房地產開發與經營

（第二版）

呂萍等編著房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材第9章房地產開發項目管理

房地產開發項目管理是房地產開發與經營的重要內容。本章主要闡述房地產開發項目的質量管理、進度管理、成本管理、合同管理的有關內容，同時論述開發項目的協調管理、資料管理、現場管理以及信息管理等內容。房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材本章內容提要重點問題房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產開發項目其他管理房地產開發項目成本管理房地產開發項目進度管理房地產開發項目質量管理房地產開發項目管理概述房地產開發項目管理案例分析房地產開發項目

又稱之為建設工程項目。具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統一管理的單位工程。可分為單項工程、單位工程、分部工程等。

9.1房地產開發項目管理概述房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產開發項目的特點

9.1房地產開發項目管理概述房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材系統性組織的層次性

整體性強知識的密集性

投資額巨大，建設周期長

類型特點房地產開發項目管理的概念

指房地產開發企業對整個工程項目的開發建設進的全面管理。包括：在項目施工建設過程中：計劃、指揮、檢查、調整和控制；在工程建設過程中：與社會各相關部門的聯絡、協調等。成本管理、質量管理、進度管理是房地產開發項目管理的三大核心，它們是既對立又統一的整體。

9.1房地產開發項目管理概述房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材......供貨方的項目管理監理方的項目管理

房地產開發項目管理的層次體系

業主方的項目管理

工程總承包方的項目管理

設計方的項目管理施工方的項目管理社會環境方的項目管理

9.1房地產開發項目管理概述房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產開發項目管理的層次體系房地產開發項目管理的任務

--對于房地產開發商來說，項目要求在保證質量的前提下，投資越少越好；

--對于承包單位來說，則要研究投標策略，獲取利潤，以保護承包者的利益。

房地產開發項目管理趨勢——國際化、信息化

9.1房地產開發項目管理概述房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材工程項目質量管理的特點

9.2房地產開發項目質量管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2質量波動大3質量變異大4質量隱蔽性5終檢局限大影響因素多1質量管理的主要內容施工前的準備階段施工過程中的質量管理

9.2房地產開發項目質量管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材項目工程質量管理的主要途徑

9.2房地產開發項目質量管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材現場質量檢驗

現場質量監督

審核有關技術文件、報告或報表主要途徑

項目工程質量控制常用方法

9.2房地產開發項目質量管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材排列圖法

因果分析圖法

直方圖法控制圖法1234施工階段質量監督控制手段

9.2房地產開發項目質量管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材測量試驗指令文件利用支付控制手段規定質量監控工作程序旁站監督主要手段房地產開發項目的竣工驗收

竣工驗收的范圍及依據竣工驗收的要求竣工驗收程序驗收準備初步驗收正式驗收竣工驗收的組織房地產開發項目一般由地市級主管部門——工程質量監督站組織驗收。

9.2房地產開發項目質量管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材項目進度管理的概念房地產開發項目進度管理是指對開發項目各建設階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸實施，且在實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產開發項目進度管理的階段

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材項目可行性研究及立項階段

項目建設階段

項目交付使用后的適用階段

核心影響房地產開發項目的因素

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材序號影響因素1人的因素2技術因素3材料設備與構配件因素4施工機械設備因素5資金因素6水文、地質、氣象與自然災害等自然環境因素7政治、經濟（經濟危機、金融風暴）等社會環境因素

8其他不確定性因素項目進度管理的主要任務

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材1.設計前的準備階段2.設計階段3.施工階段-確定工期總目標編制總進度計劃編制準備階段詳細工作計劃，并控制執行施工現場條件調研與分析-編制施工總進度設計并控制執行編制施工年、季、月實施計劃并控制執行編制設計階段的工作計劃并控制其執行編制詳細的出土計劃并控制執行項目進度管理措施

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材組織措施技術措施合同措施經濟措施信息管理措施網絡圖法的基本原理

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材通過網絡圖時間參數的計算，找出關鍵線路。將項目的全部建設過程分解成若干個施工項目，并繪制成網絡形式。

利用最優化原理，不斷改進網絡計劃方案，并尋求其最優方案。

123網絡圖的分類

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材網絡圖分類按最終目標

按編制對象范圍按工作銜接特點

普通網絡圖搭接網絡圖

單目標網絡圖多目標網絡圖

群體網絡圖單項工程網絡圖局部工程網絡圖

按表示方法

單代號網絡圖雙代號網絡圖

網絡圖技術的特點

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材橫道圖（橫道圖計劃）網絡圖（網絡圖計劃）房地產開發項目進度管理系統

9.3房地產開發項目進度管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材建設單位進度控制設計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業計劃任務單或承包任務書作業進度實施監理單位進度控制委托房地產開發項目成本管理的概念

9.4房地產開發項目成本管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材即在投資決策階段、設計階段、開發項目發包階段和建設實施階段，把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發生的偏差，確保開發項目投資管理目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

房地產開發項目成本構成

9.4房地產開發項目成本管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材銷售成本開發成本土地費用前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費項目成本構成公共配套設施費開發間接費財務費用銷售廣告、代理等費用房地產開發項目成本管理原則

9.4房地產開發項目成本管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材…設置科學的成本管理目標…設計階段投資控制是重點…變被動控制為主動控制…經濟與技術結合是成本管理的高效手段房地產開發項目成本管理的主要內容

9.4房地產開發項目成本管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材策劃、設計階段的成本管理發包、施工階段的成本管理項目銷售階段的成本管理

9.5房地產開發項目其他管理房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材開發項目合同管理

1開發項目協調管理2開發項目資料管理3開發項目現場管理4開發項目信息管理5關鍵術語房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材質量管理進度管理成本管理復習思考題1.結合房地產開發特