君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程屋面工程專項(xiàng)施工方案項(xiàng)目的管理方式為了確保項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)，提供全方位的專業(yè)化服務(wù)，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)施公司物業(yè)品牌和形象戰(zhàn)略，物業(yè)服務(wù)中心必須貫徹落實(shí)七條標(biāo)準(zhǔn)：管理無(wú)空檔、服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)、投訴有反饋、辦事有時(shí)限、考核不遷就、獎(jiǎng)罰有力度、滿意見(jiàn)真情。1、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)圖如下：保保安員（2人）保潔員（2人）項(xiàng)目主管（兼）綠化工（1人）水電工（1人）廚師（1人）組織機(jī)構(gòu)圖的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，實(shí)施統(tǒng)一管理，統(tǒng)一核算的管理模式：物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。項(xiàng)目主管即項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)總負(fù)責(zé)人，對(duì)服務(wù)中心各項(xiàng)工作負(fù)全責(zé)，制定管理方案，完成公司下達(dá)的管理任務(wù)，實(shí)施目標(biāo)責(zé)任制，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。物業(yè)服務(wù)中心是指揮調(diào)度中心及信息樞紐，在主管的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)各班組的管理服務(wù)工作以及業(yè)主的聯(lián)系、溝通，受理并協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各項(xiàng)服務(wù)要求及投訴，行使信息收集、歸納、整理以及信息交流與反饋。秩序維護(hù)人員實(shí)行24小時(shí)值勤制度，采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合中，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施，控制治安發(fā)案率。技防為主，人防為輔、全面防范；嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程，實(shí)行保安員半軍事化管理。保潔員主要負(fù)責(zé)轄區(qū)辦公樓公共部位及公共設(shè)施設(shè)備保潔、會(huì)議室保潔、道路保潔、停車場(chǎng)保潔等和裝修垃圾、生活垃圾清理；綠化工負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化的管理、造型、修剪、日常維護(hù)、施肥、補(bǔ)植、病蟲(chóng)害防治、中耕除草、綠化帶的保潔、修剪后雜物的清理及綠化的補(bǔ)植等工作。水電工負(fù)責(zé)轄區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)工作；廚師負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照要求保證工作人員每日能按時(shí)開(kāi)餐及完成臨時(shí)交辦的其他烹飪?nèi)蝿?wù)。2、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與服務(wù)中心簽訂管理責(zé)任目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核責(zé)任書，服務(wù)中心各級(jí)員工與服務(wù)中心簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理，貫徹督導(dǎo)管理、全面質(zhì)量管理及協(xié)調(diào)管理，將物業(yè)管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)。實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：計(jì)劃目標(biāo)管理根據(jù)《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈（小區(qū)）》的要求，按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則制定各項(xiàng)管理指標(biāo)、實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主滿意度達(dá)98%以上。督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各物業(yè)管理服務(wù)人員實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具有以下四種做法：經(jīng)濟(jì)管理：服務(wù)中心與各級(jí)員工簽訂崗位責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。法規(guī)管理：遵循既定的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行，提高工作質(zhì)量。行政管理：實(shí)行部門每周、每月、每年詳細(xì)的工作計(jì)劃。物業(yè)服務(wù)中心每周召集各管理服務(wù)人員開(kāi)一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法；每天組織各員工召開(kāi)“班前早會(huì)”，部署當(dāng)日工作，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法。激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職工的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，提高員工自身素質(zhì)和工作熱情中。全面質(zhì)量管理全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突，一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作提出合理性的建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低下降，造成業(yè)主有不滿情緒的問(wèn)題，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效，可運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。管理運(yùn)作規(guī)范規(guī)范ⅰ、基本要求·簽訂物業(yè)管理合同，制定管理規(guī)約，建立健全業(yè)主檔案。·接收并完好保存完整的物業(yè)驗(yàn)收資料、圖紙、檔案。·服務(wù)及時(shí)、準(zhǔn)確、安全、規(guī)范，非不可避免時(shí)，不影響業(yè)主的正常工作和生活。·人員要求：著工作裝、佩工作牌上崗；勝任本職工作，服務(wù)及時(shí)、熱情、周到、誠(chéng)懇，有無(wú)業(yè)主監(jiān)督一個(gè)樣，有無(wú)上級(jí)監(jiān)督一個(gè)樣；遵紀(jì)守法，服從領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事，努力工作；講文明、講禮貌、守道德、尊重業(yè)主，不與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)吵。ⅱ、保安和消防·實(shí)行封閉式管理。·實(shí)行24小時(shí)秩序維護(hù)和消防值班，每日上午上班、下午下班立崗迎送業(yè)主上、下班，維護(hù)正常工作生活秩序，消除安全隱患，避免因公司管理責(zé)任造成的重大刑事案件、安全事故和消防事故。·接到任何突發(fā)性刑事案件、安全事故和消防事故的報(bào)告，管理人員必須及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，及時(shí)組織指揮。ⅲ、房屋及其配套設(shè)施設(shè)備管理、維修、保養(yǎng)。·按規(guī)定對(duì)房屋及公用配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理和維修保養(yǎng)，無(wú)因公司管理責(zé)任造成損壞或服務(wù)中斷。·按合同約定提供辦公樓各辦公室、宿舍區(qū)公共部位及其配套設(shè)施設(shè)備的安裝維修。·接到任何原因造成的，影響(或潛在影響)業(yè)主正常辦公、生活的房屋及公用配套設(shè)施設(shè)備損壞或服務(wù)中斷的通知，危及(或潛在危及)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的，管理人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)檢修限時(shí)處理。·電梯的日常維保和年檢工作由甲方安排委托專業(yè)的電梯維保公司負(fù)責(zé)完成。ⅳ、環(huán)境衛(wèi)生·整體環(huán)境及衛(wèi)生設(shè)施隨時(shí)保持清潔，無(wú)雜物、污漬、積塵、積水，無(wú)亂貼亂畫。·衛(wèi)生設(shè)備齊全完好，配置合理。并實(shí)行分類袋裝化垃圾管理，日產(chǎn)日清。ⅴ、綠化·綠化環(huán)境整潔優(yōu)美。·花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀。B、檢驗(yàn)ⅰ、服務(wù)中心采用下述方法進(jìn)行驗(yàn)收與評(píng)價(jià)：·服務(wù)中心每周組織各部門聯(lián)合巡檢、自檢、互檢；·公司總經(jīng)理組織季度巡查和年終大檢查。ⅱ、服務(wù)中心采用每年一至兩次向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主滿意度征詢意見(jiàn)表》的方式，書面征求業(yè)主對(duì)秩序維護(hù)、保潔、設(shè)備保障運(yùn)行、環(huán)境綠化和服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)，作為改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要參考依據(jù)。ⅲ、服務(wù)中心對(duì)上述ⅰ、ⅱ收集的信息進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果作合理的改進(jìn)措施。信息反饋機(jī)制信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源，它來(lái)自業(yè)主、員工、傳媒、上級(jí)及其他渠道，匯集了項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)所有相關(guān)的方方面面；保證信息反饋通道的暢通，使所有信息匯集到服務(wù)中心，經(jīng)分析整理，再由服務(wù)中心發(fā)出指令，跟蹤檢查。在信息跟蹤檢查中，我們將采用專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部監(jiān)督等各種方式。激勵(lì)是人性化管理的主要方式。通過(guò)建立并運(yùn)用工資福利待遇機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制、培養(yǎng)提升機(jī)制、文化活動(dòng)機(jī)制、思想工作機(jī)制等五個(gè)方面的激勵(lì)機(jī)制，達(dá)到引導(dǎo)員工積極進(jìn)取，激發(fā)潛能，把員工目標(biāo)與公司目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)員工主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。實(shí)施計(jì)劃全面推行科學(xué)的物業(yè)管理模式，一方面強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理，另一方面為業(yè)主提供細(xì)致完善的個(gè)性化服務(wù)。依法管理、按章辦事，在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上有更多更新的創(chuàng)新，以管理服務(wù)為中心，以業(yè)主滿意為目標(biāo)。堅(jiān)持“以人為本”抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn)，員工持證上崗。在服務(wù)中加強(qiáng)管理，寓管理于服務(wù)之中，以情感人、以理服人。建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范：實(shí)施參與式的培訓(xùn)機(jī)制、情感式的教育方法、自我約束量化考評(píng)制、目標(biāo)管理業(yè)績(jī)考評(píng)制。以專業(yè)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐嘤?xùn)計(jì)劃，訓(xùn)練管理人員及保安隊(duì)伍，使員工達(dá)到：人員精干、專業(yè)性強(qiáng)、業(yè)務(wù)熟練、素質(zhì)較高、彬彬有禮。以保證業(yè)主能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù)，更安心更舒適地享受各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。對(duì)物業(yè)形象的定位，按照物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈（小區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)大廈（小區(qū)）的標(biāo)識(shí)牌、警示牌、上墻制度等統(tǒng)一制作，目標(biāo)清楚，行為規(guī)范。提供公共區(qū)域及領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室的清潔服務(wù)。做好物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)，令各項(xiàng)公共設(shè)備設(shè)施能更有效發(fā)揮其功能：做好綠化養(yǎng)護(hù)工作，令業(yè)主居于其中能更好地享受園林特色。治安保衛(wèi)消防·上、下班立崗執(zhí)勤，以飽滿的精神迎送業(yè)主、履行職責(zé)；·嚴(yán)格執(zhí)行保安員管理制度，做好來(lái)訪人員、車輛的詢問(wèn)、確認(rèn)、登記、引導(dǎo)工作；按規(guī)定時(shí)間、規(guī)定路線做好巡查工作；嚴(yán)格執(zhí)行值班制度、交接班制度，詳細(xì)填寫各項(xiàng)記錄表單。·定期進(jìn)行消防演練及宣傳，做到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，確保無(wú)火災(zāi)發(fā)生。擬定質(zhì)量管理目標(biāo)公司的服務(wù)宗旨公司的服務(wù)宗旨：竭誠(chéng)為業(yè)主提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)，努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的辦公和居住環(huán)境。引入盡善盡美的個(gè)性化服務(wù)理念，本著“以人為本”的原則，以高起點(diǎn)的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓業(yè)主享受人性化服務(wù)，從而達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的高效益。在內(nèi)部管理上，實(shí)行定員、定量、定額方式，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒ǎ侠碚{(diào)配各工作崗位人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效和考核制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)不斷地提高，降低管理成本，為管理好該小區(qū)，服務(wù)于業(yè)主打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過(guò)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)，延長(zhǎng)物業(yè)及其設(shè)施、設(shè)備、綠化等使用期，發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能與最佳效益。擬定的質(zhì)量管理目標(biāo)自接管之日起嚴(yán)格按照“全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行物業(yè)運(yùn)作，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)便捷、舒適、安全的辦公和居住環(huán)境。擬定項(xiàng)目物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)，同時(shí)制定保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施（每年與公司簽定目標(biāo)管理責(zé)任書，完成公司下達(dá)的管理目標(biāo)、服務(wù)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)）。目標(biāo)管理責(zé)任書：房屋及配套設(shè)施完好率擬定標(biāo)準(zhǔn)98%管理指標(biāo)及實(shí)施措施：實(shí)行崗位責(zé)任制，建立房屋檔案，作好房屋記錄，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度同，嚴(yán)格裝修審批管理，健全檔案記錄。房屋零修、急修及時(shí)率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)98%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：在接到維修通知時(shí)保證在15分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜，及時(shí)處理故障，對(duì)建立維修檔案，確保維修質(zhì)量。維修工程質(zhì)量合格率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)100%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：分項(xiàng)監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把關(guān)，并通過(guò)質(zhì)檢人員的檢查和業(yè)主的驗(yàn)收來(lái)確定維修質(zhì)量。建立維修回訪制度，及時(shí)征求業(yè)主意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。道路完好率及使用率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)98%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：落實(shí)道路養(yǎng)護(hù)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由于水電維修人員監(jiān)督執(zhí)行，檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保區(qū)內(nèi)道路完好暢通。(5)路燈完好率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)99%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：責(zé)任到人，巡查到位，定期清潔，確保完好。(6)清潔保潔率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)98%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：劃分責(zé)任區(qū)，落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行定人定時(shí)清掃制度，進(jìn)行8小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度。(7)綠化完好率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)95%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：責(zé)任到人，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏。(8)治安案件發(fā)生率及車輛被盜率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)1‰以下B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：實(shí)行24小時(shí)保安員巡查制度，落實(shí)秩序維護(hù)崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，確立“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。層層防衛(wèi)，以配合公安派出所和社區(qū)居委會(huì)搞好項(xiàng)目綜合治安管理，防范盜竊案件和人身傷害案件的發(fā)生。(9)業(yè)主有效投訴率及業(yè)主投訴處理率與投訴回訪率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)2%以下、98%以上B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，采取措施，定期走訪業(yè)主，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。(10)消防設(shè)施完好率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)100%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：責(zé)任到人，檢查到位，定期維護(hù)，建檔記錄，確保完好。(11)管理人員培訓(xùn)合格率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)100%B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：按照公司培訓(xùn)管理相關(guān)規(guī)定對(duì)管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)，以淘汰培訓(xùn)考核不合格者的約束機(jī)制，促使參加培訓(xùn)的每個(gè)員工達(dá)到合格，確保合格率。(12)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率A、擬定標(biāo)準(zhǔn)98%以上B、管理指標(biāo)及實(shí)施措施：開(kāi)展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見(jiàn)，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。擬定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的日常管理服務(wù)工作是個(gè)長(zhǎng)期連續(xù)的階段，主要有如下幾個(gè)方面：綜合管理、房屋管理及設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境管理、綠化管理、安全防范、公共秩序管理、消防管理、車輛行駛與停放秩序的管理、空置房的管理、社區(qū)文化建設(shè)等。1、管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）綜合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、項(xiàng)目設(shè)物業(yè)服務(wù)中心，辦公設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)完備，應(yīng)使用計(jì)算機(jī)及物業(yè)管理軟件，導(dǎo)入ISO管理體系等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理，辦公場(chǎng)所整潔有序。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有效證照，人員配備合理，有管理人員、水電等專業(yè)操作人員，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書，崗位責(zé)任制明確。3、物業(yè)服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、熱情。4、簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。5、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定驗(yàn)收，手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。6、有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程及物業(yè)管理工作計(jì)劃。各項(xiàng)記錄齊全。7、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。及時(shí)解答業(yè)主的咨詢、受理業(yè)主的報(bào)修及處理業(yè)主投訴等。業(yè)主咨詢、投訴在24小時(shí)內(nèi)予以答復(fù)處理；業(yè)主報(bào)公共區(qū)域急修的半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)98%以上。8、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率98%以上；對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)進(jìn)行分析并在1個(gè)月內(nèi)予以整改，因客觀原因確實(shí)無(wú)法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說(shuō)明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。（二）公共秩序維護(hù)1、門崗整潔。設(shè)專人24小時(shí)值勤，并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)人員、車輛登記記錄。對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入前通過(guò)電話、核對(duì)信息等方式聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；勸阻、制止外來(lái)人員、車輛隨意進(jìn)入轄區(qū)；勸阻、制止車輛隨意、無(wú)序停放行為。2、對(duì)安全監(jiān)控設(shè)施實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控并及時(shí)記錄。專職安防人員能開(kāi)展并處理轄區(qū)公共秩序維護(hù)工作，掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故應(yīng)急預(yù)案。3、維護(hù)轄區(qū)公共區(qū)域秩序，按照法規(guī)政策等相關(guān)規(guī)定，采取各種有效安全防范措施，落實(shí)轄區(qū)安防力量。通過(guò)人防、技防、物防相結(jié)合的辦法，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。安防人員按照指定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)巡邏；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次，有巡查記錄存檔。接到業(yè)主報(bào)警或求助電話等發(fā)生安全事故時(shí)，立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。4、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。接到火警、警情后立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告消防、公安等相關(guān)主管部門及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，同時(shí)協(xié)助采取相應(yīng)措施。（三）房屋等公共部位管理1、每半年至少1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每日至少巡查2次樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材及表井蓋等配套的共有部位，做好巡查記錄，有損壞現(xiàn)象的一周內(nèi)恢復(fù)正常（物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法掌控時(shí)間如外修或到外地購(gòu)零件等特殊原因除外）。及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，維修率達(dá)95%以上。巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，屬于大中修和更新改造的，每年至少1次編制大中修、更新改造計(jì)劃，及時(shí)上報(bào)相關(guān)部門審批，并組織維修。3、（四）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。2、對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。3、加強(qiáng)對(duì)視頻監(jiān)控、電子巡更等技防設(shè)施日常維護(hù)，確保運(yùn)轉(zhuǎn)正常有效，維護(hù)及時(shí)。4、制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。對(duì)消防設(shè)施每半年進(jìn)行1次全面檢測(cè)，確保完好有效，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)完整、準(zhǔn)確并存檔備查。5、水電、電梯、監(jiān)控等技術(shù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,保證正常運(yùn)行。6、每天至少1次對(duì)電梯實(shí)行巡查，保證載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。接到故障報(bào)告后物業(yè)維修人員15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行危急處理，需要聯(lián)絡(luò)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。7、每天至少1次檢查路燈、樓道燈等公共照明，完好率不低于98%，并按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。（五）清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)1、每日主要清潔工作：a)辦稅大廳、公共會(huì)議室、樓內(nèi)通道、樓梯每天拖掃一次，全天保潔、定時(shí)巡視，樓梯扶手擦試1次，屋頂面及平臺(tái)、停車棚，每天保潔1次，定時(shí)巡視，確保屋頂面及平臺(tái)不積水。局長(zhǎng)樓層每間辦公室清潔2次以上。b)硬化地面、主次干道、綠化帶、人工草地，清掃2次，全天保潔。c)電梯間拖掃二次，全天保潔。d)上午7:00一下午17:00時(shí)間段公共衛(wèi)生間在使用期間每2小時(shí)全面清潔一次。e)垃圾桶每日清理，定期清洗，保潔所產(chǎn)生的所有垃圾及時(shí)處理，做到垃圾日產(chǎn)日清，每日到各辦公室收集的垃圾、封閉運(yùn)送防止污染環(huán)境，發(fā)現(xiàn)有與業(yè)務(wù)有關(guān)的材料，要交到國(guó)稅局辦公室，不得泄密。f)按時(shí)巡視、清潔各樓層公共洗手間，保持洗手間清潔、干燥、無(wú)異味；2、每周主要清潔工作：a)室外標(biāo)識(shí)、消防栓、過(guò)道門、宿舍樓公共樓梯和走廊每周擦試2次。b)天臺(tái)、車棚、停車場(chǎng)、天井、溝渠，清掃一次。c)室內(nèi)地磚／花崗石的養(yǎng)護(hù)：每周進(jìn)行刷洗一次；3、每月清潔工作：a)天花板灰塵和蜘蛛網(wǎng)清除一次;b)公共走廊及路燈的燈罩清拭;c)玻璃窗擦試一次；d)中水處理系統(tǒng);e)公共區(qū)域地磚／護(hù)欄的養(yǎng)護(hù)：每月進(jìn)行刷洗一次；公共區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)化木地板，每月拋光五次，噴磨一次。4、每季主要清潔工作a)拆裝窗簾和隔簾等；b)空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)清洗；c)強(qiáng)化木地板每季進(jìn)行補(bǔ)蠟1次。5、每年主要清潔工作（排水、排污管道）a)公共雨、污水管道全面疏道1次；b)化糞池月檢查1次，一年清掏1次；c)玻璃幕墻每年1-2次；d)玻璃天棚每年1次；e)定期鼠、嶂、蠅、蚊、白蟻消殺和其他蟲(chóng)害的預(yù)防，以及整個(gè)院區(qū)的定期消毒工作；f)公共區(qū)域的強(qiáng)化木地板每半年進(jìn)行全部打蠟一次；g)外墻每年清洗1次。5、保潔工作的例外要求A、室內(nèi)部分a) 早晨6：30～8：00清潔樓道口,及清運(yùn)生活垃圾；b) 上午8：30～11：30清掃、拖抹樓道，清潔墻面，清掃天面、雨蓬，清潔水池，清運(yùn)雜物；c) 下午13：30～17：30擦抹扶手、電表箱、窗戶、消防栓管、開(kāi)關(guān)、燈具等。B、室外部分a)早晨6：30～8：00清掃車道、草地、公共場(chǎng)地各一遍；清潔水池,清運(yùn)垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水沖洗；b)上午8：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站上車，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)臺(tái)及周圍地面消殺噴藥；c)對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的車道、草地、污、雨水井、沙井、散水坡、排水溝全面清潔；d)13：30～17：30清運(yùn)責(zé)任區(qū)垃圾池、箱內(nèi)的垃圾、清洗垃圾中轉(zhuǎn)臺(tái)，并消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對(duì)各自責(zé)任區(qū)進(jìn)行保潔；e)公共場(chǎng)所，如廣場(chǎng)周圍、停車場(chǎng)等在中午12：00～13：30、16：00～17：30安排清潔員值班保潔。17：30-22：00安排保潔員對(duì)院區(qū)跟蹤保潔。C、垃圾清運(yùn)、消殺工作的實(shí)施計(jì)劃：a)垃圾收集、清運(yùn)：各保潔區(qū)域的保潔人員定時(shí)將收集整理好的垃圾統(tǒng)一集中，由保潔員用清潔車將垃圾統(tǒng)一運(yùn)至垃圾定點(diǎn)投放點(diǎn)。時(shí)間初定每日二次，即：早7：30前，晚上7：00b)四害消殺計(jì)劃：春夏季（3-9月）消殺1次/星期，秋冬季（10-12月、1、2月）1次/月，消殺計(jì)劃將規(guī)定在周五下班后進(jìn)行，以免影響業(yè)主和工作人員的工作環(huán)境。每次消殺都將會(huì)有消殺記錄，以備查閱。c)定期消毒工作：每個(gè)季度定期安排人員對(duì)全局進(jìn)行消毒，以確保干部職工及辦稅人員健康。（六）公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、有技術(shù)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、花草樹(shù)木每年分不同種類及時(shí)整形修剪，發(fā)現(xiàn)枯萎的植物應(yīng)在1周內(nèi)清除并報(bào)甲方購(gòu)買苗木進(jìn)行補(bǔ)種。做到樹(shù)木基本無(wú)傾倒，花草樹(shù)木無(wú)枯枝，無(wú)斑禿黃萎，保持良好的觀賞效果。3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，對(duì)花草樹(shù)木按肥力、植物種類、生長(zhǎng)情況適時(shí)澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。4、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)滅殺。（七）安全管理應(yīng)急預(yù)案1、火警應(yīng)急處理方案初期火警撲救無(wú)效，火勢(shì)無(wú)法控制并進(jìn)一步蔓延時(shí)，在場(chǎng)消防總指揮根據(jù)已制定的消防制度帶領(lǐng)義務(wù)的消防隊(duì)伍進(jìn)行疏散工作。啟用消防緊急廣播，通知受火災(zāi)威脅的人員緊急疏散。 向市消防局撥119報(bào)警，講清楚起火地點(diǎn)、樓層、火勢(shì)以及報(bào)警人姓名和電話。 通知服務(wù)中心主管和業(yè)主方。 將監(jiān)控鏡頭定在起火區(qū)域密切監(jiān)視。 檢查電梯有無(wú)閑人，若發(fā)現(xiàn)電梯閑人，即時(shí)進(jìn)行搶救，并利用電梯對(duì)講機(jī)安定被困者情緒。 現(xiàn)場(chǎng)消防隊(duì)伍以最快速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，指揮用戶疏散并參加撲救，疏散順序先從著火層以上各層開(kāi)始，安撫暫不需疏散樓層的用戶。 關(guān)閉防火分區(qū)的防火門或卷閘。 安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下層通道是否有火勢(shì)蔓延。 針對(duì)燃燒性質(zhì)不同采取響應(yīng)的滅火方法。 協(xié)助市消防隊(duì)伍引導(dǎo)著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏；引導(dǎo)用戶從消防走火梯疏散到首層，無(wú)法從消防走火梯疏散到首層時(shí)；引導(dǎo)用戶疏散到天臺(tái)上風(fēng)處等待營(yíng)救，并組織水槍掩護(hù)。 清除路障，指揮無(wú)關(guān)車輛離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，維持場(chǎng)地外圍秩序。 禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入場(chǎng)地，指揮疏散人員離開(kāi)場(chǎng)地。（1） 失火事故調(diào)查程序 初期火警處理完畢a. 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照；b. 留守現(xiàn)場(chǎng)；c. 調(diào)查事故原因；d. 做好事故記錄。 火災(zāi)撲滅后a. 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；b. 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照；c. 協(xié)助消防部門到場(chǎng)調(diào)查失火原因。2、盜竊應(yīng)急處理措施 發(fā)生盜竊案件時(shí)，控制現(xiàn)場(chǎng)，第一時(shí)間上報(bào)業(yè)主方領(lǐng)導(dǎo)，或領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)后方可撥打“110”報(bào)警。 管理人員在接到報(bào)警同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下：a.各崗實(shí)施二級(jí)危機(jī)方案，通報(bào)業(yè)主方領(lǐng)導(dǎo)，由項(xiàng)目主管擔(dān)任總指揮，加強(qiáng)對(duì)各進(jìn)出通道的人員和車輛、物品進(jìn)出管理，必要時(shí)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域予以封鎖，防止罪犯逃逸。b.安排物業(yè)維護(hù)員員駐守于被盜區(qū)域戶外，用隔離繩、欄將事發(fā)區(qū)域分隔，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。c.服務(wù)中心安排人員對(duì)主要通道、事發(fā)區(qū)域進(jìn)行安全檢查，以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能藏匿的罪犯或犯罪線索如：侵入部位、隱匿場(chǎng)所、贓物等。d.封鎖有關(guān)案件的任何消息，防止擴(kuò)散及驚動(dòng)傳媒人士，從嚴(yán)控制人員進(jìn)出，謝絕采訪，并注意因任何情況泄露而造成妨礙警方偵破案件。 服務(wù)中心在當(dāng)事人到場(chǎng)后，對(duì)被盜現(xiàn)場(chǎng)及案件進(jìn)行調(diào)查，一般情況要求調(diào)查程序如下：a.由服務(wù)中心根據(jù)安全巡邏、崗位及監(jiān)控中心錄象記錄進(jìn)行案件分析和調(diào)查，核實(shí)案件真實(shí)性及案件背景資料。b.由當(dāng)事人確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)受損情況，并拍照及書面記錄。c.由當(dāng)事人確定是否對(duì)輕微損失或其內(nèi)部人士不良的行為作報(bào)案處理，但如服務(wù)中心判定該罪案情況將不利于本項(xiàng)目安全利益和人員安全時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)向公安部門報(bào)警備案。d.緊急情況下，可直接撥打“110”匪警e.非第一時(shí)間發(fā)生的案件向所轄地區(qū)警署報(bào)案處理。f.當(dāng)值物業(yè)維護(hù)員班組和物業(yè)維護(hù)員隊(duì)長(zhǎng)第一時(shí)間對(duì)案件作詳細(xì)的書面報(bào)告。 服務(wù)中心在警方到場(chǎng)或罪案受控制后，應(yīng)采取善后措施如下：a.服務(wù)中心盡量向警方提供幫助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng)過(guò)，并提供相關(guān)工作報(bào)告、記錄、錄象資料等。b.配合警方、公司認(rèn)識(shí)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，制定整改措施，追究肇事者及責(zé)任者之責(zé)任，由公司和物業(yè)主管組成專案組進(jìn)行事故調(diào)查及善后工作。c.對(duì)安全隱患立即采取整改措施，并加強(qiáng)近期內(nèi)安全管理，防止罪案再次發(fā)生。(2)注意事項(xiàng) 服務(wù)中心員工在巡邏中若發(fā)現(xiàn)有單元被撬竊時(shí)，不得擅自進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞證據(jù)和痕跡，亦避免自盜嫌疑。 物業(yè)秩序維護(hù)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)案犯行竊時(shí)，應(yīng)立即采用安全通訊方法向監(jiān)控中心和其他同事通報(bào)，尋求支援。在其他同事未到達(dá)時(shí)勿驚動(dòng)案犯。 趕赴現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)維護(hù)員必須攜帶器械，必要時(shí)用以自衛(wèi)。 服務(wù)中心在安排全面安全檢查時(shí)應(yīng)采用雙人巡邏，并要求能檢查所有機(jī)房和死角部位。 管理員在致電當(dāng)事人通報(bào)案情時(shí)，即應(yīng)征詢其是否需要報(bào)警，有關(guān)回答復(fù)錄音留存。 在現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)損失時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)選派有偵破經(jīng)驗(yàn)人士陪同，并提醒用戶勿破壞犯罪現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)記錄其觸動(dòng)位置。如現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，在警方未到場(chǎng)前，禁止任何人士進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。 在案件調(diào)查期間，人員進(jìn)出及物品應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)檢查，防止有第二次贓物轉(zhuǎn)移可能。3、防火、用火應(yīng)急預(yù)案： 1）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)禁使用明火，一旦發(fā)現(xiàn)違反《臨時(shí)動(dòng)火、電焊氧割》管理制度，秩序員應(yīng)立即向違規(guī)單位（業(yè)主）提出書面警告，嚴(yán)重者給予停工處理，并報(bào)告相關(guān)部門。2）因使用電器造成火險(xiǎn)（災(zāi)）的當(dāng)事人應(yīng)立即報(bào)告消控室，消控室值班人員立即通知工程人員對(duì)事發(fā)區(qū)域線路實(shí)施拉閘斷電，查明原因確認(rèn)已修復(fù)后方可送電。3）對(duì)二次裝修場(chǎng)所，要求施工方與管理處簽訂《施工消防安全協(xié)議》攜帶2瓶以上滅火器，并有專人負(fù)責(zé)消防工作。4、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案1）在突發(fā)重大傳染病疫情時(shí)，應(yīng)采取一系列預(yù)防措施防止病毒傳播，對(duì)公共部位及公用設(shè)施消毒、擦拭；①在電梯轎廂內(nèi)，廳門按鈕進(jìn)行消毒、擦拭。②在大堂入口范圍、電梯前廳、門柄、把手進(jìn)行消毒、擦拭；③在中庭、信報(bào)箱、消防通道、公共衛(wèi)生間及門把手進(jìn)行消毒、擦拭。④定期清潔、潤(rùn)滑電梯轎廂內(nèi)的排風(fēng)扇，做到運(yùn)行良好。⑤每天清除室內(nèi)外垃圾及廢棄物，用政府和衛(wèi)生防疫部門推薦的消毒藥液（如過(guò)氧乙酸及次氯酸鈉等）對(duì)轄區(qū)公共區(qū)域垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站及垃圾桶、衛(wèi)生間、電梯轎廂進(jìn)行消毒。2）對(duì)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)巡視養(yǎng)護(hù)、保持運(yùn)行良好。①確保排水系統(tǒng)暢通無(wú)阻，如有堵塞或泄漏及時(shí)疏通和修復(fù)。②蓋好所有儲(chǔ)水箱，如有水外溢，及時(shí)修復(fù)，定期清潔養(yǎng)護(hù)地下層排煙道隔網(wǎng)。③確保地下層通風(fēng)設(shè)備運(yùn)行良好。④服務(wù)中心管理的電話每日一次用浸透消毒藥液的毛巾擦拭，然后用清水抹干，保持辦公場(chǎng)所和消控室、設(shè)備房運(yùn)行值班室的空氣流動(dòng)。⑤定期為員工測(cè)量體溫，對(duì)疑似感染病毒的員工及時(shí)送醫(yī)院診治，以預(yù)防交叉?zhèn)魅尽＂抻煞?wù)中心通知業(yè)主、其他人員避免前往人員稠密的地方活動(dòng)，保持家居及辦公地點(diǎn)空氣流通，定期進(jìn)行室內(nèi)消毒，清洗空調(diào)機(jī)隔塵網(wǎng)。⑦服務(wù)中心應(yīng)加強(qiáng)與政府防疫部門的聯(lián)系，及時(shí)了解疫情動(dòng)態(tài)，及早做出相應(yīng)反應(yīng)：a.接報(bào)轄區(qū)有疑似或確定感染病例時(shí)，立即通知防疫部門跟進(jìn)。b.指定相關(guān)電梯為專用通道，防止病毒擴(kuò)散。c.執(zhí)行政府防疫部門指令，封閉病毒污染區(qū)域。d.配合政府做好宣傳工作，不聽(tīng)信、散布謠言，不要驚慌。3）、觸電搶救、防臺(tái)風(fēng)預(yù)案等未盡事宜按《緊急情況處理作業(yè)指導(dǎo)》執(zhí)行。以上各項(xiàng)均需記錄詳盡完整，相關(guān)負(fù)責(zé)人必須在24小時(shí)內(nèi)向總主管書面報(bào)告。第四章管理服務(wù)人員配備在人員配置上堅(jiān)持以“精干”、“敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%的淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。一、物業(yè)服務(wù)中心管理人員配置一覽表職位數(shù)量崗位說(shuō)明項(xiàng)目主管（兼）1全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心日常事務(wù)管理工作及完成業(yè)主交辦的各種臨時(shí)性工作。保潔員2負(fù)責(zé)辦公樓、電梯、衛(wèi)生間、公共設(shè)施設(shè)備、停車場(chǎng)地、道路、明溝、暗溝、管道等的衛(wèi)生保潔。保安員2實(shí)行二班倒，負(fù)責(zé)轄區(qū)的外來(lái)人員、車輛出入的盤查、控制工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)24小時(shí)值崗、巡邏。負(fù)責(zé)車輛疏導(dǎo)、停放整齊有序。負(fù)責(zé)每日上下班立崗迎送業(yè)主。負(fù)責(zé)突發(fā)事件的協(xié)助處理。水電工1負(fù)責(zé)轄區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備及業(yè)主報(bào)事報(bào)修的日常維修養(yǎng)護(hù)工作綠化工1負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化管理及日常養(yǎng)護(hù)工作廚師1負(fù)責(zé)轄區(qū)工作人員日常用餐事宜合計(jì)8人第五章經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算一、月支出核算1、人員配置及月工資標(biāo)準(zhǔn)表（單位：元）崗位月工資標(biāo)準(zhǔn)（元）人數(shù)（人）合計(jì)（元）備注項(xiàng)目主管1工資不計(jì)本項(xiàng)目保潔員190023800保安員200024000綠化工200012000水電工220012200廚師190011900合計(jì)8139002、物業(yè)管理費(fèi)用月支出預(yù)算表（單位：元）項(xiàng)目名稱金額（元/月）計(jì)算方法人員經(jīng)費(fèi)員工工資1390013900元/月養(yǎng)老保險(xiǎn)250213900元×18%小計(jì)16402辦公費(fèi)通訊費(fèi)50辦公電話費(fèi)50元（與業(yè)主聯(lián)絡(luò)溝通、滿意度調(diào)查等）辦公能耗200文印、辦公用品耗品、報(bào)刊小計(jì)250清潔衛(wèi)生費(fèi)300包括掃把、拖把、塵推、洗潔精、清潔劑、垃圾袋等保潔工具與保潔用品費(fèi)用。工程費(fèi)100僅包含電工維修工具的費(fèi)用。服裝折舊費(fèi)245按每人35元/月計(jì)提公司管理費(fèi)519上述費(fèi)用總計(jì)*3%以上合計(jì)17816稅收114417816*6.42%合計(jì)18960目錄188_WPSOffice_Level1第一章編制依據(jù) 226583_WPSOffice_Level21.1編制 228100_WPSOffice_Level1第二章項(xiàng)目概況 2753_WPSOffice_Level1第三章施工準(zhǔn)備 31149_WPSOffice_Level23.1技術(shù)準(zhǔn)備 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé) 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工藝 817860_WPSOffice_Level24.1工藝流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工藝 81087_WPSOffice_Level24.3防水層施工 923898_WPSOffice_Level24.4保溫層施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦鋪貼 1021428_WPSOffice_Level1第五章質(zhì)量細(xì)部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平層質(zhì)量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面質(zhì)量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章驗(yàn)收規(guī)范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控項(xiàng)目 15976_WPSOffice_Level26.2一般項(xiàng)目 1613429_WPSOffice_Level1第七章質(zhì)量保證措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保護(hù) 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章編制依據(jù)1.建筑有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑紅線圖、設(shè)計(jì)要點(diǎn)及審批意見(jiàn)2.建設(shè)單位提供的使用要求及生產(chǎn)工藝等設(shè)計(jì)資料3.施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況4.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005)5.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014)6.《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）8.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50345-2012）11.《預(yù)拌砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（JGI/T223-2010）12.《預(yù)拌砂漿》（GB/T25181）13.《干混砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（DBJ/T15-36）第二章項(xiàng)目概況工程名稱：君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程建設(shè)單位：佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：廣東名陽(yáng)建筑設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：廣東競(jìng)成工程項(xiàng)目有限公司勘察單位：佛山市順德區(qū)勘察有限公司施工單位：廣東一真建設(shè)有限公司君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程項(xiàng)目由佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司所擬建，擬建場(chǎng)地位于佛山市高明區(qū),項(xiàng)目包含14棟低層住宅、一層地下室和局部沿街商鋪、配套用房,用地面積20881.11平方米,總建筑面積17391.75平方米，是低層居住社區(qū)項(xiàng)目,最大高度17.5米,場(chǎng)地平均標(biāo)高為13.5m。基坑占地面積16837.5㎡，周長(zhǎng)631m，整平至11.3m標(biāo)高后開(kāi)挖深度4.4m。建筑±0.000相對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高12.5m。第三章施工準(zhǔn)備3.1技術(shù)準(zhǔn)備熟悉設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范。按照本方案要求，施工負(fù)責(zé)人做好技術(shù)交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有釘鋼釘、扎線及灰漿墊底三種，可依屋面情況配合選用，

其材料規(guī)格如下1.瓦釘:使用直徑約3.5mm鋼釘，長(zhǎng)度足以深入掛瓦條的厚度大約3/4的尺寸。檐口瓦、邊瓦每片均應(yīng)釘鋼釘。2.掛瓦條:使用寬3Omm、高15mm直紋杉木。(經(jīng)防腐處理為(佳)。3.絮線:使用直徑0·9mm(22#)防銹鐵線。4.灰漿:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水調(diào)成糊狀;使用在屋脊部位，可加少許麻絨減少龜裂。5.色料:按瓦面顏色采購(gòu)色料，調(diào)配在白水泥灰漿內(nèi)，拌合成接近瓦的顏色，作抹縫灰漿使用。6.導(dǎo)水溝板:配合屋面交接惜況選用，以防銹金屬材料為佳。3.3工具

切割機(jī)、灰匙、水平尺、墨斗、工業(yè)布等。3.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)建立以項(xiàng)目經(jīng)理部為核心的施工管理機(jī)構(gòu)，定崗定員，建立施工項(xiàng)目管理工作體系，編制施工管理規(guī)劃，確定管理點(diǎn)和工作流程圖；項(xiàng)目經(jīng)理部的管理班子主要由業(yè)務(wù)精干、業(yè)績(jī)突出、責(zé)任感強(qiáng)與有類似施工管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、技術(shù)總工等。項(xiàng)目經(jīng)理由陳雄年擔(dān)任，授權(quán)全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施施工管理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的合同、方案、質(zhì)量、安全、財(cái)務(wù)和進(jìn)度全面負(fù)責(zé)，在本項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中，進(jìn)行高效的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制。因本工程施工工期緊、體量大、技術(shù)含量和標(biāo)準(zhǔn)高、社會(huì)關(guān)注與影響廣，特此，我們將充分發(fā)揮全司優(yōu)勢(shì)，全面整合人、財(cái)、物、機(jī)等各項(xiàng)資源，迅速組建一支管理嚴(yán)謹(jǐn)、技術(shù)精湛、辦事高效、善打硬仗的項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目經(jīng)理部主要工程技術(shù)和管理人員選派具有豐富類似工程施工經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)和管理能力強(qiáng)的人員，做到分工明確、安排合理、工作飽滿。3.4.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目部除各部門的負(fù)責(zé)人外，每個(gè)部門均配多名技術(shù)管理人員，包括施工員、質(zhì)量員、安全員、材料員、機(jī)械員、資料員、預(yù)結(jié)算員等，本工程項(xiàng)目經(jīng)理部施工技術(shù)人員及管理人員為10人。項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一行動(dòng)的“五統(tǒng)一”管理。通過(guò)落實(shí)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，達(dá)到機(jī)構(gòu)落實(shí)、職責(zé)分明、事事有人管、人人有專職的管理格局，為工程的順利進(jìn)行奠定扎實(shí)的組織基礎(chǔ)。3.4.2項(xiàng)目部管理職責(zé)1.執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)本部門質(zhì)量目標(biāo)；2.組織編制、貫徹、落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)，參與及組織圖紙會(huì)審工作。確保合同的履行；3.對(duì)施工管理人員進(jìn)行崗位分工，要特別明確質(zhì)量管理體系文件專（兼）職管理人員的職責(zé)，確保滿足質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的需要；4.在相關(guān)部門的指導(dǎo)下對(duì)施工員、技術(shù)員、質(zhì)檢員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保按國(guó)家規(guī)定的施工規(guī)范施工，按規(guī)定的施工工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。要特別注意到關(guān)鍵過(guò)程和特殊過(guò)程的監(jiān)控；5.負(fù)責(zé)具體工程新工人上崗前的教育和培訓(xùn)，確保所有施工人員持證上崗；6.承擔(dān)施工工程項(xiàng)目的工期、產(chǎn)量、產(chǎn)值、質(zhì)量和安全指標(biāo)，降低施工成本，確保公司的施工計(jì)劃和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；7.負(fù)責(zé)施工工程項(xiàng)目不符合項(xiàng)的糾正和糾正預(yù)防措施的實(shí)施；8.負(fù)責(zé)做好施工過(guò)程中的各種原始記錄，保證各種原始資料的完整、準(zhǔn)確和可追溯；9.組織施工工程項(xiàng)目竣工交付；10.對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行具體監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；3.4.3項(xiàng)目部各組成人員的崗位職責(zé)（1）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1.按有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及合同要求，參與編制施工組織方案，負(fù)責(zé)工程施工組織實(shí)施，安排人力、財(cái)力，負(fù)責(zé)工程施工進(jìn)度的控制。2.為該項(xiàng)目安全及質(zhì)量第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)該工程安全、文明施工，確保施工保證質(zhì)量按期竣工。3.領(lǐng)導(dǎo)管理項(xiàng)目部日常工作，對(duì)項(xiàng)目部人員進(jìn)行具體分工，確保項(xiàng)目安全，按期保質(zhì)完工。4.協(xié)調(diào)業(yè)主（甲方）關(guān)系，負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、資料提交和工程結(jié)算，負(fù)責(zé)催收工程款。5.定期或不定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)施工進(jìn)度資金回收情況。（2）項(xiàng)目副經(jīng)理（生產(chǎn)）崗位職責(zé)

1.項(xiàng)目副經(jīng)理是項(xiàng)目經(jīng)理的助手，為項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，受項(xiàng)目經(jīng)理委托，組織實(shí)施生產(chǎn)計(jì)劃。2.統(tǒng)籌項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃編織及落實(shí)，開(kāi)展質(zhì)量安全教育，保證各項(xiàng)制度的正常進(jìn)行，協(xié)調(diào)和處理好各部門之間的關(guān)系。3.負(fù)責(zé)組織對(duì)所承擔(dān)的工程項(xiàng)目檢查，進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程檢查和評(píng)定。4.深入現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題，及時(shí)處理施工中的質(zhì)量問(wèn)題和其它難題。5.組織有關(guān)人員參加項(xiàng)目承擔(dān)工程的交驗(yàn)工作。負(fù)責(zé)安全標(biāo)準(zhǔn)化工地的建設(shè)，搞好安全生產(chǎn)，對(duì)安全生產(chǎn)及文明施工負(fù)主要責(zé)任。6.負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣傳教育工作，搞好后勤人保障工作，定期組織檢查項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工，搞好評(píng)比獎(jiǎng)罰工作。7.主持、安排好生產(chǎn)任務(wù)保證施工進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（3）項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目的生產(chǎn)、技術(shù)管理工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工組織編寫、質(zhì)量檢查及成果報(bào)告編寫、資料歸檔、送發(fā)。2.負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目表格的使用控制，指導(dǎo)監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)，正確及時(shí)填寫施工記錄表格。3.對(duì)承擔(dān)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任，確保其符合規(guī)范、設(shè)計(jì)要求。4.對(duì)承擔(dān)項(xiàng)目行使質(zhì)量否決權(quán)，解決項(xiàng)目實(shí)施中各類技術(shù)問(wèn)題。5.對(duì)實(shí)施項(xiàng)目各階段形成的資料、成果負(fù)檢查、驗(yàn)收責(zé)任。6.負(fù)責(zé)妥善處理報(bào)告提交后顧客提出持疑、問(wèn)題等；做好質(zhì)量信息反饋工作，經(jīng)常收集顧客對(duì)所提交報(bào)告、成果的意見(jiàn)。（4）施工員崗位職責(zé)1.在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)施工過(guò)程中各工序、工藝參數(shù)、技術(shù)要求。2.按施工組織方案要求嚴(yán)格執(zhí)行、實(shí)施。3.全過(guò)程跟蹤、控制施工質(zhì)量、進(jìn)度。4.負(fù)責(zé)施工日志編寫、資料整理，協(xié)助安全員對(duì)工人安全生產(chǎn)管理。（5）質(zhì)量員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)工程及分項(xiàng)工程質(zhì)量的檢查及驗(yàn)收工作。2.負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃、及時(shí)制止不按施工組織設(shè)計(jì)要求和違反規(guī)范的操作行為開(kāi)展QC小級(jí)活動(dòng)。3.負(fù)責(zé)對(duì)材料、成品、半成品的質(zhì)量檢查和鑒定。4.負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量事故的調(diào)查和處理工作。5.負(fù)責(zé)收集、整理質(zhì)量檢查資料。6.參與工程交工驗(yàn)收工作。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。（6）安全員崗位職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國(guó)家、地方及公司頒發(fā)的各項(xiàng)安全管理、文明施工管理規(guī)章制度，完善管理臺(tái)帳、報(bào)表。2.參與制定施工措施，并監(jiān)督實(shí)施。3.負(fù)責(zé)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)人員的安全教育工作。堅(jiān)持執(zhí)行不教育不上崗、不安全不上崗制度。4.建立安全檢查值班制。5.建立安全臺(tái)帳，及時(shí)報(bào)送有關(guān)安全統(tǒng)計(jì)報(bào)表。6.做好現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備維修、維護(hù)保養(yǎng)。7.做好對(duì)安全事故的調(diào)查與處理。8.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù)。（7）材料員崗位職責(zé)1.按計(jì)劃負(fù)責(zé)材料、半成品的保質(zhì)、保量、按時(shí)進(jìn)場(chǎng)。2.協(xié)助項(xiàng)目施工隊(duì)簽訂材料供應(yīng)、周轉(zhuǎn)材料及架料工具的租賃合同，并負(fù)責(zé)組織進(jìn)場(chǎng)、使用及退場(chǎng)工作。3.認(rèn)真貫徹執(zhí)行材料限額領(lǐng)料的管理工作。4.按上級(jí)主管部門授權(quán)，做好部分材料的采購(gòu)工作。5.按現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖的要求堆放各類材料，并隨進(jìn)保持整潔，做到文明施工。6.建立各類材料臺(tái)帳，按時(shí)向有關(guān)部門報(bào)送材料報(bào)表。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。（8）機(jī)械員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)機(jī)械組固、建檔、報(bào)廢、報(bào)損等相關(guān)手續(xù)的辦理。2.負(fù)責(zé)機(jī)械報(bào)表的匯總統(tǒng)計(jì)。3.掌握項(xiàng)目經(jīng)理部機(jī)械分布動(dòng)態(tài)情況。4.進(jìn)行每月機(jī)械完好率、利用率的統(tǒng)計(jì)分析。5.參與機(jī)械設(shè)備的檢查與評(píng)比。6.參與機(jī)械事故的調(diào)查、分析與處理。7.負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備臺(tái)帳、油水更換臺(tái)帳、維修臺(tái)帳的建立和更新。8.掌握和監(jiān)督設(shè)備定人定機(jī)、持證上崗情況，外租機(jī)械進(jìn)退場(chǎng)驗(yàn)收。負(fù)責(zé)施工區(qū)之間或施工區(qū)內(nèi)機(jī)械設(shè)備的協(xié)調(diào)及核算。9.組織機(jī)械保養(yǎng)計(jì)劃下達(dá)、監(jiān)督保養(yǎng)實(shí)施和維修的落實(shí)。10.進(jìn)行機(jī)械使用和維修成本的統(tǒng)計(jì)與分析。11.參與法律法規(guī)及其他要求的識(shí)別、評(píng)價(jià)和環(huán)境因素、危險(xiǎn)源的辨識(shí)。根據(jù)自己的工作流程，提出自己的意見(jiàn)和建議，并根據(jù)分工對(duì)評(píng)價(jià)出的重要環(huán)境因素、不可接受的風(fēng)險(xiǎn)制定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案、應(yīng)急預(yù)案。（9）測(cè)量員崗位職責(zé)1.聽(tīng)從工作安排，按時(shí)完成各項(xiàng)施工測(cè)量、放線任務(wù)。2.熟悉施工圖紙，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的要求編制好測(cè)量方案，準(zhǔn)備好測(cè)量所需的工具的表格。3.測(cè)量時(shí)仔細(xì)認(rèn)真安設(shè)、調(diào)整儀器、讀數(shù)準(zhǔn)確，記錄整潔，并使用法定計(jì)量單位。4.熟悉所使用測(cè)量?jī)x器的性能，管好測(cè)量?jī)x器按時(shí)進(jìn)行儀器周檢。5.協(xié)助施工工長(zhǎng)做好測(cè)量方面的技術(shù)復(fù)核工作。第四章施工工藝4.1工藝流程坡屋面（有保溫）:基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

坡屋面（無(wú)保溫）:基層處理→防水層→水泥砂漿保護(hù)層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

不上人平屋面：基層處理→保溫層→水泥砂漿找平層→防水層→細(xì)石砼保護(hù)層→水泥砂漿保護(hù)層→嵌縫→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收上人平屋面：基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼剛性層4.2操作工藝4.2.1基層處理將屋面結(jié)構(gòu)層上面的松散砂漿、混凝土、水泥漿及其他雜物清除干凈，對(duì)凸出表面的混凝土用鑿子鑿去，掃凈，用水沖洗干凈；露筋部位用1：2水泥砂漿抹壓，并澆水養(yǎng)護(hù)；女兒墻、煙道根部用1：2.5水泥砂漿粉刷壓光，所有陰陽(yáng)角做半徑為5cm的圓弧；管道直徑500mm范圍內(nèi)做高度不小于30mm的圓臺(tái)；女兒墻水平留槽高度為500mm；水落口安裝正確，不倒返水；出屋面管道套管高度不低于300mm。4.2.2找平層施工工藝1.基層清掃：將表面的松散雜物清掃干凈，凸出基層表面的灰渣等粘結(jié)雜物要鏟平，不得影響找平層的有效厚度。2.灑水濕潤(rùn)：抹找平層水泥砂漿施工前，適當(dāng)灑水濕潤(rùn)基層表面，主要是利于基層與找平層的結(jié)合，但不可灑水過(guò)量，以免影響找平層表面的干燥，防水層施工后窩住水氣，使防水層產(chǎn)生空鼓。3.砂漿拌制：找平層水泥砂漿配合比為1∶3，采用砂漿攪拌機(jī)攪拌，拌合稠度控制在7cm。貼餅沖筋：根據(jù)屋面找平厚度要求，拉線貼點(diǎn)標(biāo)高（貼灰餅，間距不大于2m），鋪抹找平砂漿時(shí)，先按流水方向以間距不大于2m沖筋，并設(shè)置找平層分格縫，縫寬一般為20mm，分格縫最大間距為6m。4.鋪攤砂漿：根據(jù)標(biāo)高控制點(diǎn)鋪水泥砂漿，用鋁合金刮尺刮平，木抹子搓揉、壓實(shí)。為避免氣溫過(guò)高影響施工質(zhì)量，夏季施工找平層時(shí)宜于夜間施工。砂漿鋪抹稍干后，用鐵抹子壓實(shí)三遍成活。頭遍提漿拉平，使砂漿均勻密實(shí)；當(dāng)水泥砂漿開(kāi)始凝結(jié)，人踩上去有腳印但不下陷時(shí)，用鐵抹子壓第二遍，將表面壓平整、密實(shí)；注意不得漏壓，并把死坑、死角、砂眼抹平；當(dāng)水泥開(kāi)始終凝時(shí)，進(jìn)行第三遍壓實(shí)，將抹紋壓平、壓實(shí)，略呈毛面，使砂漿找平層更加密實(shí)，切忌在水泥終凝后壓光。5.養(yǎng)護(hù)：水泥砂漿找平層抹平壓光后，一般過(guò)12h進(jìn)行灑水養(yǎng)護(hù)，視用料和氣溫作調(diào)整，以達(dá)到表面不出現(xiàn)裂縫和不受養(yǎng)護(hù)水沖刷為準(zhǔn)。養(yǎng)護(hù)期7d，在養(yǎng)護(hù)期間保持表面潮濕。4.3防水層施工4.3.1鋪貼前在基層面上排尺彈線，作為掌握鋪貼的標(biāo)準(zhǔn)線，使其鋪設(shè)平直。4.3.2卷材粘貼面涂膠：將卷材鋪展在干凈的基層上，用長(zhǎng)把滾刷蘸膠涂勻，應(yīng)留出搭接部位不涂膠。晾膠至膠基本干燥不粘手。4.3.3基層表面涂膠：底膠干燥后，在清理干凈的基層面上，用長(zhǎng)把滾刷蘸膠均勻涂刷，涂刷面不宜過(guò)大，然后晾膠。4.3.4卷材粘貼：在基層面及卷材粘貼面已涂刷好膠的前提下，將卷材用Φ30mm、長(zhǎng)1.5m的圓心棒（圓木、或塑料管）卷好，由二人抬至鋪設(shè)端頭，注意用線控制，位置要正確，粘結(jié)固定端頭，然后沿彈好的標(biāo)準(zhǔn)線向另一端鋪貼，操作時(shí)卷材不要拉太緊，并注意方向沿標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行，以保證卷材搭接寬度。1.卷材不得在陰陽(yáng)角處接頭，接頭處應(yīng)間隔錯(cuò)開(kāi)。2.操作中排氣：每鋪完一張卷材，應(yīng)立即用干凈的滾刷從卷材的一端開(kāi)始橫向用力滾壓一遍，以便將空氣排出。3.滾壓：排除空氣后，為使卷材粘結(jié)牢固，應(yīng)用外包橡皮的鐵輥滾壓一遍。4.接頭處理：卷材搭接的長(zhǎng)邊與端頭的短邊100mm范圍，用丁基膠粘劑粘結(jié)，將甲、乙組份料，按1：1重量比配合攪拌均勻，用毛刷蘸丁基膠粘劑，涂于搭接卷材的兩個(gè)面，待其干燥15-30min即可進(jìn)行壓合，擠出空氣，不許有皺折，然后用鐵輥滾壓一遍。凡遇有卷材重疊三層的部位，必須用聚氯酯嵌縫膏填密封嚴(yán)。5.收頭處理：防水層周邊用SBS改性瀝青嵌縫，并在其上涂刷一層SBS改性瀝青涂層。4.4保溫層施工4.4.1基層清理：將混凝土屋面上的雜物、垃圾等清理干凈，保持干燥，基層驗(yàn)收合格并作隱檢記錄。4.4.2保溫層鋪設(shè)：將60mm硬泡聚氨酯板板鋪設(shè)在屋面上，鋪平墊穩(wěn)，排列緊密，當(dāng)保溫板需要裁切時(shí)，邊角一定要順直、整齊，保溫板之間拼縫一定要密實(shí)，相鄰兩板面高度一致。4.4.3保溫板鋪設(shè)過(guò)程嚴(yán)禁有明火，施工現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙，在已鋪完的板狀保溫層上行走或用膠輪車運(yùn)輸材料時(shí)，應(yīng)在其上鋪腳手板。保溫層施工完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行下一道工序，以減少破壞和雨水進(jìn)入，使保溫層含水。4.5西班牙瓦鋪貼4.5.1施工前的準(zhǔn)備工作1.山墻上的人字板高度，應(yīng)與掛瓦條的背面一般高。2.在鋪設(shè)屋面瓦之前，須沿排水溝（斜溝）裝置好水槽及其它通道。3.清除一切障礙，如完成所有水泥砂漿的工序、拆除腳手架、木板模子等。4.灌好鋼筋水泥檐口翼，并修抹整齊。4.5.2掛瓦條安裝1.先在順?biāo)畻l頂端兩側(cè)各安裝一根掛瓦條，使掛瓦條頂端間距為4cm。掛瓦條規(guī)格不小于25×25mm，在開(kāi)放式及木板鋪設(shè)屋面上要有油氈襯墊，且至少伸過(guò)屋脊頂處150mm。2.中間部分：從第一根掛瓦條開(kāi)始往下，每間隔332mm-356mm便裝掛瓦條(要求詳見(jiàn)技術(shù)要點(diǎn)之“掛瓦間距”)。確保面瓦用量不少于9.5片／平方米。3.安裝檐口最后一根掛瓦條：讓它緊貼著檐邊，高度跟檐口壓板齊，但須比其它掛瓦條高出一寸。4.掛瓦條的連接點(diǎn)，應(yīng)放在順?biāo)畻l的中線上，并要相互錯(cuò)開(kāi)。5.用卡條調(diào)整掛瓦條，使各行均勻、平齊。必要時(shí)，只能轉(zhuǎn)動(dòng)順?biāo)畻l來(lái)調(diào)節(jié)，而不應(yīng)輕易斧削掛瓦條。4.5.3屋面瓦的安裝1.從屋檐右下角開(kāi)始鋪第一張瓦，自右向左排列，至鋪滿第一排，注意左右兩端的瓦片，必須保持在瓦楞突起的部位。否則，須重新調(diào)整瓦片的排列。2.鋪第二排瓦時(shí)，將瓦片更第一排瓦片交錯(cuò)搭接，使整個(gè)屋面更牢固，雨水的排泄更有效。再用卡條從邊至屋脊，每十片瓦的距離固定一次，以保持瓦片邊緣連接成一直線。3.固定瓦片：用2寸半長(zhǎng)的鍍鋅鋼釘或18號(hào)鍍鋅鐵絲，根據(jù)屋面的坡度，將瓦固定在掛瓦條上，原則是：

屋面坡度<35度空兩排固定一排；

屋面坡度35度-45度空一排固定一排；

屋面坡度45度以上，每排都要固定；

屋檐處理：在屋檐處所有孔隙都必須采用水泥漿、木板或裝飾物并打部分通氣孔，讓積聚在瓦下面的水分排出揮發(fā)掉。

如設(shè)排水溝或檐溝，瓦頭伸出檐口一般為50-70mm。4.5.4脊瓦的安裝1.在開(kāi)放式及木板鋪設(shè)屋面上必須保證襯墊至少伸過(guò)屋脊頂處150mm。2.將脊瓦有釘孔的一面朝向風(fēng)雨方向安裝，并從山墻頂三角形周圍的一邊開(kāi)始鋪至另一邊。3.將第二片脊瓦疊放在第一片脊瓦的頭部，搭接部分為70-100mm。確保每米用量不少于2．8片。4.用水泥沙漿固定脊瓦，施工時(shí)必須注意，防止砂漿超越脊瓦頭部，弄臟瓦面，在每一片波浪形瓦的波(向上仰處)，鉆一個(gè)直徑l／4寸的排水孔，并在脊瓦下勾出點(diǎn)兒水泥溝。通用排水溝瓦的安裝1.通用排水溝經(jīng)過(guò)特別設(shè)計(jì)以適應(yīng)中國(guó)的具體施工情況。(一般亦可用鍍鋅鋼板自制排水槽。)2.在坡度為20度-40度之間使用掛瓦條的屋面上與伯林蓋姆型、s型瓦均可以搭配使用，但排水溝兩側(cè)傾角必須一樣。在檐子側(cè)面釘一些小木條，用以支撐放排水溝瓦的木板，在木板上鋪上1米寬的油氈并壓在相鄰的屋面上鋪的油氈下，然后再放上排水溝瓦。3.在排水溝與其它屋面接合處需用鉛制擋雨板罩在下面的瓦上。(參考垂直結(jié)合部六)水流量的計(jì)算決定排水溝的規(guī)格，其寬度最小為125mm，最大為140mm。4.5.5檐口脊瓦的安裝1.持瓦條在離檐口40mm處截止，檐口需固定一條30×60mm順?biāo)畻l。2.鋪好的主瓦距檐口50mm。3.裝檐口封瓦以水泥砂漿坐實(shí)及以釘子在屋檐處固定，并封住與其搭接的主底部。4.檐口瓦間的上下搭接不得小75mm。確保每米用量不少于2.8米。屋檐結(jié)合處和檐口瓦應(yīng)固定在最上一排瓦上。5.脊瓦封頭應(yīng)覆蓋檐口瓦的連接處。注：檐口有時(shí)也稱“山墻”．檐口瓦也稱“封山脊”4.