房地產基礎知識1房地產基礎知識1房地產市場房地產開發房地產基本概念2房地產市場房地產開發房地產基本概念2房地產

是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區位三者的綜合體。土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物。房地產是什么？？？房地產基本概念3房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區位三房地產土地建筑物其他土地定著物實物權益區位實體質量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構筑物結構設備裝飾裝修示意圖房地產基本概念4房土地建筑物其他土地定著物實物權益區位實體質量功能土地建筑房地產的實物分為有形的實體、實體的質量以及組合完成的功能三個方面；權益包括權利、利益和收益，在中國主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間使用權；區位是指房地產的空間位置，具體可分為位置、交通、環境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設施四個方面；地役權：是為自己房地產的便利而利用他人房地產的權利.典權：是指支付典價而占有他人不動產并取得使用收益的權利.典權人、出典人、典物.實物、權益和區位房地產基本概念5房地產的實物分為有形的實體、實體的質量以及組合完成的功能三個居住物業：自住、投資商用物業：經營性、收益性或投資性物業。包括：寫字樓、零售商業物業（商場、購物中心、店鋪）、酒店、娛樂類物業等。工業物業：工業廠房、倉儲用房、高新技術產業研發等特殊物業：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等房地產的類型房地產基本概念6居住物業：自住、投資房地產的類型房地產基本概念6固定性：流通的只是使用價值;單一性：世界上沒有兩件完全相同的房地產;穩定性：保值性：土地稀缺,隨時間不斷增值;累計性：社會財富龐大容器.房地產的特征房地產基本概念7固定性：流通的只是使用價值;房地產的特征房地產基本概念7房地產業關聯度高，帶動性強，已經成為國民經濟的支柱產業房地產的作用為國民經濟的發展提供重要的物質條件可以改善人們的居住和生活條件可以改善投資環境，加快改革開放的步伐通過綜合開發，有利于城市規劃的實施可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工等工業發展房地產基本概念8房地產業關聯度高，帶動性強，已經成為國民經濟的支柱產業房地產房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是基礎性、先導性和風險性的產業投資開發業；房地產服務業：房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀和物業管理；其中房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀歸為房地產中介服物業房地產業房地產基本概念9房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”指土地轉讓及開發經營活動，新建商品房的租售，土地的使用權分割并轉移的市場；

“二級市場”——擁有房地產權證的小業主之間的產權轉讓和租賃的交易市場“三級市場”——“一級市場”——指土地使用權出讓，或批租的市場房地產市場的分級房地產基本概念10“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”指土地轉讓及開發居住用地：70年工業用地：50年商業、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年各種土地用途年限房地產基本概念11居住用地：70年各種土地用途年限房地產基本概念11１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率

建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？60%房地產各技術指標房地產基本概念12１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內所有建筑物的基地２、容積率:是反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標，指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？4.0房地產各技術指標房地產基本概念13２、容積率:是反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標，指一定

如：在一定地塊內，建筑物的各層面積均相同，則

３、建筑總面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數

容積率=建筑密度x建筑層數基底面積房地產各技術指標房地產基本概念14如：在一定地塊內，建筑物的各層面積均相同，則基底

４、綠化率：指一定地塊內所有的綠地面積（覆土面積在3米以上的綠化才算在綠化面積中）占規劃建設用地面積的比率。

綠化率=綠地面積/規劃建設用地面積x100%

房地產基本概念15房地產基本概念15建筑面積（銷售面積）＝套內建筑面積＋分攤公用面積使用面積：各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積共有建筑面積.指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積.即公共面積分攤系數與套內建筑面積之積.共有面積組成:電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他為整棟建筑物服務的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公共建筑空間的分割墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半.

建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積房地產各技術指標房地產基本概念建筑面積、使用面積和套內建筑面積16房地產各技術指標房地產基本概念建筑面積、使用面積和套內建筑面住宅結構形式按性質及規模劃分：低層（低于10米）多層（10-24米）小高層（27－33米）高層（36米以上）超高層（100米以上）按材料劃分磚混結構磚木結構鋼筋混凝土結構（框架、框剪、剪力墻）鋼結構型鋼混凝土結構房地產基本概念17住宅結構形式按性質及規模劃分：按材料劃分房地產基本概念17多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業:70-75%商鋪物業：50%左右（街鋪：100%）房地產基本概念常規物業實用率18多層住宅：90-93%房地產基本概念常規物業實用率18住宅的開間：住宅采光面的寬度住宅的進深：住宅垂直于采光面的的長度住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度房地產基本概念19住宅的開間：住宅采光面的寬度房地產基本概念19不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米尺度單位換算房地產基本概念20不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）尺度單位換算房地產基房地產市場房地產開發房地產基本概念21房地產市場房地產開發房地產基本概念21

從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動的場所以及一切交易途徑和形式。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。房地產市場房地產市場定義22從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動土地所有者或當前使用者開發商政府及其機構金融機構建筑承包商專業顧問建筑師設計師工程師及造價工程師物業代理及估價師會計師律師消費者或買家房地產市場房地產市場的參與者23土地所有者或當前使用者房地產市場房地產市場的參與者23房地產市場的運行環境及其影響因素房地產市場24房地產市場的運行環境及其影響因素房地產市場24參見下圖潛在市場、有效市場、服務市場、滲透市場對某種特定商品有某種興趣的消費者。對某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費者的集合；如果對某些商品有消費的限制，那么其他的人群就構成合格的的有效市場。使公司決定開拓的那部分合格的有效市場。指已經購買了企業產品的消費者的集合潛在市場有效市場服務市場滲透市場房地產市場25參見下圖潛在市場、有效市場、服務市場、滲透市場對某種特定商品需求、供給與價格需求：消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某種商品和勞務的數量。與消費者的偏好、收入水平、商品的價格、相關商品（互補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預期等有關。房地產市場房地產市場經濟指標26需求、供給與價格房地產市場房地產市場經濟指標26需求、供給與價格供給：廠商在一定市場上的某一特定時期內，與一定價格相對應，愿意且能提供商品的數量。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產技術的變動、生產要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預期正相關。房地產市場經濟指標房地產市場27需求、供給與價格房地產市場經濟指標房地產市場27需求指標國內生產總值人口數城市家庭人口就業人員數量及就業分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數量商品零售價格指數及城市居民消費價格指數有效購買力房地產市場經濟指標房地產市場28需求指標有效購買力房地產市場經濟指標房地產市場28供給指標存量新竣工量滅失量空置量及空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設周期竣工房屋價值房地產市場經濟指標有效供給能力房地產市場29供給指標房地產市場經濟指標有效供給能力房地產市場29彈性理論需求價格彈性：指在一定時期內一種商品的需求量變動對于該商品的價格變動的反應程度。（也可以理解為當一種商品的價格變化百分之一時所引起的該商品的需求量變化的百分比。）供給價格彈性：供給量變動率與價格變動率的比值。影響因素，一是廠商供應能力和產品生產周期，二是產品的生產成本市場均衡需求的數量等于供給的數量房地產市場經濟指標房地產市場30彈性理論房地產市場經濟指標房地產市場30消費者行為理論消費者決策：指消費者在既定的預算支出條件下，為使自己獲得最大的消費滿足而做出的消費選擇。效用：消費者在消費某種商品時所獲得的心理滿足程度。其取決于兩種因素，一是商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們在消費某種商品時對滿足的主觀感受。房地產市場經濟指標性價比房地產市場31消費者行為理論房地產市場經濟指標性價比房地產市場31消費者行為理論消費者均衡：

消費者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合，使消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數量，則消費者的決策行為已達到均衡狀態。房地產市場經濟指標房地產市場32消費者行為理論房地產市場經濟指標房地產市場32地租：利用土地所獲得的超額報酬地租=市場價格–生產成本–平均利潤級差地租：不同生產條件下生產出來的農產品具有統一的市場價格，不同位置的土地因而具有不同的地租地租及級差地租房地產市場33地租：利用土地所獲得的超額報酬地租及級差地租房地產市場33影響房地產的九大因素自身因素環境因素人口因素經濟因素社會因素行政因素國際因素心理因素其他因素房地產市場34影響房地產的九大因素自環人經社行國心其房地產市場34房地產的空間市場——使用功能與房地產的資產市場——資產的投資收益功能房地產的空間市場與房地產的資產市場的關系這兩者是緊密聯系在一起的，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率。從而影響資產市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產市場決定的。供給租金需求收益相互作用房地產運作規律房地產市場35房地產的空間市場——使用功能供給租金需求收益相互作用房地產運房地產市場的周期循環傳統的房地產周期理論認為：房地產市場的發展呈現出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過程。房地產周期循環的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的實踐存在時滯；生產者與消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等房地產市場房地產市場36房地產市場的周期循環房地產市場房地產市場36施永青2005年觀點

房地產周期

房地產市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個方面：(1)房地產的生產期很長，短則一兩年，長可以三五年。一旦發現供不應求，短期內都無法增加供應，令樓市可以連年上升。(2)房地產是傳統上的主要財富儲存工具，有余資的人都傾向投資地產。因此，經濟好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產市場。流入的資金愈多，樓價就升得愈快，樓價上升又吸引更多的資金流入，令升市進入自我完成的機制。(3)投資地產的財務杠桿效益大，按揭貨款往往可高達樓價的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴大。當然，當資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。復蘇期高漲期危機期蕭條期房地產市場37施永青2005年觀點復蘇期高漲期危機期蕭條期房地產市場37房地產泡沫：是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。

土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因金融機構的過度房貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑泡沫成因房地產市場38房地產泡沫：土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎房地產金融與融資房地產資本市場房地產金融房地產項目融資房地產市場39房地產金融與融資房地產資本市場房地產金融房地產項目融主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款，是商業銀行和儲蓄等金融機構資產的主要組成部分；房地產開發公司和房地產投資信托的股票在股票交易所交易房地產抵押貸款證券逐漸成為證券市場的重要組成部分

房地產資本市場房地產市場40主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房房地產資本市場房地產市場41房地產資本市場房地產市場41房地產企業的權益融資與債務融資權益融資：投資者通過公司上市或增發新股、吸收其它機構投資者資金、合作開發等方式，補足資本金；權益融資的資金供給方與投資者共擔風險，所得報酬是項目投資所形成的可分配利潤債務融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機構投資者如保險公司、退休基金也可提供債務融資。債務融資的資金融出方不承擔項目投資風險，其報酬為貸款利息和有關費用。房地產企業可發行企業債券和借入信用貸款；債務融資在一定的條件下可轉化為權益融資，可轉債就是一種。

房地產市場房地產融資42房地產市場房地產融資42個人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房地產抵押貸款土地收購儲備貸款,土地儲備貸款土地購置貸款,土地開發貸款和建設貸款土地儲備貸款房地產開發貸款房地產市場房地產貸款43個人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房土地收購儲備

房地產市場房地產金融風險房地產開發貸款風險土地儲備貸款風險個人住房貸款風險房地產投資信托風險房地產市場44房地產市場房地產金融風險房地產開發貸款風險土地儲備貸款風險個資金墊付量大,占用周期長投資的固定性與增值性風險大,回報率高房地產投資資金的特性房地產市場45資金墊付量大,占用周期長投資的固定性與增值性風險大,回報率高房地產市場融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項目法人融資和新設項目法人融資自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行及融機構資金、其它機構和個人資金、預售或預租資金等。資金來源可靠性、融資結構、融資成本和融資風險房地產市場46房地產市場融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項目法人融房地產市場房地產開發房地產基本概念47房地產市場房地產開發房地產基本概念47

房地產開發

？？？通過資本、勞動力、土地資源和管理技術等生產要素的投入，向社會大眾提供有用的房地產產品或服務，以此獲得相應的回報。

涉及市場分析、投資決策、政府法律法規政策研究、經濟合同、資金融通、城市規劃、建筑設計、建造技術、成本控制、項目管理、風險控制和管理、市場營銷和資產管理等內容。房地產開發48房地產開發？？？房地產開發48房地產開發的定義

通過對土地、建筑材料、城市基礎設施、公用配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面的組合使用，從而為人類提供居住和各類活動空間，并改變人類生存的物質環境的一種經營活動。房地產開發49房地產開發的定義房地產開發49開發整體流程招標掛牌拍賣《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》

《建設工程施工許可證》

《商品房預售許可證》

《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《房屋產權證》土地獲取項目方案設計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結束50開發整體流程招標掛牌拍賣《國有土地使用權證》《建設工程規劃許特色政府官員調任，不少地產發展商隨之北上、南下。中國土地出讓，有一次性交清地價、也有只付少量定金；具有土地出讓的對象和范圍，由政府決定。大城市去香港招商，中型城市到廣東、深圳招攬大型、知名企業；獲取從協議出讓，逐漸過渡到招標、拍賣、掛牌土地政府壟斷土地資源；房地產開發房地產開發土地獲取51特色政府官員調任，不少地產發展商隨之北上、南下。中國土地出讓開發經營期開發期建造期前期銷售期經營期情況(a):銷售(含預售)房地產開發周期52開發經營期開發期建造期前期銷售期經營期情況(a):銷售(開發經營期開發期建造期前期運營期情況(b):出租或營業,自用經營期房地產開發階段53開發經營期開發期建造期前期運營期情況(b):出租或營業,房地產開發土地情況指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地生地指具有一定城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地毛地具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房地產建設的土地熟地54房地產開發土地情況指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地生房地產開發條件路通、水通、電通和場地平整具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和條件以及場地平整具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎設施和條件以及場地平整三通一平五通一平七通一平55房地產開發條件路通、水通、電通和場地平整具有了道路、供水、排房地產開發程序開發程序投資機會及決策分析前期工作建設階段租售階段交付使用及產權轉移56房地產開發程序開發程序投資機會及決策分析前期工作建設階段租售各階段工作內容獲取土地使用權——《國有土地使用權證》確定規劃設計方案——《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》建設工程招標開工申請與審批——《建設工程施工許可證》前期工作的其他環節12345前期開發57各階段工作內容獲取土地使用權——《國有土地使用權證》確定規劃質量控制…竣工驗收安全管理進度控制成本控制建設階段合同管理各階段工作內容58質量控制…竣工驗收安全管理進度控制成本控制建設階段合同管理各銷售階段選擇物業代理

確定租售方案租售的監控簽訂買賣合同協助辦理按揭資金回收各階段工作內容59銷售階段選擇物業代理確定租售方案租售的監控簽訂買賣合同協助交付使用及產權轉移辦理入伙手續確定合理的入伙時間選擇物業管理公司房地產權證過戶轉移登記項目結束各階段工作內容60交付使用及產權轉移辦理入伙手續確定合理的入伙時間選擇物業管理*不同類型開發商之特點港資：新鴻基、和黃、新世界上市公司：萬科、金地、中海外、招商民營：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產、SOHO中國等等國企：長城地產、上海綠地、外資：荷蘭ING（上海西郊網球俱樂部項目）、凱德置地61*不同類型開發商之特點61謝謝捧場!62謝謝捧場!62演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產基礎知識64房地產基礎知識1房地產市場房地產開發房地產基本概念65房地產市場房地產開發房地產基本概念2房地產

是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區位三者的綜合體。土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物。房地產是什么？？？房地產基本概念66房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區位三房地產土地建筑物其他土地定著物實物權益區位實體質量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構筑物結構設備裝飾裝修示意圖房地產基本概念67房土地建筑物其他土地定著物實物權益區位實體質量功能土地建筑房地產的實物分為有形的實體、實體的質量以及組合完成的功能三個方面；權益包括權利、利益和收益，在中國主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間使用權；區位是指房地產的空間位置，具體可分為位置、交通、環境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設施四個方面；地役權：是為自己房地產的便利而利用他人房地產的權利.典權：是指支付典價而占有他人不動產并取得使用收益的權利.典權人、出典人、典物.實物、權益和區位房地產基本概念68房地產的實物分為有形的實體、實體的質量以及組合完成的功能三個居住物業：自住、投資商用物業：經營性、收益性或投資性物業。包括：寫字樓、零售商業物業（商場、購物中心、店鋪）、酒店、娛樂類物業等。工業物業：工業廠房、倉儲用房、高新技術產業研發等特殊物業：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等房地產的類型房地產基本概念69居住物業：自住、投資房地產的類型房地產基本概念6固定性：流通的只是使用價值;單一性：世界上沒有兩件完全相同的房地產;穩定性：保值性：土地稀缺,隨時間不斷增值;累計性：社會財富龐大容器.房地產的特征房地產基本概念70固定性：流通的只是使用價值;房地產的特征房地產基本概念7房地產業關聯度高，帶動性強，已經成為國民經濟的支柱產業房地產的作用為國民經濟的發展提供重要的物質條件可以改善人們的居住和生活條件可以改善投資環境，加快改革開放的步伐通過綜合開發，有利于城市規劃的實施可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工等工業發展房地產基本概念71房地產業關聯度高，帶動性強，已經成為國民經濟的支柱產業房地產房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是基礎性、先導性和風險性的產業投資開發業；房地產服務業：房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀和物業管理；其中房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀歸為房地產中介服物業房地產業房地產基本概念72房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”指土地轉讓及開發經營活動，新建商品房的租售，土地的使用權分割并轉移的市場；

“二級市場”——擁有房地產權證的小業主之間的產權轉讓和租賃的交易市場“三級市場”——“一級市場”——指土地使用權出讓，或批租的市場房地產市場的分級房地產基本概念73“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”指土地轉讓及開發居住用地：70年工業用地：50年商業、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年各種土地用途年限房地產基本概念74居住用地：70年各種土地用途年限房地產基本概念11１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率

建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？60%房地產各技術指標房地產基本概念75１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內所有建筑物的基地２、容積率:是反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標，指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？4.0房地產各技術指標房地產基本概念76２、容積率:是反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標，指一定

如：在一定地塊內，建筑物的各層面積均相同，則

３、建筑總面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數

容積率=建筑密度x建筑層數基底面積房地產各技術指標房地產基本概念77如：在一定地塊內，建筑物的各層面積均相同，則基底

４、綠化率：指一定地塊內所有的綠地面積（覆土面積在3米以上的綠化才算在綠化面積中）占規劃建設用地面積的比率。

綠化率=綠地面積/規劃建設用地面積x100%

房地產基本概念78房地產基本概念15建筑面積（銷售面積）＝套內建筑面積＋分攤公用面積使用面積：各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積共有建筑面積.指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積.即公共面積分攤系數與套內建筑面積之積.共有面積組成:電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他為整棟建筑物服務的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公共建筑空間的分割墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半.

建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積房地產各技術指標房地產基本概念建筑面積、使用面積和套內建筑面積79房地產各技術指標房地產基本概念建筑面積、使用面積和套內建筑面住宅結構形式按性質及規模劃分：低層（低于10米）多層（10-24米）小高層（27－33米）高層（36米以上）超高層（100米以上）按材料劃分磚混結構磚木結構鋼筋混凝土結構（框架、框剪、剪力墻）鋼結構型鋼混凝土結構房地產基本概念80住宅結構形式按性質及規模劃分：按材料劃分房地產基本概念17多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業:70-75%商鋪物業：50%左右（街鋪：100%）房地產基本概念常規物業實用率81多層住宅：90-93%房地產基本概念常規物業實用率18住宅的開間：住宅采光面的寬度住宅的進深：住宅垂直于采光面的的長度住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度房地產基本概念82住宅的開間：住宅采光面的寬度房地產基本概念19不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米尺度單位換算房地產基本概念83不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）尺度單位換算房地產基房地產市場房地產開發房地產基本概念84房地產市場房地產開發房地產基本概念21

從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動的場所以及一切交易途徑和形式。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。房地產市場房地產市場定義85從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動土地所有者或當前使用者開發商政府及其機構金融機構建筑承包商專業顧問建筑師設計師工程師及造價工程師物業代理及估價師會計師律師消費者或買家房地產市場房地產市場的參與者86土地所有者或當前使用者房地產市場房地產市場的參與者23房地產市場的運行環境及其影響因素房地產市場87房地產市場的運行環境及其影響因素房地產市場24參見下圖潛在市場、有效市場、服務市場、滲透市場對某種特定商品有某種興趣的消費者。對某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費者的集合；如果對某些商品有消費的限制，那么其他的人群就構成合格的的有效市場。使公司決定開拓的那部分合格的有效市場。指已經購買了企業產品的消費者的集合潛在市場有效市場服務市場滲透市場房地產市場88參見下圖潛在市場、有效市場、服務市場、滲透市場對某種特定商品需求、供給與價格需求：消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某種商品和勞務的數量。與消費者的偏好、收入水平、商品的價格、相關商品（互補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預期等有關。房地產市場房地產市場經濟指標89需求、供給與價格房地產市場房地產市場經濟指標26需求、供給與價格供給：廠商在一定市場上的某一特定時期內，與一定價格相對應，愿意且能提供商品的數量。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產技術的變動、生產要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預期正相關。房地產市場經濟指標房地產市場90需求、供給與價格房地產市場經濟指標房地產市場27需求指標國內生產總值人口數城市家庭人口就業人員數量及就業分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數量商品零售價格指數及城市居民消費價格指數有效購買力房地產市場經濟指標房地產市場91需求指標有效購買力房地產市場經濟指標房地產市場28供給指標存量新竣工量滅失量空置量及空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設周期竣工房屋價值房地產市場經濟指標有效供給能力房地產市場92供給指標房地產市場經濟指標有效供給能力房地產市場29彈性理論需求價格彈性：指在一定時期內一種商品的需求量變動對于該商品的價格變動的反應程度。（也可以理解為當一種商品的價格變化百分之一時所引起的該商品的需求量變化的百分比。）供給價格彈性：供給量變動率與價格變動率的比值。影響因素，一是廠商供應能力和產品生產周期，二是產品的生產成本市場均衡需求的數量等于供給的數量房地產市場經濟指標房地產市場93彈性理論房地產市場經濟指標房地產市場30消費者行為理論消費者決策：指消費者在既定的預算支出條件下，為使自己獲得最大的消費滿足而做出的消費選擇。效用：消費者在消費某種商品時所獲得的心理滿足程度。其取決于兩種因素，一是商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們在消費某種商品時對滿足的主觀感受。房地產市場經濟指標性價比房地產市場94消費者行為理論房地產市場經濟指標性價比房地產市場31消費者行為理論消費者均衡：

消費者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合，使消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數量，則消費者的決策行為已達到均衡狀態。房地產市場經濟指標房地產市場95消費者行為理論房地產市場經濟指標房地產市場32地租：利用土地所獲得的超額報酬地租=市場價格–生產成本–平均利潤級差地租：不同生產條件下生產出來的農產品具有統一的市場價格，不同位置的土地因而具有不同的地租地租及級差地租房地產市場96地租：利用土地所獲得的超額報酬地租及級差地租房地產市場33影響房地產的九大因素自身因素環境因素人口因素經濟因素社會因素行政因素國際因素心理因素其他因素房地產市場97影響房地產的九大因素自環人經社行國心其房地產市場34房地產的空間市場——使用功能與房地產的資產市場——資產的投資收益功能房地產的空間市場與房地產的資產市場的關系這兩者是緊密聯系在一起的，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率。從而影響資產市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產市場決定的。供給租金需求收益相互作用房地產運作規律房地產市場98房地產的空間市場——使用功能供給租金需求收益相互作用房地產運房地產市場的周期循環傳統的房地產周期理論認為：房地產市場的發展呈現出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過程。房地產周期循環的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的實踐存在時滯；生產者與消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等房地產市場房地產市場99房地產市場的周期循環房地產市場房地產市場36施永青2005年觀點

房地產周期

房地產市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個方面：(1)房地產的生產期很長，短則一兩年，長可以三五年。一旦發現供不應求，短期內都無法增加供應，令樓市可以連年上升。(2)房地產是傳統上的主要財富儲存工具，有余資的人都傾向投資地產。因此，經濟好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產市場。流入的資金愈多，樓價就升得愈快，樓價上升又吸引更多的資金流入，令升市進入自我完成的機制。(3)投資地產的財務杠桿效益大，按揭貨款往往可高達樓價的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴大。當然，當資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。復蘇期高漲期危機期蕭條期房地產市場100施永青2005年觀點復蘇期高漲期危機期蕭條期房地產市場37房地產泡沫：是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。

土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因金融機構的過度房貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑泡沫成因房地產市場101房地產泡沫：土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎房地產金融與融資房地產資本市場房地產金融房地產項目融資房地產市場102房地產金融與融資房地產資本市場房地產金融房地產項目融主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款，是商業銀行和儲蓄等金融機構資產的主要組成部分；房地產開發公司和房地產投資信托的股票在股票交易所交易房地產抵押貸款證券逐漸成為證券市場的重要組成部分

房地產資本市場房地產市場103主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房房地產資本市場房地產市場104房地產資本市場房地產市場41房地產企業的權益融資與債務融資權益融資：投資者通過公司上市或增發新股、吸收其它機構投資者資金、合作開發等方式，補足資本金；權益融資的資金供給方與投資者共擔風險，所得報酬是項目投資所形成的可分配利潤債務融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機構投資者如保險公司、退休基金也可提供債務融資。債務融資的資金融出方不承擔項目投資風險，其報酬為貸款利息和有關費用。房地產企業可發行企業債券和借入信用貸款；債務融資在一定的條件下可轉化為權益融資，可轉債就是一種。

房地產市場房地產融資105房地產市場房地產融資42個人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房地產抵押貸款土地收購儲備貸款,土地儲備貸款土地購置貸款,土地開發貸款和建設貸款土地儲備貸款房地產開發貸款房地產市場房地產貸款106個人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房土地收購儲備

房地產市場房地產金融風險房地產開發貸款風險土地儲備貸款風險個人住房貸款風險房地產投資信托風險房地產市場107房地產市場房地產金融風險房地產開發貸款風險土地儲備貸款風險個資金墊付量大,占用周期長投資的固定性與增值性風險大,回報率高房地產投資資金的特性房地產市場108資金墊付量大,占用周期長投資的固定性與增值性風險大,回報率高房地產市場融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項目法人融資和新設項目法人融資自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行及融機構資金、其它機構和個人資金、預售或預租資金等。資金來源可靠性、融資結構、融資成本和融資風險房地產市場109房地產市場融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項目法人融房地產市場房地產開發房地產基本概念110房地產市場房地產開發房地產基本概念47

房地產開發

？？？通過資本、勞動力、土地資源和管