽見蜂鳴聲及其非正常聲音要立即停機(jī)，及時查看機(jī)器運(yùn)行情況，切記不能把水吸進(jìn)得太滿，防止吸水馬達(dá)進(jìn)水，造成(五)使用機(jī)器過程中如發(fā)現(xiàn)故障，切勿打開機(jī)器私自修理，要及時送回庫房或請專業(yè)人員修理。(六)機(jī)器使用完畢，要立即進(jìn)行清潔，包括機(jī)器內(nèi)外，管子，吸水扒，電源線要盤好等。(七)愛護(hù)機(jī)器，人人有責(zé)，絕對禁止用腳踹、摔打及(三)機(jī)器接通電源之前，要檢查電源開關(guān)及機(jī)器的啟(四)吸塵器不能吸太大的垃圾和金屬物品，以免塵袋(五)機(jī)器使用完要馬上清潔，尤其是吸塵器的塵袋要(六)吸塵器要定期清理吸塵管、吸塵扒頭內(nèi)沾附的污垢，特別是吸塵管的接頭及機(jī)器上的進(jìn)塵口最容易沾附污(一)從庫房領(lǐng)取時，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)放下扶手調(diào)整好角度，打開機(jī)器開關(guān)，使機(jī)器平穩(wěn)的左右勻速移動使用中切記不要使機(jī)器左右搖擺過大以(四)洗地盤的安裝方法：對正卡口角度，并順時針旋(五)使用機(jī)器時，要時刻注意千萬不能把電源線纏進(jìn)(六)使用時要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(一)從庫房領(lǐng)取時，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)將拋光機(jī)的扶手翹起上好拋光盤，然后啟動拋光(四)拋光時要時刻注意紅色指針的位置應(yīng)在刻度“6”機(jī)器負(fù)載過重，容易損壞機(jī)器；如低于“4”說明拋光盤與(五)使用機(jī)器時，要時刻注意千萬不能把電源線纏進(jìn)(六)使用完畢，打開吸塵裝置，用吸塵器將塵箱里面(一)從庫房領(lǐng)取時，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(二)將吹風(fēng)機(jī)放在合理位置，以免影響別人通行。(四)使用時要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(五)使用如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時上報。(一)從庫房領(lǐng)取時，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(三)正確連接扒頭及吸扒的安裝位置。(四)打開扒頭上的開關(guān)，使清潔劑成泡沫狀均勻涂抹(五)清潔干凈后，用吸扒將沙發(fā)上的污跡清除干凈。(六)使用中要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(一)從庫房領(lǐng)取時，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(二)將稀釋好的低泡地毯清潔劑倒入凈水箱中，檢查(三)接通電源后，啟動機(jī)器，依次為總電源開關(guān)，噴(六)及時傾倒污水和添加稀釋后低泡地毯清潔劑。(七)使用后，將污水箱、滾刷、污水回收管及外表清(八)定期將噴嘴從機(jī)器上取下用石蠟進(jìn)行清洗，防止(九)使用中如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時上報。(一)用途：(二)使用方法：與30度—50度溫水按如下比例配比并均勻涂在地面(蠟面)上，待5至10分鐘后，用洗滌劑進(jìn)行清洗蠟。1.輕微蠟漬1:10。2.一般蠟漬1:4。3.頑固蠟漬1:2。(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：1.普通污漬1:40。2.一般污漬1:20。3.頑固污漬1:10。(三)注意事項：對皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：1.日常保養(yǎng)1:15。2.洗擦污漬1:5。(三)注意事項：對皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：稀釋比例1:4,噴在表面，停留3—5分后再進(jìn)行清潔。(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：輕微污漬1:20一般污漬1:15(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：專門消除清潔劑在機(jī)內(nèi)產(chǎn)生的泡沫，適用于地毯清洗機(jī)(二)使用方法：(三)注意事項：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。清除油漬、口香糖、血漬、唇膏漬、墨汁漬、膠貼漬及(二)使用方法：(三)注意事項：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。(一)主管及領(lǐng)班的不斷巡查(二)利用清潔巡查表確定沒有任何漏做的工作(三)經(jīng)理突擊檢測也將檢查之結(jié)果及時對甲方通報，以便甲方的檢查監(jiān)督工(一)對內(nèi)溝通渠道：3.項目經(jīng)理或項目主管把公司的通告張貼在各項目的(二)對外溝通渠道：了解到甲方對作業(yè)場所主管和員工在工作中的表現(xiàn)是否滿4.設(shè)立員工專用意見箱。公司在各作業(yè)場所的辦公室內(nèi)設(shè)立意見箱，每位員工都可以將自己認(rèn)為有利于工作的建議、工作中遇到問題、認(rèn)為管理中存在的問題等等寫成意見書，并以實(shí)名制的形式投遞至意見箱。通過設(shè)立意見箱不僅加強(qiáng)了公司與作業(yè)場所員工間的溝通，使每一名員工意識到自己是公司大家庭的一員，處在一個團(tuán)結(jié)、積極、有序的集體中，還可以得到一些好的建議，及時了解員工思想動態(tài)，解除員工心中的疑惑，看到管理中忽略的一些問題。5.項目主管與領(lǐng)班定期與客戶做巡查。6.各經(jīng)理、主管均配備通訊器材。培養(yǎng)多種技能的員工，公司有一支年輕并有熟練清潔工作技能的綜合隊伍隨時支援各項目。公司每月將以問卷形式對主管及員工進(jìn)行專項清潔技能及客戶特殊要求的考核；同時，將趁此機(jī)會評選出優(yōu)秀員工以作榜樣，并給予獎勵。工作中存在著許多危害隱患，公司認(rèn)為采取必要的安全措施及加強(qiáng)管理，傷害便可以防止。毫無疑問，在安全環(huán)境下具有很高的人文價值，并可增加員工的志氣，更重要的是在沒有意外事故發(fā)生的場所工作，公司及客戶會獲得更多的因此，公司敦促每一名員工在工作的地方要特別注意安全。此安全操作守則為公司員工各工種作業(yè)的指導(dǎo)守則，所有員工均沒有任何理由違反其中任何一條規(guī)定。顯然，此守則不能涵蓋每一情況，因此希望每一位員工能根據(jù)自己以往的工作經(jīng)驗(yàn)在本守則中及時補(bǔ)充你們的指導(dǎo)意見與工作規(guī)定，只有這樣，我們才能最大限度地減少員工在工作傷亡事故的可能性。此外，作為一名員工，必須遵守國家頒布的各項法律、法規(guī)及各種條例，增強(qiáng)防患意識，及時修正工作中的危險情況，為我們的客戶始終提供優(yōu)質(zhì)、快捷、準(zhǔn)確的服適用于所有公司所有職員。(一)服裝凡在工作區(qū)范圍內(nèi)，所有員工必須著裝整齊、規(guī)范，嚴(yán)禁穿背心、短褲、拖鞋之類不安全因素的服裝。(二)跑步只有在緊急的情況下才能跑步，平時不許在工作區(qū)域內(nèi)(三)吸煙上班時間不允許吸煙或攜帶香煙、火柴、打火機(jī)進(jìn)入工(四)行為(五)設(shè)備所有公司提供的設(shè)備與工具包括個人防護(hù)用品，必須安全可靠且能達(dá)到預(yù)期的功能。操作人員必須經(jīng)過正式培訓(xùn)方可使用。若要使客戶的工具，必須經(jīng)客戶相關(guān)管理人員核準(zhǔn)(六)安全指導(dǎo)對于新員工要注意安全教育，并確保其嚴(yán)格遵守安全操作守則，這是管理人員分配其工作時應(yīng)考慮的重要因素。(七)整潔工作過程中務(wù)必將產(chǎn)生的垃圾及其他廢棄物放置在規(guī)定的容器中，每日下班時必須把當(dāng)日產(chǎn)生之垃圾從工作現(xiàn)場移至垃圾站。工作進(jìn)行中工作區(qū)要保持清潔，工具及材料要經(jīng)常整理以保持走道暢道并在收工后帶離現(xiàn)場存放在規(guī)定地點(diǎn)。即便在施工過程中的短暫間隔，所有工具也必須放在規(guī)定地點(diǎn)，嚴(yán)禁堆放在工作現(xiàn)場。(八)工作規(guī)范所有的工種必須根據(jù)工作的特點(diǎn)對工作區(qū)域采取充分有效地維護(hù)措施，避免造成不必要的人身傷害，物品的損壞以及對周圍環(huán)境的衛(wèi)生品質(zhì)的影響。例如：1.所有的高空作業(yè)必須對其工作點(diǎn)下方的區(qū)域用“高空作業(yè)”警示牌加以提示并在工作結(jié)束后立即收回。2.對地面進(jìn)行清潔打蠟時，要安放“小心地滑牌”。3.工作中注意室內(nèi)的水溝蓋板是否蓋好。(九)工作問題員工必須在工作開始時檢查其所屬區(qū)域，確定安全情況。在每一班結(jié)束后要確認(rèn)所用電源火源或其他危害的東西是否已經(jīng)消除或裝在適當(dāng)?shù)娜萜鲀?nèi)。(十)工作日志應(yīng)客戶要求，必須將每日工作安排在實(shí)施前呈報相關(guān)部門。包括時間、工作內(nèi)容及人員情況，遇到特殊情況需延長工作時間時，必須事先向相關(guān)部門說明情況，在此期間必須要有高級管理人員在場負(fù)責(zé)監(jiān)理。(十一)特殊操作須知員工在工作過程中遇到有必要接觸任何開關(guān)、閥門及控(一)手工具(二)動力工具(三)起重設(shè)備3.不要使身體任何部位置于懸掛在起重機(jī)的貨物的下(一)安全帶3.在離屋頂邊緣或屋頂開口邊緣不足一米且邊緣沒有5.在接近屋頂邊緣及地面坑洞邊緣放置的梯子上工作(二)梯子(三)標(biāo)示在工作開始前將清楚明了的標(biāo)示放置在明顯或適當(dāng)?shù)?四)滅火器(五)可燃物(一)工作地點(diǎn)(二)管制區(qū)域(三)易燃液體2.消防滅火器必須設(shè)立在易燃液體10公尺以內(nèi)的地方。(四)垃圾、廢物、碎屑的處理放置所有的垃圾、廢物、碎屑在適當(dāng)?shù)娜萜鲀?nèi)，不可任意堆放在工地上、水溝或河道里，假如意外遺漏在路上要立第五章項目管理服務(wù)控制程序(一)重點(diǎn)要害部位的管理4.保安部督促相關(guān)部門建立重點(diǎn)要害部位安全管理制(二)指導(dǎo)客戶做好安全工作2.內(nèi)保主任負(fù)責(zé)商鋪、客戶簽定《轄區(qū)商鋪安全責(zé)任(三)一般治安問題處理程序(四)治安、刑事案件處理程序5.需要保留現(xiàn)場時，由保安部經(jīng)理或保安部主任(辦公樓值班經(jīng)理)派人對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)。8.上述各類情況均由保安部主任填寫《突發(fā)事件登記(五)受理客戶、商鋪丟失物品投訴。部訪問情況并由保安部主任填寫《客人丟失物品登記表》,2.根據(jù)客戶要求，或由保安部主任酌情向公安部門報(六)對員工進(jìn)行安全防范和遵紀(jì)守法培訓(xùn)。1.各門崗保安員要嚴(yán)格執(zhí)行《辦公樓客戶貨品出門制度》,檢查出門條是否與攜出物品相符。5.發(fā)現(xiàn)重大治安隱患和安全漏洞時要及時報告保安部(八)建立內(nèi)保業(yè)務(wù)檔案(九)為客人提供禮儀性服務(wù)(十)巡邏檢查工作程序2.發(fā)現(xiàn)客戶或商鋪有未鎖門或其他不安全問題，按照保修單》,上交保修單一星期后未修復(fù)的，填寫報修人員將(十一)重要會議和大型警衛(wèi)工作(十二)培訓(xùn)、練隊做好消防安全工作，檢查火災(zāi)隱患，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，確保客戶員工及顧客人身財產(chǎn)安全。適用委托管理項目的消防工作。保安部門負(fù)責(zé)組織、實(shí)施日常消防工作。(一)消防設(shè)備配置1.保安部門負(fù)責(zé)轄區(qū)公共區(qū)域滅火器的配備，并督促落2.保安部門負(fù)轄區(qū)重點(diǎn)部位如機(jī)房、庫房及相關(guān)區(qū)域滅火器材的配備，并組織落實(shí)。(二)消防設(shè)備、設(shè)施管理及維護(hù)1.保養(yǎng)部負(fù)責(zé)轄區(qū)消防系統(tǒng)及消防設(shè)備的維修保養(yǎng)，保安部門負(fù)責(zé)滅火器的維護(hù)及保養(yǎng)，并制定相應(yīng)的消防器材維護(hù)保養(yǎng)計劃。2.由保安部建立《消防器材設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)定》。3.保安部消防監(jiān)控室填寫《滅火器分布配置一覽表》、4.保安部門監(jiān)控室人員負(fù)責(zé)日常巡視檢查，填寫《樓層5.發(fā)現(xiàn)消防器材、設(shè)備設(shè)施丟失損壞應(yīng)立即報保安部消防主任(如主任不在，可直接報保安部經(jīng)理或值班主任),并填寫《工作審請單》交到保養(yǎng)部調(diào)度。6.保安部門每半年檢查一次消防器材是否靈敏有效，滅火器材壓力不夠和已過期的，應(yīng)馬上更換。由當(dāng)班檢查保安員填寫《消防器材檢查表》。(三)組建義務(wù)消防隊1.保安部門負(fù)責(zé)按照《XX市消防條例》有關(guān)規(guī)定組建義務(wù)消防隊，義務(wù)消防隊員由各部門抽調(diào)人員組成。2.消防主任對義務(wù)消防隊員進(jìn)行滅火常識、撲滅火災(zāi)等專業(yè)培訓(xùn)并做培訓(xùn)記錄，暫定每年組織演練。(四)組織消防演練1.公司每年組織實(shí)施消防演練。2.消防主任負(fù)責(zé)制定消防演練方案，確定演練區(qū)域及規(guī)3.消防主任負(fù)責(zé)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)、落實(shí)演練具體事項，保障演練順利進(jìn)行。(五)制定消防滅火作戰(zhàn)方案根據(jù)《XX市消防條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)具體情況，消防主任與消防局合作制定《重點(diǎn)保衛(wèi)單位滅火作戰(zhàn)方案》,(六)制定消防應(yīng)急滅火及疏散預(yù)案根據(jù)各客戶、商鋪、內(nèi)部辦公室所在不同區(qū)域制定消防疏散草圖，由公司選定專業(yè)制圖單位制作。(七)對客戶、商鋪及公司員工進(jìn)行防火指導(dǎo)保安部對各客戶、商鋪存在的火險隱患提出整改建議，對存在重大火險隱患的地方發(fā)《防火隱患整改通知書》,限期整改。客戶、商鋪按《防火隱患整改通知書》中改進(jìn)意見(八)裝修工程進(jìn)場人員和安全、消防確認(rèn)1.裝修單位應(yīng)按《施工安全責(zé)任書》中規(guī)定，備齊有關(guān)資料到保安部門辦理《施工出入證》。2.保安部門按《施工安全責(zé)任書》規(guī)定對施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違章施工情況，由當(dāng)班人員糾正并填寫《違章施工確認(rèn)書》。3.裝修完工后，施工單位按規(guī)定備齊有關(guān)資料報物業(yè)公司驗(yàn)收后保安部門進(jìn)行安全、消防確認(rèn)。(九)動用明火和使用電氣焊審批動用明火應(yīng)由實(shí)施部門持有關(guān)證件向保安部門提出申(十)培訓(xùn)保安部門制定培訓(xùn)計劃(十一)建立消防檔案保安部門對轄區(qū)要害部位建立檔案并分類歸檔，進(jìn)行保6.《XX市消防條例》5.3.服務(wù)設(shè)施、設(shè)備管理控制程序通過對公司管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的科學(xué)控制維持整個物業(yè)機(jī)電系統(tǒng)的正常動作，并使突發(fā)性情況在最短時間內(nèi)適用于委托管理項目所有設(shè)備設(shè)施的動作及維護(hù)保養(yǎng)。(一)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)處理一切有關(guān)工程事項，以及工程部的所有行政事務(wù)。(二)工程部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)本專業(yè)的技術(shù)管理工作，審閱、檢查及督導(dǎo)各階段大型設(shè)備維修、保養(yǎng)等有關(guān)工程技(三)工程部專業(yè)主管負(fù)責(zé)處理所管轄系統(tǒng)的運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)各階段工作計劃、實(shí)施等所有事務(wù)。(四)工程部各專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)本班組的日常事務(wù)處理，并及時向主管匯報。(五)工程部專業(yè)技術(shù)工人負(fù)責(zé)按時、按質(zhì)、按量地完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作任務(wù)。(一)設(shè)施設(shè)備的分類(1)變電高壓設(shè)備(高壓柜、計量柜、變壓器)(2)低壓設(shè)備(低壓柜、配電箱)(3)應(yīng)急電源(柴油發(fā)電機(jī))(1)公用衛(wèi)星電視系統(tǒng)(2)消防保安監(jiān)控系統(tǒng)(3)樓宇自控系統(tǒng)(4)公共廣播系統(tǒng)(5)門磁系統(tǒng)(1)冷凍機(jī)系統(tǒng)(冷/溫水機(jī)組)(2)空氣處理系統(tǒng)(新風(fēng)系統(tǒng))(3)送風(fēng)系統(tǒng)(4)排風(fēng)系統(tǒng)(5)風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)(6)分體空調(diào)4.消防水(1)給水系統(tǒng)(2)排水系統(tǒng)(污水、雨水)(3)中水系統(tǒng)(1)綜合布線系統(tǒng)(2)總機(jī)系統(tǒng)(3)分機(jī)系統(tǒng)(1)扶梯系統(tǒng)(2)直梯系統(tǒng)(3)擦窗機(jī)吊籃系統(tǒng)(二)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及故障事故處理際操作與維修要點(diǎn)并熟練掌握所管轄范圍的操作及運(yùn)行規(guī)4.未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，不得私自增設(shè)或更改電氣線程及時排除故障，如不能及時排除或需其他專業(yè)部門配合10.事故未排除不能進(jìn)行交接班，完成后須編寫事故報(三)設(shè)施設(shè)備的日常管理(1)加強(qiáng)治安防范意識，執(zhí)行所有制訂的治安管理制(2)外來人員必須辦好進(jìn)出機(jī)房登記手續(xù)。(3)嚴(yán)守崗位責(zé)任制。各級管理人員必須定期進(jìn)行安全檢查，并做好《運(yùn)行記錄》,如發(fā)現(xiàn)有不安全因素，須及(4)無人時各機(jī)房、值班室，門窗必須鎖好。(1)物業(yè)區(qū)域和工作時間內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；(2)易燃材料要在指定地點(diǎn)統(tǒng)存放；(3)不得隨意拆卸、挪動消防設(shè)施；(4)當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報，各人員一定要十分認(rèn)真處理，(5)如發(fā)生火災(zāi)，保養(yǎng)部首要的任務(wù)是保證消防水泵、管理制度》,確保交接工作順利進(jìn)行。(1)值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。(2)值班人員因特殊情況需調(diào)班時，報請主管同意，(3)按規(guī)章巡視設(shè)備運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行表，(4)做好設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，(5)早、午、晚餐時間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運(yùn)行(6)堅持每天清掃值班室衛(wèi)生，保持室內(nèi)清潔。(1)須報告領(lǐng)班情況：(2)須報告主管情況：(3)須報告工程部經(jīng)理情況：(1)日常的保養(yǎng)/維修服務(wù)，可通過分包形式將該項工(2)工程部負(fù)責(zé)選擇最合適及最符合經(jīng)濟(jì)效益的承包(四)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理1.各專業(yè)主管工程師根據(jù)本專業(yè)具體情況制定設(shè)備的3.由專業(yè)工程師或主管制定檢修方案并組織人員實(shí)施4.對需要外修的檢修項目由工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師水、空調(diào)、電梯、電話)空調(diào)、電梯、電話)統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話裝修)水系統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話裝修)4.系統(tǒng)設(shè)備故障記錄(強(qiáng)電、弱電、水系統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話裝修)電梯、電話)電話)有效地對清潔服務(wù)提供全過程進(jìn)行控制，確保這些過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，以滿足規(guī)定的要求。適用于轄區(qū)清潔服務(wù)全過程的控制。客戶服務(wù)部經(jīng)理及主任負(fù)責(zé)對過程控制的實(shí)施，管理員負(fù)責(zé)對保潔工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。(一)過程控制的內(nèi)容及規(guī)范1.客戶服務(wù)部根據(jù)公寓、辦公樓、辦公樓及公共區(qū)域的人員流量、污染程度、清潔項目和清潔作業(yè)要求的不同，分對各項作業(yè)的作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)定。2.客戶服務(wù)部對地毯清洗、地面打蠟、清洗沙發(fā)座椅、硬地面起蠟、打蠟、拋光、擦洗壁紙、玻璃清洗、外墻清洗等復(fù)雜、重要的作業(yè)分別制定《清洗地毯作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)定》。對各項作業(yè)的作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)定。針對公用鑰匙使用的特殊性，為確保各區(qū)域的安全防范制定《公用鑰匙使用管理規(guī)定》。3.確保保潔工作人員的服務(wù)行為表現(xiàn)符合資格要求和規(guī)范要求，客戶服務(wù)部要求保潔公司對員工進(jìn)行儀容儀表、行為舉止、禮貌禮節(jié)培訓(xùn)，管理員隨時進(jìn)行抽查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時向保潔公司經(jīng)理反映。(二)過程控制方法1.一套制度為確保保潔公司提供的服務(wù)符合規(guī)范要求，每周客戶服務(wù)部與保潔公司項目經(jīng)理開一次清潔例會，總結(jié)上周服務(wù)之不足，并提出下周之清潔要求。2.四查制度查，每日至少一次，并填寫《衛(wèi)生巡視表》;保潔員領(lǐng)班自為維護(hù)辦公樓、辦公樓正常的工作和經(jīng)營秩序，保障客戶、租戶的人身財產(chǎn)安全及合法權(quán)益。適用于委托管理項目的緊急事件處理。1.總經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查指導(dǎo)緊急事件的指揮與處理工作。2.保安部負(fù)責(zé)公共區(qū)域的刑事、治安緊急事件應(yīng)急處3.工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備、電力、消防系統(tǒng)緊急事件的應(yīng)4.保安部臨近時負(fù)責(zé)向保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理通知火警。在正常工作時間(周一—周五8:00—17:00)由保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)應(yīng)急處理。正常工作時間以外(周六一周日10:00—20:00及周一—周五17:30—22:30)由值班經(jīng)理負(fù)責(zé)應(yīng)急處理。經(jīng)理值班時間以外由保安部值班主任負(fù)責(zé)應(yīng)急處5.保安人員負(fù)責(zé)向保安部經(jīng)理通知匪警。6.各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助各種緊急事件的指揮與處理工7.保安部監(jiān)控室負(fù)責(zé)對各種緊急情況錄像(在攝像區(qū)域(一)火警的應(yīng)急處理1.消防中心CFCC發(fā)現(xiàn)報警后，立即派人5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場核實(shí)并通知消防中心，消防中心人員立即通知保安部經(jīng)理2.消防人員接到通知立即奔往現(xiàn)場，指導(dǎo)保安員做好相應(yīng)的消防設(shè)施的操作。3.保安員及消防組人員接到通知后5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場。4.若現(xiàn)場火勢較小，到現(xiàn)場人員應(yīng)立即使用最近的滅火器具撲救，由保安部當(dāng)班主任填寫《突發(fā)事件登記表》。5.若現(xiàn)場火勢較大難以控制，現(xiàn)場指揮立即用對講機(jī)通知消防中心保安員上報總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定打“119”火警電話。根據(jù)火警影響范圍，工程部各組根據(jù)《應(yīng)急措施》做好電力、排煙、供水系統(tǒng)的管理。6.由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織“綜合小組”調(diào)查起火原因，寫出“事件報告”,追究有關(guān)人員責(zé)任。7.具體工作依照《工程部應(yīng)急措施》實(shí)施。(二)電梯困人工程部電梯組接到電梯困人通知后，立即趕赴現(xiàn)場。值班人員作釋放被困人員的工作，同時通知電梯公司共同進(jìn)行(三)水淹(四)樓宇中控系統(tǒng)故障(1)通知強(qiáng)電阻，空調(diào)組，管鉗組有關(guān)樓宇中控系統(tǒng)(2)通知客戶服務(wù)部及保安部樓宇中控系統(tǒng)故障。(3)組織力量檢查故障原因，排除故障，盡早恢復(fù)樓(1)組織人手根據(jù)正常開關(guān)時間在現(xiàn)場作手動開關(guān)有(2)增加巡查各設(shè)備的數(shù)次以檢查有否發(fā)生故障。(五)消防監(jiān)控系統(tǒng)故障(1)檢查噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓泵及噴淋泵的自動啟動功能，(2)將正壓送風(fēng)機(jī)及排煙機(jī)轉(zhuǎn)到手動位置。(3)主機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)是否報警正常。(4)各功能設(shè)備聯(lián)動及監(jiān)視信號是否出現(xiàn)異常動作反(5)故障打印記錄應(yīng)保存以備查詢。(6)通知工程部或維修公司盡早修復(fù)。(六)幕墻玻璃破裂(1)現(xiàn)場調(diào)查玻璃破裂的正確位置，并通知保安部及(2)協(xié)同電梯組操作擦窗機(jī)到玻璃破裂位置清除玻璃(3)調(diào)查玻璃破裂原因。(4)組織力量臨時將該位置封好，注意防風(fēng)及防雨水(5)將玻璃尺寸及調(diào)查報告交工程經(jīng)理作跟進(jìn)。(七)匪警的應(yīng)急處理(1)流氓械斗，打群架；(2)持刀持槍盜竊、搶劫、殺人等。2.保安部經(jīng)理(值班經(jīng)理或保安部值班主任)迅速調(diào)集任根據(jù)情況決定報打“110”匪警或通知所管轄派出所及朝(八)故障斷電(1)當(dāng)雙路電源突然停電時，首先應(yīng)查發(fā)電機(jī)是否正(2)當(dāng)發(fā)電機(jī)起動運(yùn)行后，立即派專人監(jiān)控發(fā)電機(jī)運(yùn)(3)突然停電后，必須立刻與供電局聯(lián)系，查詢停電(4)及時通知中控室調(diào)度，電話機(jī)房