雅迪物業武船重工協力公寓規劃設計方案PAGEPAGE104[青島雅迪物業管理有限公司][融聚無限未來]管理規章制度和檔案的建立與管理提要：建立專業化制度，嚴格管理公眾制度、內部管理崗位職責、員工考核制度及崗位工作標準、內部運作制度一、管理規章制度：建立完善的規章制度是提供專業化物業管理效勞的重要根底。積累多年物業管理工作的豐富經驗，建立了一整套富有操作性的規章制度系統，使各管理工程有章可循，有法可依，保證了物業管理各項工作的順利進行。2000年，雅迪物業引入ISO9001質量保證體系，作為規章制度的重要組成局部，通過不斷地補充和完善，為物業管理水平的提高發揮了重要作用。武船重工公寓工程是一項高平安、高科技的現代物業，要求物業管理效勞中具有完善可行的規章制度系統，滿足武船重工公寓工程各項物業管理工作的使用要求。我公司以完善的規章制度和ISO9001體系為根底，按照?全國城市物業管理示范大廈考評標準?的總體要求，提煉、形成了科學技術廳大廈物業管理規章制度，主要包括公眾制度、公共事務管理制度、行政性管理制度、大廈及機電管理制度、消防平安管理制度、崗位職責、員工量化考核制度、財務制度、保密制度。〔一〕公眾制度公眾制度將根據現場情況與甲方一同制定，并報業主單位審批同意后實施。如以下制度精神文明公約自覺遵守武船重工公寓工程各項管理規定，不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟說、不在公共場所打鬧喧嘩、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不高空拋物。維持皇明集團工程的良好工作秩序。從指定出入口進出武船重工公寓工程，衣冠不整者不得入內。嚴禁攜帶易燃易爆危險物品、易污染環境的物品、動物等物品進入武船重工公寓工程。保持武船重工公寓工程公共建筑物的整潔美觀。保護武船重工公寓工程財物，維護公共設施，共同創造一個環境優美、秩序良好、平安舒適的文化環境。治安管理規定管理處積極與當地公安等執法部門配合，加強保安人員與公安局人員的協調與溝通，在職責范圍內嚴格把好平安關。大件物品外出憑相關部門指定人員簽字，登記后放行。裝修施工人員憑管理處發放的出入證進出皇明集團工程。在武船重工公寓工程內如遇緊急情況或發現可疑人員，請與管理處聯系或直接告知當值保安員。并及時通報保衛部門，協同處理。加強治安防范管理，確保武船重工公寓工程秩序良好。嚴格依據國家法規，對武船重工公寓工程的消防、環保、治安等行使監督權，積極配合當地公安部門搞好平安管理。電梯管理規定電梯機房除本管理處電梯維修人員、消防人員外，其他人員不得擅自進入。運行中電梯假設出現突然故障，乘客不必驚慌，更不應私自違章操作、開啟或敲打梯門，應馬上按響緊急對講開關，通知有關人員，等候解救。搭乘電梯人數過多時，應分批搭乘，防止超載發生危險。用電梯搬運非常規物件時，事先申請，不得超重，防止造成事故，并注意不得損壞電梯。在電梯使用高鋒期，應嚴格控制大件物品或數量較多的物品搬運。嚴禁在電梯內打鬧、刻劃、張貼及私自撕揭電梯年檢合格證。注意電梯內部清潔衛生，勿將雜物丟棄在電梯門導軌槽內。發生火警或地震時，切勿搭乘電梯。小孩搭乘電梯，應有大人看護，以免發生意外。消防平安管理規定武船重工公寓工程的防火工作依據“預防為主，防消結合〞的方針，本著自救的原那么，依靠樓內業主實行綜合治理，并接受市公安消防局的領導和監督。防火管理責任人直接由皇明集團工程管理處理經理直接負責。管理處應加強宣傳消防法律、法規和防火平安知識工作，所有物業管理人員必須培訓上崗，并對業主進行經常性的防火平安宣傳活動。管理處制訂防火管理制度，定期組織防火平安檢查，及時掌握武船重工公寓工程物業的防火情況，協調有關方面采取相應措施，并監督實施。管理處負責組織業主開展防火自查，催促整改火險隱患。管理處定期對武船重工公寓工程的公共消防設施、器材進行檢查、維修、保養，使其經常處于良好備用狀態。管理處在進行公共消防設施檢查、試驗、維修、保養前將提前通知業主加強防范。任何情況下消防設施停水、停電不得過夜。特殊原因需要過夜，必須經有關主管部門同意，管理處及時通知業主加強防范。業主應支持和配合管理處組織的初期火災撲救和平安疏散演練。嚴控裝有危險品的車輛進入皇明集團工程車場停放，如屬必須做好防范措施。管理處員工及武船重工公寓工程內所有人員有責任發現初期火災后按程序進行處理，對情況嚴重難以撲滅的，應及時打“119〞電話求救，并協助維持火場秩序，配合事故處理。武船重工公寓工程內業主應自覺遵守電器平安使用規定，嚴禁亂拉電氣線路，嚴禁擅自拆、改、裝電氣設施和用具。業主進行室內裝修、改造，必須嚴格遵守裝修管理規定，防止發生火災事故。樓梯、過道和平安出口等部位應保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞和喪失。一經發現，將對有關責任人作出嚴肅處理。管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為，將制止或向有關部門報告。管理處應積極配合當地消防部門做好消防平安工作。車輛管理規定為加強機動車輛的管理，維護交通秩序，預防交通事故和車輛失竊，特制訂本規定，請共同遵守：進入公寓的一切車輛必須遵守本管理規定。車輛必須分類停放，存固定車位的車輛按指定位停放，保持通道暢通，進出公寓的車輛必須服從車輛管理員的統一指揮和管理。進入公寓的車輛必須減速緩駛，禁鳴喇叭，注意來往車輛及行人平安。車輛停好后，必須鎖好門窗，但凡現金、重要文件、槍支彈藥等貴重及危險物品，嚴禁在車輛內放置。出租車上落客后必須馬上駛離。業主、客戶搬運〔喬遷〕大件物品，事先到管理處辦理手續。如不服從車管員正常管理或毆打值班人員，按?治安管理處分條例?有關規定交公安部門處理。清潔衛生公約環境衛生由本公司按照國家和省市公布的有關法令具體實施管理，并密切配合環衛、環保和衛生防疫部門協同工作。各單位垃圾請投入指定的垃圾桶內，不得亂擲、遺落或擺放在其它地方。嚴禁以下行為：隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、雜物，隨地傾倒垃圾；亂堆亂放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；在墻壁上亂涂亂劃；損壞清潔設施。行人和車輛按規定道路通行，不得損壞綠化植物。綠化帶有專人負責維護。人人有責任維護綠化設施的完整，不破壞花臺及花木護欄。武船重工公寓工程范圍內禁止以下破壞生態環境、妨害綠化的行為：占用綠化區；在綠化區內堆放物品；在綠化地上傾倒垃圾、拋灑雜物；在綠化帶內騎車、踢球等活動。綠化、小品管理規定綠化帶(指武船重工公寓工程范圍內花草、樹木、園林建筑等)，屬樓宇公共設施組成局部，由雅迪物業具體實施養護和管理。行人和車輛按規定道路通行，不得損壞綠化植物。人人有責任維護綠化設施的完整，不破壞花臺及花木護欄。武船重工公寓工程范圍內禁止以下破壞生態環境、妨害綠化的行為：占用綠化區/攀折花木，毀壞涂抹園林；在綠化區內堆放物品；在綠化地上傾倒垃圾、拋灑雜物；在綠化帶內騎車、踢球等活動。〔二〕內部制度1、內部崗位職責管理處經理崗位職責管理處經理直接對公司和物業委托方負責，全面負責武船重工公寓工程的物業管理效勞工作。根據國家及地方相關法律法規和?物業管理委托合同?，制定物業管理方案并組織實施。建立富有活力的高效管理機構，導入ISO9001質量保證體系，并根據實際運作情況不斷調整完善。根據公司和工程委托方授權，組織、審查、簽訂對外的各項經濟合同。嚴格按財務預算，控制本錢支出；審批資金收支及負責實施。抽查上下班情況是否正常，審核員工考勤表。如發現與運作記錄表格有出入者，即與責任人核實。收取及審閱武船重工協力公寓工程的巡視報告與每天的投訴記錄，催促處理。定期對武船重工協力公寓工程的管理、保安、維修、清潔綠化進行監察協調；并與相關各方保持溝通，以檢討及改善皇明集團工程的管理水平。如遇突發事件事項，全權處理善后工作。監管基層各級管理骨干及管理員的工作。定期檢查所屬部門之固定資產，并對有疑問者進行審核。主持所管轄職工工作會議，每周不少于一次。出席會議的成員包括各部門主任及骨干。負責與客戶的溝通與協調。完場公司交辦的其他任務事務部主管崗位職責監管人事運作，并協助管理處經理定期審定員工之表現及提出人事建議。定期檢討員工編制、入職標準及待遇是否符合國家的勞動法規的要求。制定培訓方案并負責組織實施。定期根據值班記錄及業主意見考核員工效勞狀況。督查事務部會務接待、領導辦公區效勞、前臺、文印刷財務、后勤、倉管等方面的工作。7.負責按有關規定和要求，及時糾正處理效勞過程中發生的不合格現象。綜合管理員兼質量管理員崗位職責1.負責管理處員工考勤報送。2.負責所轄區的日常事務的處理，質量體系的建立，并對日常的效勞質量進行檢查、記錄，對整改進行跟蹤及資料歸檔。3.監察管理費及租金的收取，協調業主與管理處之間的費用收繳關系，監察管理費的收取，費用的收取與登記4.負責收集整理管理處各種檔案資料，按照規定進行整理保存。5.負責檔案資料的申報及銷毀工作。6.管理處庫房管理。7負責清潔、綠化〔室內花卉擺放〕、消殺、管道疏通工程分包方的監督管理。8.完成管理處交辦的其它工作。客戶中心效勞員崗位職責負責接受客戶的投訴及申請效勞并轉給執行部門，對維修效勞記錄單位回收統計上報。負責客戶效勞數據的統計與上報負責客戶需求的統計與上報負責客戶檔案的建立于更新負責日常客戶效勞回訪與客戶意見調查完成管理處交辦的其它工作其他客服人員〔含會務、迎賓、講解、接待、文印等〕崗位職責按照本職工作要求做好會務效勞、接待、迎賓、講解、純潔水制作、派送等各項效勞負責對領導辦公室、接待室、會議室及其它的重點區域的效勞及接待工作負責客戶的臨時需求效勞。負責管理處日常事務的協助完成管理處交辦的其它工作6.負責根據單位的需求提供加班效勞，包括平時及節假日，必須服從工作安排，做到隨叫隨到工程部主管崗位職責負責提交整個物業之保養、修繕及改造工程之方案。負責整個工程部員工的監管工作。準備及檢討工程的招標文件，設定標準及規格，分析回標及作出建議。就用戶的投訴及重要的維修保養工程作出調查及提交報告。抽查維修效勞的派工單及回訪記錄。抽查設備設施運行、保養及維修記錄。安排及跟進后續物業之接收工作。起草及監督一切工程合約及價格。定期巡視物業的設備設施及本體。完成領導指派的其他任務。值班員崗位職責負責對各武船重工公寓工程機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與、協助設施設備的維修保養工作，對發生的問題及時向組長或主任匯報。值班人員必須熟悉皇明集團工程的供水、供電、電梯、空調等設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。定時巡視設備房和設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。保持值班室、設備房的清潔以及物品的有序擺放。負責設備房的平安管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規定的行為。遇到突然停電或發生其它突發性事故時，應沉著鎮定，按規程操作，及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。加強防范意識，做好設備房的防水、防火、防小動物的平安管理工作。協同供電局抄表員確認用電、用水、用氣總量，并進行月度分析比照，及時發現問題，杜絕浪費。完成上級交辦的各項臨時任務。維修人員崗位職責執行管理處制定的有關技術標準、規定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修保養方法，做一名合格的維修人員。按時完成機電設施、設備的各項維修、保養工作，并認真做好有關記錄。嚴格遵守平安操作規程，防止發生平安事故。發生突發情況時，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常運轉。定期對設施設備進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。負責計量器具的檢測工作。負責向用戶提供經管理處批準的有償維修效勞。完成上級交辦的各項臨時任務。平安管理部主管崗位職責主持全隊工作，堅決執行主任指令，帶著全隊人員依據各自職責，認真做好平安保衛工作。熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區內的保安工作規律及特點，加強重點崗位的平安防范。制定保安各崗位排班方案并落實實施。做好保安隊的月工作安排〔包括訓練、學習安排〕。經常檢查各崗位工作情況，零點之后的夜間查崗每周不少于2次。每周召開班務會1次，每半月召開隊務會1次。及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。帶著保安隊配合其它管理效勞工作，制止、糾正各類違章行為。負責全隊隊員的內務管理和考勤工作。完成上級交辦的其他臨時任務。平安及車場管理員崗位職責熟悉和掌握皇明集團工程根本情況。熟悉皇明集團工程內各項設備，學會使用消防等有關器材。開展常規訓練，增強防衛能力。掌握一般救護知識，有緊急應急能力。負責重要接待任務的保衛協防工作。負責武船重工公寓工程內消防設施、設備、器材的檢查管理工作。堅持24小時值班，嚴格辦理交接班手續，并作好值班記錄。對進出武船重工公寓工程的外來人員實行有效監控，發現隱患及時排除，及時匯報。管好車輛的進出、停放，維護武船重工協力治安秩序及平安。發生應急事件，迅速趕到現場，果斷采取措施，及時報告領導，配合處理善后事宜。完成領導指派的其他任務。巡邏崗崗位職責熟悉巡邏區內各類設備、物品的位置，發現設備、物品有移動等可疑情況，應立即查明報告。檢查電線線路〔目視檢查，禁止手動檢查〕和水管管道有無損壞，發現漏水〔電〕時，應采取措施并及時上報。同時，巡查包括燈具、消防設施等在內的各類公用設施。巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報告。注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發現可疑人員要選擇適當的位置加以監視并及時報告。發現偷盜、流氓等違法犯罪分子，應即刻擒獲。發現打架、吵架、斗毆等行為時，要予以制止。發現火警時，立即組織撲滅，并迅速報警。發現可疑物品，要立即作平安處理，并報告有關部門。及時制止物業范圍內踐踏草地、亂散發廣告、撿垃圾等閑雜違章人員的不良行為。在指定時間、指定巡更點巡邏打卡考勤。完成領導指派的其他任務。義務消防員崗位職責武船重工協力公寓工程管理處每一位員工都是義務消防員，必須履行消防員職責。認真學習有關消防知識，掌握各種消防器材操作技術及使用方法。積極做好消防宣傳教育工作。做好消防器材、設備的檢查〔每月一次〕，保證設備處于完好狀態，一旦發生火警可以及時投入使用。任何時候，一旦發生火警事故，都必須投入現場搶救工作，不得借故逃避〔事后查明借故逃逸者給予嚴肅處理直至除名〕。2、各崗位工作標準序號崗位工作標準1工程經理1、制定的各項管理制度方案合理，標準，并帶頭嚴格執行。2、管理處各項運營指標到達合同約定的各類標準與指標。3、管理處各項費用賬目清晰，預算控制良好。4、客戶溝通到位，能及時統籌改進管理缺乏。5、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。2事務部1、管理處人事管理機制完善，用工手續齊全，員工培訓方案制定合理，組織實施有力2、事務部會務接待、領導辦公區效勞、前臺、文印刷財務、后勤、倉管等方面的工作全面到達合同約定的事務效勞類效勞標準與指標。3、各項事務效勞響應及時，特殊情況不能及時提供的要有對客戶的情況說明，與效勞提供時間的明確回復。4、各項效勞注重效勞禮儀、無客戶對該方面的重復投訴5、客戶溝通到位，能及時安排回訪與客戶意見調查，給出效勞改進的合理化建議。6、能根據質量體系文件的要求，按時組織管理處的管理內檢與改進。7、能及時高效推進公司各項管理措施8、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。3工程部1、制定的物業之保養、修繕及改造工程方案合理，標準，并能嚴格按方案執行。2、能帶著工作部員工做好工程設備維護保養，全面到達合同約定的各項工程類效勞標準與指標3、能按要求及時抽查維修效勞的派工單及回訪記錄，催促不合格員工整改。4、能按要求及時抽查設備設施運行、保養及維修記錄催促不合格員工整改。能按要求定期巡視物業的設備設施及本體，提出出改進意見5、能做好管理處工程合約及價格的管理工作。6、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務4安管部1、樹立良好的崗位形象，平安管理人員精神飽滿，姿態端正，動作標準，舉止文明。2、制定的平安管理方案合理，標準，并能嚴格按方案執行3、大廈巡邏、消防管理、停車場管理、重大活動安保等方面的工作全面到達合同約定的平安效勞類效勞標準與指標4、嚴格執行協力公寓平安管理制度，對來訪客人，有禮貌地詢問，執行驗證工作，與被訪問人及時聯系確認后，并記錄于?來訪人員登記表?。5、停車場管理有序，嚴格執行停車場巡邏制度能指揮、疏導車輛有序停放，保障道路暢通。對車輛進行仔細檢查，車輛有異常情況時，想方法及時通知車主并做好相關記錄6、維護好公共秩序，對效勞范圍目標進行巡查警戒，保衛效勞范圍內相關人員財產平安。7、消防監管到位，設備保養良好。8、按要求定期組織應急演練，所有預案每年覆蓋演練一遍。9、切實做好保密工作、全年無重大泄密責任事件發生。10、全年轄區內無重大責任管理事故。11、重大活動安管協管無重大責任事故12、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務5環境管理部1、做好供方的選擇與合同簽署、根據大廈實際制定合理的清潔養護、綠化消殺措施并組織有效實施2、監督供方人員樹立良好的崗位形象，精神飽滿，操作標準，舉止文明。3、監督供方的效勞過程，針對缺乏及時提出整改措施，確保大廈清潔養護、綠化消殺、領導辦公區效勞等方面的工作全面到達合同約定的事務效勞類效勞標準與指標。4、能做好節假日擺花、會議擺花、重要接待布置、領導辦公室綠化工作，全年無重大工作缺陷導致的客戶投訴5、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。〔三〕公共事務管理制度物業接管驗收管理制度驗收前的準備工作物業接管驗收是由開發商和承建商向物業管理公司進行的樓宇物業驗收和移交工作。物業管理公司應組織工程專業人員組成驗收小組參與驗收工作。驗收小組根據開發商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收方案，按國家?建筑安裝工程質量檢驗評定標準?，根據工程設計要點、竣工圖、設備清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等進行驗收。驗收的實施

驗收小組在驗收過程中，可先按專業分工及標準、方案、設備清單進行單項驗收，然后再進行綜合驗收；實物的驗收，主要應核查設備和主要部件的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。驗收后的處理工作驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據全部單項驗收報告，寫出物業的綜合性驗收評定意見書，呈交武船重工公寓工程。對不合格的設備、設施寫出書面報告，上報武船重工公寓工程。管理處負責人代表物業管理接收單位同物業的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續。驗收小組要填寫物業竣工資料驗收記錄，填寫物業的交接記錄。管理處辦理正式物業驗收移交手續，會同業主單位簽字生效，將全部檔案資料移交給管理處存檔。驗收后不合格的處理工作對在驗收中未到達要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查、驗證并在?整改報告?中記錄結果。設備驗收驗收的條件是設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合；設備或系統的技術性能應與設計要求符合，檢查結果記錄在?驗收交接記錄表?中。對移交的竣工圖，在?驗收交接記錄?中記錄。對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果也記錄在?驗收交接記錄表?中。公用設施維護管理制度管理處負責武船重工公寓工程內公用設施、設備的日常管理、檢查維護，確保設施、設備處于良好運行狀態。公用設施、設備標識系統標準完整、準確無誤。武船重工公寓工程內疏散指示器、平安出口不得損壞。武船重工公寓工程內的設備、設施損壞，須及時修理和更換。市政公用設施、設備如發生損壞，立即通知市屬有關部門維修或更換。任何單位和個人不得損壞或挪用公用設施、設備。臨時用電、用水管理規定臨時用電方案申請施工前，施工單位或根據施工工程和用電量大小，向管理處遞交“臨時用電方案申請表〞。“臨時用電方案申請表〞中，應列明所使用電動設備的名稱、功率和數量。管理處派技術人員對其機械電氣設備進行檢查核實。申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準申請。臨時用電管理規定凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和平安要求。在管理處技術人員指定的地點接線，并安裝漏電保護開關、電度表、施工配電盤〔箱〕。電開工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。臨時用電施工限制：不影響皇明集團工程內機電設備的正常運作。不超出供電負荷量允許范圍。噪音很大的電開工具，嚴格按規定時間進行操作，不影響業主單位的正常工作。禁止以下行為：亂拉亂接電線。超出設計負荷的臨時用電，未經申請用電方案的用電。直接將電線插入插座的用電行為。管理處管理權限有權勸阻或制止違章操作。有權對業主單位進行巡視檢查。有權對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發生。臨時用水管理施工前，施工單位或業主單位根據施工工程和用水量，向管理處預先申請臨時用水。使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。投訴處理和分析制度凡職工對管理處管理、效勞方面的投訴，不管采取何種方式〔如信函、電話或面談〕，均需進行接待、記錄，然后按照投訴內容通報給各相關責任部門，各責任部門應做好相應記錄。各責任部門接到投訴后，在預定時間內向業主答復采取何種補救處理措施，答復時間最長不超過兩天。各責任部門按照業主投訴的內容，安排相應人員解決問題，并將結果反響給值班監控室。對重大問題的投訴，各責任部門不能處理的或需統一協調的問題，直接報管理處經理。由管理處經理作出處理決定。客戶效勞中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結果，未解決的，責成有關部門迅速處理。對業主的投訴，應即時作出分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決方法，防止重復發生類似問題。意見調查和回訪制度管理處每年至少進行一次業主意見調查。業主意見調查應列明業主對以下方面的滿意程度：供電管理供水管理消防管理保安管理清潔管理綠化管理公共設施維護管理公用設備維護管理維修效勞效勞態度管理處對回收的意見表進行統計分析，并將結果按調查表的回收份數、總的滿意率以及分項滿意率、業主對物業管理的意見〔共性的意見〕等統計后書面報告管理處經理。對存在的問題，管理處經理提出整改意見，責成有關部門限期解決。對業主的誤解，應進行必要的耐心解釋。業主意見調查結果及整改方案應向業主公布，接受監督。相關職能部門應定期對業主進行回訪。回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。回訪中，對業主單位的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。維修管理制度客戶效勞中心接到業主維修的訴求后，必須在5分鐘內安排相關維修技術人員到現場實施維修。維修工到現場后，要做到：自覺維護管理處及業主的權益，不做損害管理處名譽的事情；不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程部匯報并請求支援解決。維修工進入現場維修時，應主動征詢業主意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動，應征詢業主的同意方可進行。維修工進入現場維修時，應進行仔細檢測，判斷出發生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好〔用塑料布廢報紙等〕。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾〔如泥沙、磚頭、紙箱等〕要搬到附近的垃圾桶邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位〔如桌椅、墻壁、地面等〕。恢復各物品的原貌〔位置〕。全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業主看，試驗次數不少于3次；同時要給業主講解應注意的事項，如果業主有不滿意的地方〔合理的要求〕，那么應及時進行整改直至業主滿意為止。確認一切正常后，維修工應禮貌地請業主在?維修效勞通知單?上簽名確認。如果業主對此次維修收費〔如屬有償效勞工程〕有異議，維修工應根據有關的收費標準向業主作出詳盡的解釋，消除業主不必要的疑問。維修工離開業主單位現場時，應禮貌地謝謝業主支持、配合與諒解。維修工回到工程部及時做好維修記錄。在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。垃圾收集與處理管理制度垃圾的分類處理工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到皇明集團工程指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內，量大的垃圾應直接運送到皇明集團工程內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時間收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。垃圾中轉站的垃圾應日產日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數。清潔班人員應負責垃圾中轉站周圍的衛生，保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。負責每天一次沖洗垃圾中轉站地面。每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。垃圾中轉站的衛生標準：地面無散落垃圾、無污水、污漬；墻面無粘附物，無明顯污跡；垃圾做到日產日清；所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛生、四周無散積垃圾；可作廢品回收的垃圾應另行存放；垃圾站應保持清潔無異味，每天應定時噴灑藥水，防止發生蟲害；按要求做好垃圾袋裝化。垃圾車撒落在皇明集團工程內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。清潔綠化管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。衛生消殺管理制度清潔綠化管理員應根據季節的變化制定出衛生消殺工作的管理。消殺工作方案應包括以下內容：消殺對象；消殺區域；消殺方式藥物方案；消殺費用預算。消殺區域包括：武船重工公寓工程樓梯口、梯間及周圍公共局部、各單位辦公室、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域及員工宿舍和食堂。消殺方式以噴藥觸殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料和粘鼠膠。投放鼠藥必須在保證平安的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。消殺作業完畢，應將器具、藥具統一清洗保管。消殺工作標準檢查倉庫或地下室，目視無明顯蚊蟲在飛。檢查辦公室，目視無蒼蠅滋生地。檢查室內和污水井、無害蟲出現。抽檢樓道、武船重工公寓工程辦公室無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。消殺工作的管理與檢查消殺工作前，清潔綠化管理員必須詳盡地告訴作業人員應注意的平安事項。清潔綠化管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作日記中。清潔綠化管理員現場跟蹤檢查，確保操作正確。〔四〕行政性管理制度行為標準遵守法律標準及雅迪物業公司的各項管理規章制度。熱愛物業管理工作，努力鉆研物業管理專業技術知識，認真、及時地完本錢職工作。忠誠正直，嚴守信用，關心集體，團結同事，不弄虛作假，不陽奉陰違，不向業主收受或索取任何形式的禮物或傭金。自覺維護管理處聲譽，提倡部門之間、員工之間真誠合作的精神，高效率地為業主排憂解難，急業主之所急，不互相推諉、扯皮。具有強烈的質量意識和平安觀念，貫徹質量體系，遵守操作規程，杜絕責任事故。提倡勤儉節約，自覺地為管理處增收節支。工作時間內，員工要統一著裝，佩戴工作牌在左胸處，工作標準，作風嚴謹。遵守勞動紀律，不遲到、不早退、不曠工。工作時間內不看與工作業務無關的書籍和雜志，不做與工作無關的事情。講究儀表，樹立文明健康的形象。工作時間不袒胸露背；不在辦公區域抽煙；不佩戴戒指、耳環和過于外露的項鏈、手鏈等飾物；不留長指甲。男員工發型整齊，不留長發、長胡須；女員工以淡妝為宜。注重文明禮貌。對業主和同事要面帶微笑，多用敬語，“請〞、“謝〞字不離口；在辦公區間不大聲喧嘩；所有外來電話，務必在三響之內接答；接電話時先說“您好〞，報單位；對業主，實行首問責任制，不得推卸工作，不講“不知道〞、“不是我的事〞；要注意稱呼業主姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生〞或“小姐〞、“女士〞，杜絕“喂〞字稱呼。環境管理，要從我做起。要保持辦公室和其它管理用房的清潔衛生。個人桌面整齊干凈，玻璃板下不亂壓圖片、名片、飾物等。做到不隨地吐痰，不亂丟雜物，不講臟話、粗話，不損壞公物，不亂停放車輛。在集體宿舍居住的員工要注意保持清潔、安靜，不留外人在宿舍過夜。不酗酒，不打架斗毆，不參與黃、賭、毒等違法行為、不參與邪教組織、與不良現象作斗爭。注意保密。未經批準，員工不得向外界傳播或提供有關管理處之任何資料，管理處的一切有關文件和資料不得交給無關人員。如有咨詢者，由管理處統一安排。招聘及辭退〔離職〕規定員工招聘規定管理處按崗位編制所需人員數量方案，上報本公司。綜合部根據公司批準的崗位編制方案，確定招聘總人數和條件。綜合部根據員工文化程度及技能等級的上下，確立其工資與待遇，經管理處經理審核后，報公司批準。所有應聘人員必須經過面試、筆試和體檢，合格者報管理處經理同意后聘用。填寫?員工登記表?，復印本人相關證件交綜合部存檔。員工辭退〔離職〕規定員工離職應首先提出申請，經所在部門領導同意后報管理處經理批準。管理處有權按有關規定辭退員工，相關部門應做好辭退員工的思想工作。員工憑?辭退〔離職〕手續通知單?到相關部門辦理手續和工作移交。手續辦完后交綜合部審核，并經管理處經理審批同意后，到財務辦理結算手續。綜合部將?辭退〔離職〕手續通知單?及有關資料存入人事檔案備查，并修正員工名單統計表。培訓制度培訓目的通過培訓，使員工牢固掌握本崗位必須具備的專業知識、技能，提高員工整體素質，確保所有員工均能嚴格按ISO9001質量體系標準完本錢崗位工作，保證物業管理效勞質量。培訓的職責要求綜合部負責提出本年度管理員、保安員、清潔工、綠化工培訓要求和員工質量培訓要求。工程部負責提出本年度維修工等技術人員的培訓要求。綜合部按照各部門的年度培訓要求和管理處開展規劃，編制“年度培訓方案〞。綜合部按照“年度培訓方案〞組織培訓。新員工的培訓：新員工試用期間，由綜合部負責如下內容的培訓：根底培訓：了解公司概況、管理處的規章制度、勞動紀律的培訓。崗位培訓：崗位職責、專業技術的培訓。綜合部建立培訓檔案，包括培訓記錄和培訓考核。新員工經上述培訓，鑒定合格后，可正式上崗工作，由綜合部辦理試用期轉正手續。崗位培訓綜合部根據崗位職責要求，制訂年度培訓方案，各部門按“年度培訓方案〞的要求分別組織實施，綜合部進行催促檢查。具體培訓方案內容如下：接受培訓的崗位、工種、人員；培訓內容和工程〔專業知識和技術、質量教育、規章制度等〕；實施各種培訓的方法〔自學、內培、外培〕；培訓時間及講課人〔有專業技術資格〕；培訓考試方式〔口試、筆試、實際操作、工作鑒定〕；培訓工程的負責人；內部培訓和外部培訓由綜合部統籌組織安排，自學和實際操作的培訓根據實際情況安排。內部培訓是根據工作需要，有方案性的培訓工程。外部培訓是接受市、區有關主管部門通知要求，或按管理處經理和各部門提出的培訓方案要求，參加內部培訓以外的培訓工程。每次培訓實施時，工程負責人都要進行培訓記錄和培訓考核。特殊工種和業務專業人員的培訓司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經市有關部門培訓、年審，獲得相關工種的等級證、操作證。各部門業務專業人員要參加市有關部門組織的培訓、學習，獲得畢業文憑、職稱證書。特殊工種和業務專業人員將獲得的等級證、操作證和畢業文憑、職稱證書交管理部認可，并將復印件存入培訓檔案內。方案外培訓根據實際情況，臨時提出的培訓活動由提出的部門負責組織。管理處提出的臨時培訓要求由綜合部統籌安排。鼓勵員工通過自學、參加專業培訓等途徑提高專業技能和質量管理意識，取得的有關培訓或學歷證明文件均記入員工的培訓檔案。員工宿舍管理規定自覺養成良好的社會公德和衛生習慣，保持宿舍的良好秩序及衛生環境。保護公物，損壞者按價賠償，并追究責任。保持宿舍安靜，不得大聲喧嘩，同事之間不得以任何借口爭吵、打架。保持室內物品擺放美觀，不得亂擺亂放。每天必須安排一人清掃室內外衛生，以保持宿舍清潔。不得帶外來人員在宿舍內住宿。保安員晚上有事外出必須經有關領導批準，且在23點前返回宿舍。保持高度的防火意識，做到平安用電、用火。不隨便亂拉亂接電線、插座，人離熄燈、斷電源，發現火災隱患應及時報告管理處領導。出入宿舍隨手關門，注意提防盜賊，做好治安防范工作。宿舍維修及水電維修，請與工程部聯系。晚上會客時間不得超過22點。違反管理規定，或無故不完成值日衛生工作任務者，按管理處的有關規定處理。員工服裝管理規定著裝規定工作時間一律著裝上崗，并佩戴工牌。員工著裝應整潔、標準，不得敞口、歪斜、系扣不整。員工應統一按時換規定類型工作服。員工服裝分類和配發標準：員工服裝按季節分夏裝、春秋裝和冬裝三類，按季節配發。員工服裝管理方法：員工按配發標準在指定時間領取服裝；員工服裝日常采購、保管、發放等由綜合部負責；員工服裝應明顯反映企業CI設計，由綜合部按不同崗位特點設計，統一采辦。假設員工未按規定著裝或不佩戴工作牌上崗，那么按管理規定處理。綜合部負責員工服裝、工作牌的配發、檢查、監督職能。辦公物品管理規定辦公物品分辦公設備設施和辦公用品兩大類。辦公設備設施包括復印機、傳真機、電話、辦公桌椅、保險柜、文件柜、電腦及打印機等。辦公用品包括紙、筆、筆記本、各種表格、計算器、直尺、文件夾、文件筐等。辦公設備設施由財務登記固定資產，各部門建立明細帳并報綜合部備查。所有辦公設備的責任人為該設備所在部門的主要負責人。如該部門負責人工作調動時，應及時填寫設備清單移交給繼任者簽收，財務監督。各部門要保護公共財產，如有遺失或損壞，那么根據實際情況，由該負責人或使用人負責按折價賠償。各部門應在每月末將下月辦公用品的采購方案報綜合部，并指定一人負責辦公用品的領取發放和文件資料的復印。凡領用價值達100元以上的文具，必須登記個人卡片，辭工或被辭退時要交復原件，損壞照價賠償。辦公用品領用實行“費用包干、超支自負〞的原那么。嚴禁因私打電話閑聊，禁止撥打“聲訊〞效勞臺。因公需打長途電話，須填寫“長途電話申請單〞，經部門領導簽字同意后，由綜合部負責撥打，并做好登記手續。凡需復印、打印、發傳真，統一由綜合部簽批，方可執行。具體操作人員有權拒絕受理未經審閱的文件和資料。檔案管理制度文件材料的歸檔范圍文件檔案的歸檔范圍，各部門在公務活動中形成的公文、電報、薄冊、圖表、書信、日記、會議材料等內容。技術檔案的歸檔范圍，管理員、技術員在工作中形成的圖紙、說明書等內容。專項檔案的歸檔范圍，包括各部門在專門業務活動中形成的各種檔案，如：會議檔案、聲像檔案、紀檢檔案、審計檔案等。歸檔要求歸檔的文件材料必須字跡清楚工整，紙張及文件格式符合公文要求，禁止使用圓珠筆、鉛筆、純藍墨水等書寫材料。歸檔的文件材料要完整齊全。各類建設工程竣工必須有兼職檔案管理員參加，對其文件材料〔含有關圖紙等〕完整性、準確性、系統性進行鑒定和驗收。歸檔的文件必須是原件。保持歸檔文件材料之間的歷史聯系，并進行科學分類、立卷和編目號。案卷題名應確切反映卷內文件內容，并區分保管期限。文件材料的歸檔必須辦理移交手續。歸檔時間文書檔案在第二年上半年內歸檔。建設工程在接管驗收后一個月內歸檔。各項管理工作形成的文件材料，在翌年上半年內，要將應當歸檔的文件材料組織保管單位，由各職能部門負責人審定后，向檔案部門歸檔。歸檔份數各類文件材料一般歸檔一式一份。重要的和利用頻繁的文件材料可歸檔一式兩份或適當增加其歸檔份數。不歸檔文件材料的范圍重份和無查考利用價值的事務性、臨時性文件。上級機關任免、獎懲非管理處工作人員的文件、普發供參閱、不辦的文件材料。上級單位發來供參考的抄件和征求意見未定稿的文件。未經會議討論和領導審閱、簽發的未生效文件、電報草稿、一般性文件的歷次修改稿〔重要法規性文件、定稿除外〕、鉛印文件的各次校對稿〔主要領導親筆修改稿和負責人簽字的最后定稿除外〕。從正式文件、電報上摘錄的供工作參閱的非證明材料。參加非主管單位召開的會議不需要貫徹執行和無查考價值的文件材料。非隸屬單位抄送的不需要辦理的文件材料。下級單位送來參閱的簡報、情況反映、不應抄報和不必備案的文件材料。各部門領導要對管理部文件材料的形成、積累、整理和歸檔工作進行指導、監督和檢查。檔案資料的保管所有檔案資料均由綜合部管理。存放檔案必須有專用柜架，在排列上架時，應按照類別和保管單位的次序，自左向右，自上而下地排列，以便于管理和查找。底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖入庫，要認真檢查其修改、補充情況，底圖存放以平放為宜。存入膠片、照片、錄像帶、磁帶要用特制的密封盒和專門的卷盒，按編號順序排列在膠片柜或防火柜內。必要時采取復制、拷貝。定期每半年進行庫藏檔案的清理核對和保管質量檢查工作，做到帳冊相符，對破損或載體變質檔案，要及時進行修補和復制，發現檔案發霉或蟲害定期消殺。檔案資料室需做好防盜等設施。檔案資料借閱管理管理處所有工作人員都有保護檔案、借閱檔案的權利和義務。管理處人員查閱檔案，須辦理登記手續。規定辦理登記手續，定期歸還。要保護檔案，不得喪失。所借檔案不得隨意折疊和拆散，不得對檔案隨意更改，涂寫。借出和歸還檔案時，應辦理清點手續，由檔案員和借閱者當面核對清楚。檔案如有喪失、損壞或泄密，要立即追究當事者責任。借閱者在歸還檔案時必須填寫檔案利用效果記錄。調離管理處的工作人員，必須清理移交檔案文件前方可辦理調離手續。檔案鑒定和銷毀檔案鑒定工作由檔案小組負責進行，鑒定小組由綜合部主任、檔案員和有關業務管理人員組成，日常的鑒定工作由檔案員負責。負責制訂本單位檔案保管期限表。對到期檔案提出存、毀意見。確定保管期限原那么對本單位有長遠利用價值并能反映單位職能活動和歷史面貌的檔案應永久保存。但凡在一定時間有利用的檔案分別長期或短期保存。鑒定工作應該定期進行。檔案通過鑒定，要求到達劃定保管期限準確，保管單位質量到達標準規定，鑒定中發現檔案不準確、不完整，單位應及時責成有關人員和部門負責修改、補充。鑒定小組應列出需銷毀檔案的清單和撰寫銷毀報告給管理處經理審批，銷毀清單及報告由檔案室保存。檔案銷毀時，由綜合部派二人以上進行監銷并在銷毀清冊上簽名。銷毀檔案時要嚴格執行保密規定，對在銷毀檔案過程中出現失密或對單位造成損失的，將根據國家有關規定進行處理。辦公室管理制度領導辦公室家私的維護、室內清潔及花卉的擺放由專人負責。辦公室負責人應在上班前半小時內，按排專人負責辦公室的沙發、書櫥、地板、桌面、飾物的清潔工作。要做到地板干凈，無碎紙片等物品；桌面的文件要擺放整齊，無雜亂；茶具要清洗干凈，擺放整齊；花盆要擦干凈并予盆栽澆水。辦公室的文件或書籍不得翻閱。辦公室的電腦、門窗、地板、書櫥等每星期須擦洗兩次。辦公室電腦、沙發、桌椅、地板、燈具的維護，須用不同的藥劑擦洗，以免造成不必要的損壞。辦公室的盆栽須每周更換一種。清潔完后，必要時可噴灑些香劑之類的東西；須翻開窗門，保持充足的通風。〔五〕公寓本體維護及機電設備管理制度公寓本體維護管理制度管理處負責對武船重工公寓工程進行巡視檢查、日常維護、武船重工公寓工程大、中修維護管理。管理處主任指定專人負責并組織管理員、護管員、維修員、保潔員對所管樓宇的外觀、門窗、設備等情況進行巡視檢查，將檢查情況記錄在?管理處值班記錄?內。巡視檢查負責人要根據轄區的情況自定一個巡視檢查工作方案，確保每周對所管物業全面巡視檢查一遍。巡視檢查負責人對違章裝修、亂搭建、占用公共部位、損壞房屋結構、改變建筑物外觀、亂拉線、亂張貼等行為采取果斷措施進行制止，并要求恢復原狀。巡視檢查負責人對需要維修的公共部位向管理處經理報告后，填寫?維修通知單?交維修班組進行維修，并跟蹤催促維修進度和檢查驗收。建筑物的綜合檢查和評定管理部每年第四季度對所管建筑物進行一次綜合檢查和評定，并將檢查和評定結果填寫在?建筑物檢查表?內。完好：完好房屋是指房屋的結構構件完好，裝備完整，設備完好，齊全，管道暢通，現狀良好，使用正常。或雖個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的。根本完好：根本完好房是指房屋結構根本完好，少量部件有輕微損壞，裝修根本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀根本良好，能正常使用，經過一般維修能修復的。一般損壞：一般損壞房屋是指房屋結構一般性損壞，局部構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不暢通，水衛、電照管線、器具和零件有局部老化，損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件。嚴重損壞：嚴重損壞房屋是指年久失修，結構有明顯變形或損壞的房屋，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化起塊見底，設備陳舊不全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建。管理部負責所管物業大、中修工程工程的申報。管理部負責對業主委托的大、中修工程組織實施。檢查單位會同管理處對建筑物存在的問題和可能出現的問題，提出下一年度建筑物大、中修工程的建議，向業主告并跟蹤進展情況。管理處主動配合經批準的大、中修工程的實施。管理處負責向負責建筑物大、中修工程的主管單位收集資料，填寫?建筑物大、中修記錄表?，整理歸檔。供電管理制度用戶用電設備的報裝管理管理處工程部負責用電設備的管理，審查用戶提供的用電設備電氣平面圖及電氣系統圖。如用戶負載超過原設計能力，工程部將通知用戶，并協助用戶與供電部門協商解決。停電處理在接到供電部門發出的停電通知后，管理處應提前通知各用戶單位，并在武船重工公寓工程各顯著位置提示各用戶停電本卷須知及做好相應的停電記錄。故障停電時管理處應立即通知用戶，同時與供電部門聯系，并做好記錄。發電機隨時處于啟動狀態。武船重工公寓工程公共設施用電設備的管理和維護工程部制訂用電設施的定期維護保養方案，按方案實施檢查并做好維護保養記錄。緊急情況處理緊急情況時，由主管部門負責組織力量搶修并采取有效措施，控制、縮小影響面，并與供電部門聯系，協助處理并做好記錄。配電房管理制度配電房內上下壓配電柜、變壓器等設備均由持證上崗人員負責管理、操作，送、停電由值班人員負責完成，無關人員謝絕入內。每次巡查應嚴格按有關規定執行，并記錄電壓、電流、溫度、電表讀數；檢查屏上指示燈、儀表運行、補償柜運行等是否正常。停、送電的實施，必須一人監護，一人操作。停電檢修，嚴格按程序操作，先停電、驗電、懸掛標示牌、警告牌。每天清潔一次，做到地面、設備外表無灰塵，墻面清潔干凈，室內照明、門窗正常完好。室內照明、通風良好。開關狀態與值班記錄一致，不得隨意改變運行方式及各種開關的整定值。嚴格遵守交接班制度和平安、防火、清潔衛生制度嚴格執行平安操作規程和崗位責任制。在特殊氣候時，加強對設備的巡視，當發生事故時應保持冷靜，操作并作好記錄。定期檢驗絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等平安用具。注意機房及電流溝道防鼠。發電機房管理制度發電機房門平時應上鎖，鑰匙由中央監控室管理，未經部門領導批準，非工作人員嚴禁入內。值班人員必須熟悉發電機的根本性能和操作方法，發電機運行時，應巡視檢查。檢查發電機的機油油位、冷卻水位是否符合要求，柴油箱中的儲藏油量應保持能滿足發電機帶負荷運行8小時用油量。發電機每星期空載試運行一次，運行時間不少于15分鐘，平時應將發電機置于備用狀態。發電機一旦起動運行，值班員應立即檢查發電機各儀表指示是否正常。嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機運行記錄和保養記錄。定期清掃發電機房，保證機房和設備的整潔。發現漏油漏水現象應及時修理。加強防火和消防管理意識，確保發電機房消防設施完好齊備。注意機房及電纜溝道防鼠。給排水管理制度給排水的申請報裝用戶應向工程部提供所裝修的房屋給排水圖及資料；當現有給排水設施不能滿足用戶需求時，工程部應通知用戶，并協助與給排水部門協商解決。停水處理在接到供水部門的停水通知后，管理處應在及時通知用戶并做好記錄；當事故停水時，管理處應及時搶修并通知用戶，同時做好記錄。緊急情況處理緊急情況時，工程部應立即采取措施并組織實施搶修，同時與給排水部門聯系，并及時通知用戶，做好有關記錄。工程部制訂給排水設施的日常和定期維護保養方案，并負責檢查和催促實施情況。水泵房管理規定水泵房及地下水池、消防系統等機電設備必須由專人持證上崗負責監控，定期進行保養、維修、清潔工作，定時進行巡回檢查，了解設備運轉情況，認真做好工作記錄。泵房內機電設備每日由專人巡視、操作、記錄。消防泵、生活泵的選擇開關位置、操作標志都應標示明確。生活水泵每周輪換使用一次，定期檢查泵的運轉情況。。消防泵每月試運轉一次，以保證正常運轉，每半年進行一次“自動、手動〞操作檢查，每年進行一次全面檢查。設備負責人及有關操作規定應掛于明顯位置。泵房衛生每天清掃一次，泵及管道每半月清潔一次，做到地面、機器無灰塵、無積水，墻面清潔干凈，室內照明、門窗正常完好。操作人員在3米以上檢修設備〔包括開關、閥門等〕，必須戴好平安帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。空調系統管理制度嚴格按運行、調控、檢查和維修養護等規程操作，保障空調系統的正常運行。嚴格按設備啟動、關閉時間操作，每日定時巡視檢查，認真做好記錄，發現問題及時維修，遇到重大問題及時通知工程部進行搶修，保證設備正常運轉。嚴格按保養規定對空調系統進行保養、維修工作。定期對空調系統進行清潔工作，保證設備外表無灰塵，運轉良好。空調機房管理規定空調機房平時應上鎖，鑰匙中央監控室保管，未經許可，禁止非工作人員入內。保持機房內良好的通風和照明。空調機運行時，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，如有異常，應及時調整處理，并做好記錄。定期清洗系統的過濾網和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。每周對主機和機房進行一次清潔，并做好設備房的清潔工作。每年對主機進行一次全面檢查保養，確保機組的良好運行。電梯機房管理制度每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備外表無明顯灰塵，機房不得堆放雜物。保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃每天由專人巡視機房，保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于明顯處。毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。機房門窗應完好并上鎖，未經部門領導允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。本規定及各種警示牌，應急措施等必須清晰并掛于明顯處。按規定定期對機房內設施和設備進行維修保養。電梯緊急救援程序受困于電梯內的乘客實質上并無危險，僅在乘客自身過度驚慌或非專業人員從事解救的情況下，方會發生危險。盤動電梯放人僅在緊急情況之下，操作者必須是受過專業訓練的電梯工。在盤動電梯轎廂前，必須預先告知被困乘客靜侯解救，切勿嘗試自行設法離開電梯轎廂。在進行盤動電梯之前必須切斷電源總開關。當盤動電梯下行，遇到不能盤動時，可能是電梯轎廂的平安設備〔平安鉗〕已經發生了作用，須由工程技術人員處理。通常最好盤動電梯下行至最接近的層樓面，如需要盤動電梯距離太長或電梯轎廂的總重量〔包括乘客〕少于平衡重量，那么可盤動電梯上行至最近的樓層面。對于無變速齒箱的高速電梯進行盤動時應加倍小心，防止因電梯轎廂的總重量所產生重力導致加速過大而失去控制。當盤動電梯至接近平層樓面后，制動裝置要復原，然后用電梯外門專用鑰匙在該層翻開電梯外門放出被困乘客。盤動電梯放人時制動裝置人為的松開要十分小心和緩慢，以防止電梯轎廂的總重量所產生重力過大而失去控制的危險，〔特別是無變速齒箱的電梯〕。電梯應急方案電梯機房處于建筑物最高層，底坑處于建筑物最底層，井道通過層站與樓道相連。機房會因屋頂或門窗漏雨而進水，底坑除因建筑防水層處理不好而滲水外，會因暖氣及上下水管道、消防栓等的泄漏使水從樓層經井道流入底坑，井道、轎廂也會遭水淹，當發生浸水事故時，除從建筑設施上采用堵漏措施外，還應采取以下應急措施。當底坑內出現少量進水或滲水時，應將電梯停在二層以上，中止運行，斷開總電源。當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止轎廂進水。當底坑井道或機房進水很多，應立即停梯，斷開總電源開關，防止發生短路、觸電等事故。發生浸水時，應迅速切斷漏水來源，設法使電氣設備不進水或少進水。對浸濕電梯應進行除濕處理，如采取擦試、熱風吹干、自然通風、更換管線等方法。確認水分消除，絕緣電阻符合要求并經試梯無異常后，方可投入運行。對微機控制電梯，更需仔細檢查以免燒毀線路板。消防設施監督檢查制度按照國家?消防法?、地方各級政府和消防監督機關公布的實施細那么對消防設施檢查。實行四級消防監督檢查管理，分別以定期抽查和分片、分區包干方式進行。經理不定期抽查，主要查標準、查操作、查完好率。保安隊長月檢查，作全面消防平安標準的檢查。保安員周檢查，作全面消防設施完好率的檢查。消防巡視檢查，作根本全面檢查，確保消防通道暢通。一旦發現問題及時處理糾正，確保消防平安運行正常。對用戶存在的問題隱患，發出書面火險隱患整改通知書并協助處理整改。夜間值班一旦發現異常情況，值班人除作好值班記錄外，還應保持冷靜，果斷處理，同時通知上級主管部門和相關單位及時采取措施，消除火險隱患，防止發生火警、火災事故，確保武船重工公寓工程的消防平安。管理處每月對保安員的各項消防治安記錄進行一次抽查。消防設施停用管理制度加強消防設施停用期的管理工作，確保消防設施停用期間的消防平安。裝修、擴建、改建工程，按消防法規的要求進行管理。由施工單位出具書面申請報告，并填寫“消防設施停用呈報表〞。由工程部審批后，簽發“操作票〞。工程完工確認后，根據操作票的要求恢復供水。巡視制度值班員每天應對設備的運行，進行日常巡視檢查、記錄工作。值班員巡時應仔細認真，做到“嗅、聽、摸、看〞四標準。放電嗅味及絕緣過熱之焦味。火花放電聲，機械振動聲，電壓過高或電流過大所引起的異常聲音。設備非帶電局部的溫度和振動情況。放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、滲水、繼電器、電度表轉動、儀表和信號燈指示及其他情況。值班巡視范圍包括：供配電系統、中央空調系統、發電機等。值班人員須每一小時對設備的運行參數進行觀察，并記錄。值班員發現異常情況，應緊急向主管負責人匯報，并及時做出應急處理方案。〔六〕消防、治安及車輛管理制度消防平安管理制度消防工作要貫徹“預防為主，防消結合〞的方針，保護公共財產和廣闊用戶的生命財產平安。認真貫徹執行消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識。經常檢查防火平安工作，糾正消防違章，整改火險隱患。加強消防設施、器材、設備管理，定期檢查，確保各類設施器材和裝置處于良好狀態。平安防火通道要時刻保持暢通，確保火險時人員疏散。制訂消防滅火作戰方案和緊急疏散方案。接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速組織力量奔赴現場，啟用消防設施進行撲救，保護現場并協助消防部門查清火災原因。檢查所有消防設施、器材、設備，做好相關記錄，并存檔備查。定期組織聯合抗震及消防演習，增強抗災能力。消防值班制度消防值班人員實行２４小時全天候值班制度。必須堅守崗位，嚴禁脫崗。發生火警、火災警報時，迅速按報警程序執行。值班過程中發現的問題要立即解決，不得延誤。嚴格遵守各項規章及各項操作規程，因違反規程引起的一切后果，其責任均由值班人員自負。當接班時間已到，但接班人尚未到來時，不得離崗。每天值班情況要逐項認真記錄，交接雙方共同簽字。重點部位臨時動火作業平安規定防火、滅火措施沒落實不動火作業。周圍雜物和易燃品、危險品未去除不動火作業。附近難以移動的易燃結構物未采取平安措施不動火作業。凡盛裝過油類等易燃、可燃液體的容器、管道，用后未清洗枯燥不動火作業。儲存易燃、易爆物品的倉庫、場所未采取平安措施，危險性未排除不動火作業。在進行高空焊割作業時，未去除地面的可燃物品和采取有效的防護措施不動火作業。未配有滅火器材或器材缺乏時不動火作業。現場平安負責人不在場時不動火作業。一旦發生火災或爆炸事故時，要立即報警和組織撲救。動火作業人員要嚴格執行平安操作規程。完成動火作業后，動火人員和現場責任人要徹底清理動火作業現場后才能離開。消防器材管理制度消防設施器材按照劃分的管理區域，實行“誰主管，誰負責〞的原那么，使消防設施器材經常處于良好備用狀態。管理處每年對公寓消防設施器材進行兩次定期檢查、清理和登記造冊存檔。消防栓、箱體、玻璃、門鎖、閥門、水帶、水槍、手動報警器、小錘及其配件經常處于良好備用狀態。溫、煙感控制箱、指示燈、開關、探頭經常處于良好備用狀態。消防水泵每月定期啟動試運，水噴淋自動滅火系統每月放水試驗一次。消防手電筒、出口指示燈、事故應急照明燈保持完好。定期對滅火器進行檢查、更換，確保處于良好備用狀態。消防用播送器材隨時處于良好備用狀態。消防扳手存放在顯要位置，隨時備用。加強消防設施器材的巡視、檢查、保養、更換，發現隱患及時處理。消防設施器材禁止挪作它用及改變位置，嚴禁損壞喪失。保安人員行為標準保安員必須服從指揮、忠于職守，自覺遵守治安管理條例及管理處各項規章制度，敢于向一切違法犯罪行為和不良現象作斗爭。保安員執勤時著裝要整齊，不得遲到早遲、擅離職守，時刻提高警惕、集中精力。防止不法分子進行盜竊破壞活動。在崗期間嚴格遵守紀律，嚴禁營私舞弊，利用職務之便亂拉關系及搞一些違法犯罪活動。上崗前十五分鐘，以班為單位，由班長檢查軍風紀及著裝情況，講上崗的本卷須知。交接班人員在指定的地點或崗位上進行交接班；交接班清楚后，雙方在交接記錄上簽名，方可接班，并相互敬禮后上崗或下崗。對違法亂紀、偷搶者要敢說、敢管、敢抓，并及時通報班長或有關領導進行處理。保安員內務管理制度為使保安員有一個舒適優雅的生活環境，塑造保安員良好的生活習慣和美好的形象，加強紀律性，增強治安隊伍的戰斗力，特制定如下內務管理規定：鋪位隨時保持整齊排行。被褥按規定疊放，做到棱角清楚、平整、沒有皺紋。床下除按規定排列好鞋子、水桶、廢紙簍外，不能有任何雜物。衣物及其它生活用品必須存放于指定的地方或柜內，不能亂擺放，任何時候，休息間內不準晾衣物。毛巾、瀨具必須按規定擺放。任何時候休息間、起居間、衛生間，包括存放其間的任何物品必須保持雅潔、無塵、無污跡，煙缸、紙簍應及時清倒。每日需安排一人負責內務值勤工作，保安隊長要經常巡查內務值勤情況，并記錄在案作為保安員每月考評工程之一。保安人員交接班制度各崗位保安人員交班，統一由領班將各崗巡查后的值班情況，交給接班領班，并填寫值班記錄。接班領班接班后，對各崗進行巡查，交待各崗位上班發生的情況及待本卷須知，同時各崗位的交接班人員也必須交接清楚后，交班人才能離崗。各崗接班人員必須提前5分鐘到崗，同時交班人員做好交班準備。具體交接班內容詳見?治安交接班記錄表?。治安巡邏制度依照法律、法規及各項規章制度對大廈進行巡視檢查。保安員實行２４小時全天候巡邏效勞，確保大廈運作正常。大廈實行交叉巡邏制度，按巡更點規定的時間進行簽到打卡。對巡邏中發現的問題及隱患及時做出處理，并通過對講機向中央監控室報告。在執勤過程中，隊長應檢查各崗位的保安員工作情況。在接崗隊員尚未到崗時，原班隊員不得離開，可通過對講機系統向隊長查詢。巡邏隊員下崗時將巡視器材進行交接，并做好相關記錄。客戶效勞中心中央監控室工作制度中央監控室是公寓物業管理樞紐，負責２４小時物業管理運行值班。接受用戶投訴，根據投訴內容及時轉交有關部門處理，跟蹤處理結果，并將處理結果反響給投訴者。為用戶提供物業管理咨詢效勞。負責協調、處理公寓物業管理有關事宜及緊急事件的處理。重大事情及時通報管理處。負責監控公寓監視系統、對講系統、報警系統的運行。負責管理處各職能部門之間的聯系、協調工作。認真做好中央監控室各項記錄。突發事件防范措施當接到報警訊號后，保安隊長立即到現場指揮應急隊員進行疏散搶救和現場封閉保護工作。根據現場情況分別向管理處、派出所等管理部門報告。立即采取有力措施，防止事件進一步擴大，以免造成更大的損失。應急隊員在接到報警訊號后，必須在５分鐘內趕到現場，按分工進入工作崗位，進行保護、疏散、搶救工作。保安隊長參加突發事件的善后處理工作，并以書面報告形式向管理處領導匯報。〔七〕財務工作制度財務公開監管制度財務人員在武船重工公寓工程投入管理運行之前，必須進行綜合核算，并接受業主審查管理。財務會計每年年初，在保證收支平衡，略有節余的根底上，制訂財務開支預算。財務負責管理費的收繳。工程部負責制訂零星維修收費標準，經管理處經理批準，公開執行。管理費的收支帳目，由管理處主任審核簽字后，每季度向武船重工公寓工程公布。財務報告管理規定總那么為了標準公司財務報告，保證財務報告的真實、完整，符合公司經營開展要求，根據?中華人民共和國會計法?與?公司財務會計報告條例?，結合公司實際情況，制定本規定。公司〔含公司本部、事業部、分公司、專業公司，以下統稱“單位〞〕編制和提供財務報告，應當遵守本規定。本規定所稱財務報告，包括對外提供的財務會計報告〔以下簡稱財務會計報告〕、為滿足經營特定需要的對內提供的財務分析報告〔以下簡稱內部財務分析報告〕以及向特定對象提供的專項財務報告或統計數據。財務會計報告是指單位對外提供的反映單位某一特定日期財務狀況和某一會計期間經營成果、現金流量的文件。內部財務分析報告是指為滿足經營的特定需要，對財務狀況、經營成果、預算執行進行比照、分析，提供給單位領導以供決策參考的文件，一般不對外提供。專項財務報告是指根據法規規定或相關協議，向特定對象提供的僅限于某一特定工程的財務報告，如物業管理收支報告、維修基金收支報告；統計數據是指相關部門或上級單位要求提供的特定的財務統計數據。單位負責人對本單位財務報告會計報告的真實性、完整性負責。財務報告應遵循相應的審核和批準程序，由編制人、相應的審核人和批準人簽名蓋章，并在規定的時間內報出。深圳地區單位的財務報告，應通過公司財務部審批報出或授權報出。財務會計報告的構成與編制財務會計報告分為年度、半年度、季度和月度財務報告。年度、半年度財務會計報告應當包括：

〔一〕會計報表；

〔二