一、課程的特點物業管理是一門新興的管理科學，它即是房地產綜合開發的延續和完善，又是現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分。

物業管理是一門實踐性、應用性很強的課程，管理服務是其核心內容，因此本課程突出的特點是可操作性，介紹該經營決策的管理和基本方法，重點介紹物業管理的具體管理和服務的內容。三、章節介紹(紅色字體為重點)第一章物業管理導論第二章物業管理體系第三章物業管理項目的招標與投標第四章

物業服務合同第五章

物業管理的主要內容及基本程序第六章

房屋建筑維修管理第七章房屋建筑設備設施管理第八章物業管理檔案的建立與管理第九章居住性物業的管理服務第十章經營性物業的管理服務第十一章其他類型物業的管理服務第十二章物業管理服務質量的國際認證第十三章物業管理法規第一章物業管理導論

學習目標：理解物業及物業管理的基本概念和內涵；熟悉和重點掌握物業管理的基本內容、經營模式、管理原則及作用；了解和把握我國物業管理服務的現狀和發展趨勢。1.1物業管理的基本概念1.1.1物業(estate或property)1.1.1.1物業的概念物業是指已建成、并已投入使用的各類房屋建筑和與之相配套的設備、設施和場所、場地等組成的單宗房地產，以及依托于該實體上的權益。房地產.不動產.物業的區別房地產--強調從土地開發.房屋建筑建設.營銷到使用管理全過程及財產和行業;不動產--強調的是不可移動性和財產;物業--注重其使用.管理和服務的內涵.1.1.1.2物業的特征1．固定性:不動產2．耐久性:使用壽命3．多樣性:建筑性質.使用功能4．高值性:高投入.高價值5．權益性:依托于該實體上的權益1.1.2物業管理1.1.2.1物業管理的起源及在我國的發展1.1.2.2物業管理的概念物業管理是指業主通過業主大會選聘物業管理企業，物業管理企業受業主的委托，按照《物業服務合同》的約定，對房屋建筑及配套設施、設備和相關場地、場所，進行養護、維修、管理，維護管理區域內的環境衛生和秩序安全的經營活動。社區管理：主要是指一定的社區內部各種機構、團體或組織，為了維持社區的正常秩序，促進社區的發展和繁榮，滿足社區居民物質和文化活動等特定需要而進行的一系列的自我管理或行政管理活動。社區管理與物業管理的區別

1.兩者的管理主體不同

物業主體是物業公司，社區管理的主體一是街道辦領導下的一個行政管理，二是在街道辦領導和引導下的其它單位和團體共同參與的這樣一種管理形式。

2.兩者的管理核心不同

物業公司的核心是以物業為核心，也就是說是對房屋、設備設施、場地進行維修養護方面的管理。社區管理的核心就有所擴大，他是以人的居住為中心，他包括了物業管理但是他又不是完全停留在物業管理這樣一個層面上。他還包括了一些如計劃生育，婚姻家庭，鄰里關系，還有安置就業等。

3.兩者的管理性質不同

物業管理是有償的，有經營性質的活動，社區管理主要是行政管理，還有互助管理

社區管理與物業管理的聯系

1、物業管理是社區管理的組成部分，是社區管理的子系統

2、物業管理和社區管理相互影響、相互作用

物業管理主要體現在物業管理能過精神、道德之外的環境管理來達道一個提升大家的道德方面的一個升華

社區管理主要是深入到人們的精神生活，通過物業管理對精神生活的一個創建來達到創建一個文明的社區，也就是說著重于精神文明建設

1.1.2.3物業管理的特征涉及面廣服務性強專業性強業主處于主導地位物業管理服務與創建文明社區相結合我國的三次產業劃分是：第一產業：農業（包括種植業、林業、牧業和漁業）第二產業：工業（包括采掘業，制造業，電力、煤氣、水的生產和供應業）和建筑業第三產業：除第一、第二產業以外的其他各業。根據我國的實際情況，第三產業可分為兩大部分：一是流通部門，二是服務部門。具體可分為四個層次：第一層次：流通部門，包括交通運輸、倉儲及郵電通信業，批發和零售貿易、餐飲業。第二層次：為生產和生活服務的部門，包括金融、保險業，地質勘查業、水利管理業，房地產業，社會服務業，農、林、牧、漁服務業，交通運輸輔助業，綜合技術服務業等。第三層次：為提高科學文化水平和居民素質服務的部門，包括教育、文化藝術及廣播電影電視業，衛生、體育和社會福利業，科學研究業等。第四層次：為社會公共需要服務的部門，包括國家機關、政黨機關和社會團體以及軍隊、警察等。1.2物業管理的類型、原則、作用1.2.1物業管理服務的類型與模式1.2.1.1自管型由物業管理區域內全體業主共同組織管理的一種自我管理模式。這種管理模式在我國香港地區比較流行，而在內陸地區并不太流行.1.2.1.2直管型由物業開發企業下屬的物業管理部門，對自己所開發的物業進行的直接管理。我國許多已建成的物業都是以這種模式進行管理。1.2.1.3委托型房地產開發企業或業主委員會通過招投標的方式，選聘具有相應資質等級的物業管理企業，雙方簽訂委托管理合同——即《前期物業服務合同》或《物業服務合同》,開展物業服務的經營行為。1.2.2

物業管理服務的宗旨.原則與作用以服務為宗旨以經營為手段以效益為目的的服務性行業。1.2.2.1物業管理服務的宗旨1.為業主創造一個安全、整潔、舒適、溫馨的生活與工作環境;2.保證和提高物業的價值(保值.增值);1.2.2.2物業管理服務的原則1.公平競爭原則2.業主至上原則3.開發與管理相分離原則4.統一.專業管理原則（統一管理、專業高效）5.經濟合理原則6.依法管理原則1.2.2.3物業管理服務的作用1．能創造安全、清潔、舒適、優美的環境2．有利生產、方便生活

3．使物業保值增值1.3物業管理現狀及發展趨勢1.3.1我國物業管理現狀從無到有從小到大從不規范到初步規范1.3.1.1.物業管理法律體系建設從無到有形成較為完善的法律體系物業管理服務進入了依法管理的軌道1.3.1.2.

現代物業管理理念和管理模式的形成初始階段--20世紀80年代發展階段--20世紀90年代成熟階段--21世紀1.3.2我國物業管理發展趨勢1.3.2.1管理法制化、服務規范化對物管企業--資質條件、行為規范及誠信等加強管理從業人員--提高自身素質水平、法律意識1.3.2.2經營規模化、管理統一物業管理是微利行業擴大經營規模有利于物業的統一和規范化管理服務1.3.2.3經營品牌化、服務人性化品牌經營服務意識體現人性化1.3.2.4.企業現代化、人才職業化建立、建設現代物業管理企業首先--人才建設重要內容--人才的職業化1.物業管理服務中，始中處于主導地位的是（）A.房地產行政主管部門B.業主C.社區的建設D.建設單位2.在選聘物業管理企業時堅持公開、公平、公正的招標投標制度，體現了物業管理的（）原則。A、專業高效B、公平競爭C、統一管理D、權責分明3、我國第一家物業管理公司出現在（）。A、北京B、上海C、廣州D、深圳4、1994年3月23號，建設部以第33號令頒布了（）。A、《物業管理條例》B、《物業管理收費管理辦法》C、《物業管理合同示范文本》D、《城市新建住宅小區管理辦法》5、我國第一部地方性物業管理法規是（）A、《上海市居住物業管理條例》B、《深圳經濟特區住宅物業管理條例》C、《北京市居住小區物業管理辦法》D、《物業管理條例》6、現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別是強調（）。A、經濟效益B、收費合理C、業主主導D、統一管理7、（）是指已建成、并已投入使用的各類房屋建筑和與之相配套的設備、設施和場所、場地等組成的單宗房地產，以及依托于該實體上的權益。A、物業B、房地產C、不動產D、固定資產8、物業管理有許多特性，但其根本屬性是