拉薩國際總部城可研匯報西藏躍城建筑設計有限公司1、工程概況2、可行性和必要性3、方案介紹4、資金和財務評價5、結論工程概況項目名稱拉薩國際總部城項目業主拉薩市柳梧新區城市投資建設發展有限責任公司（簡稱“柳梧城投”），是柳梧新區管委會直接領導下的國有獨資企業，主要負責新區基礎設施項目的資金籌措、運營和開發，承擔新區的城市建設任務并組織實施，經營管理授權內的國有資產等重大任務。工程概況項目選址：該項目位于拉薩市柳梧新區北組團（啟動中），柳梧大廈（行政中心）東側，景觀大道以東，柳梧大道以西，柳梧新區精品步行街南側，是柳梧新區北組團的核心區域。圖中黑色標注區域擬建位置擬建場地1、場址現狀擬建場地平整，無需要拆遷的建筑構筑物。2、工程地質狀況南廣場進行了地質勘察，根據地質勘察情況來看，地下工程地質狀況較好，地下水位較高，在工程設計時須作抗浮設計。3、交通運輸條件該場址四周均有城市道路，交通運輸條件良好。4、供水、供電狀況該場址位于柳梧新區，場址四周市政道路均已預留供水供電管線，能滿足建設和后期生活需要5、排水狀況場址四周已建設有城市排水管道。6、周圍環境影響場址四周未與已建的建筑緊密相鄰，不會對相鄰建筑造成相互的影響。建設內容：柳梧新區拉薩國際總部城項目主要由地上建筑，園區道路、綠化、總體給排水、地下建筑等構成，建筑面積161842㎡，其中：地上建筑13棟，辦公用房建筑面積98504㎡，配套服務用房建筑面積29198㎡，總建筑面積127702㎡；地下建筑面積34140㎡。本期項目工程固定資產投資估算總額為75445.63萬元。其中土地費用8800萬元，工程費用（含基礎設施及公共配套設施建設費等）55464.52萬元，其他費用（含設計、地勘、監理、報建、圖審、防雷、地震、招投標、工程管理、稅收、財務費用等）11181.11萬元。本項目資金均為拉薩市柳梧新區城市投資建設發展有限責任公司自籌。項目可行性和必要性必要性：拉薩作為西藏的首府，柳梧新區更是拉薩的重點規劃的范圍，柳梧新區以后會發展成為以客運樞紐、商貿服務、旅游集散、總部經濟特色居住為主的西藏現代化城市典型示范區。所以在這里建設國際城作為總部辦公基地是必須的；可行性：柳梧交通發達，擬建場址適宜，有充足的保障支撐，所以該項目建設是可行的。方案簡介方案簡介消防1、建筑防火等級：組團內建筑為辦公和商業有高層和多層建筑，高層部分均為二類高層，建筑耐火等級地上為二級，地下為一級。適用《建筑設計防火規范》和《高層建筑設計防火規范》中的各項要求2、防火分區建筑地下車庫每個防火分區面積不大于4000㎡（設置自動噴淋），地上部分每層為一個防火分區，多層部分分區面積不大于2500㎡，高層部分防火分區面積不大于1500㎡。3、消防疏散地上部分每個單元設置二部封閉樓梯間，樓梯間靠外墻設置，能自然通風采光。超過32米的高層設置防煙樓梯間和消防電梯，梯間和電梯合用防煙前室。地下車庫部分每個防火分區均有兩個安全出口，當地下室疏散樓梯與上部樓梯合用時，在一層設置防火墻及乙級防火門分隔。4、防火間距建筑間防火間距均大于規范規定的防火間距要求。5、消防車道園區內設置消防車道圍繞建筑物，能滿足消防撲救需求結構構件滿足防火要求；設置消防給水系統、自動噴淋系統、地下室設置消防泵和消防水池。設置火災自動報警系統、應急廣播系統、應急照明、疏散指示系統；根據要求設置了自然排煙、機械排煙系統。節能按公共建筑節能設計標準進行設計；控制體形系數和窗墻比；外墻外保溫系統+中空玻璃窗；采用節能的設備；資金分析項目概算：本項目固定資產投資估算為75445.63萬元，包括建設投資73174.03萬元、建設期間利息2271.60萬元，資金籌措方案本項目工程建設資金籌措考慮三種方式：開發企業注入自有資金、向銀行借款、項目預售收入轉入投資。根據項目實施情況和業主的資金安排，本項目向銀行申請貸款20000萬元，開發企業自籌資金55445.63萬元（包括自有資金5000萬元和預售收入再投入資金50445.63萬元）。財務分析經測算稅后財務內部收益率為15.87%投資回收期為2.73年。通過上述對項目的盈利能力、償債能力、抵御風險的能力分析，本項目工程投資回收期少于3年，稅后財務內部收益率高于行業平均基準收益率10%，財務凈現值大于零，償債能力能滿足銀行的要求，且具有一定的抗風險能力，故項目在財務上是可行的。結