第四節土地登記

一、土地登記的概念和法律依據（一）土地登記的概念

土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系（所有權、使用權和他項權利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權利人對土地的合法權益的一項重要的法律制度。經過登記的土地所有權、使用權和他項權利受到法律的保護。2022/12/211華中農業大學土地管理學院第四節土地登記

2022/12/191華中農業大學土地管（二）土地登記的目的和意義土地登記是歷代統治階級用以維護土地所有制的一項國家措施，具有鮮明的階級性。社會主義國家的土地登記制度，與資本主義國家的土地登記有著本質上的區別，社會主義國家通過土地登記，確認社會主義的土地所有權和土地使用權，維護社會主義土地公有制不受侵犯，保護土地所有者、使用者的合法權益，維護社會主義土地市場秩序，為充分合理有效利用土地提供法律保護。2022/12/212華中農業大學土地管理學院（二）土地登記的目的和意義2022/12/192華中農業大學（三）土地登記的法律依據土地登記作為維護土地所有制的一項國家制度，必須以有關的法律為依據，這些法律依據包括土地權利種類、權利義務、確權規定以及確權和登記程序。從大的分類上看，土地登記的法律依據包括實體法律依據和程序法律依據兩大類。2022/12/213華中農業大學土地管理學院（三）土地登記的法律依據2022/12/193華中農業大學土●實體法律依據：

《中華人民共和國憲法》《中華人民共和國民法通則》《農村人民公社工作條例修正草案》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國擔保法》2022/12/214華中農業大學土地管理學院●實體法律依據：2022/12/194華中農業大學土地管理《中華人民共和國憲法》第六條規定：“中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。

第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外”。

第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有……”2022/12/215華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國憲法》第六條規定：“中華人民共和國的社會主義《中華人民共和國民法通則》對土地權屬的規定《民法通則》規定：“集體所有的土地依照法律屬于農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉（鎮）農民集體所有”?！皣宜械耐恋?，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用……”。2022/12/216華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國民法通則》2022/12/196華中農業大學1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》

第四章規定：“生產隊范圍內的土地都歸生產隊所有。生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等一律不準出租……。生產隊所有的土地，不經過縣級以上人民委員會的審查和批準，任何單位和個人都不得占用。……集體所有的山林、水面和草原，凡是歸生產隊所有比較有利的，都歸生產隊所有”。2022/12/217華中農業大學土地管理學院1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》2022/《中華人民共和國土地管理法》對確認土地權屬、開展土地登記、土地調查工作的規定第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。第八條規定：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山、屬于集體所有”。第九條規定：“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”。2022/12/218華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國土地管理法》對確認土地權屬、開展土地登記、土第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。第十一條規定：“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權”。“農民集體所有的土地依法用于非農建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權2022/12/219華中農業大學土地管理學院第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由

“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定”?！按_認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理”。第十二條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地權屬變更登記手續”。第十三條規定：“依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。2022/12/2110華中農業大學土地管理學院2022/12/1910華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國城市房地產管理法》第五章專門規定了房地產權屬登記管理，明確規定國家實行土地使用權登記發證制度、土地登記與房屋登記的關系、房地產抵押登記、房產證與土地證合一的條件（即經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書……）。2022/12/2111華中農業大學土地管理學院2022/12/1911華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國擔保法》規定了土地抵押的范圍、抵押登記效力等

第三十四條規定下列財產可以抵押：抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上附著物；抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。第三十五條規定抵押人所擔保的債權不得超出抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。第三十六條規定以依法取得的國有土地上的房屋抵押，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。2022/12/2112華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國擔保法》規定了土地抵押的范圍、抵押登記效力等

以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

第三十七條規定下列財產不得抵押：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地所有權，但本法第三十四條第（5）項、第三十六條第三款規定的除外。第四十一條規定當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。2022/12/2113華中農業大學土地管理學院以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國●程序法律依據：

為確保土地登記工作的順利進行，國家土地管理部門專門發布規章，規范土地登記和處理土地權屬爭議的任務、內容和程序。（1）國家土地管理局《土地登記規則》（2）國家土地管理局《土地權屬爭議處理暫行辦法》2022/12/2114華中農業大學土地管理學院●程序法律依據：2022/12/1914華中農業大學土地管理二、土地登記的特點、原則和類型

（一）土地登記的特點1．統一性2．惟一性3．連續性4．強制性5．公開性

土地登記的實質在于公示。土地登記的公開包括登記依據的公開、登記程序的公開和登記結果的公開，土地登記資料可公開查詢6．公信力它包括兩方面：一是登記結果真實可靠；二是如果登記錯誤，國家應通過行政賠償方式對受損人予以賠付。2022/12/2115華中農業大學土地管理學院二、土地登記的特點、原則和類型

（一）土地登記的特點2022（二）土地登記的原則1．依法的原則

一是土地登記義務人必須依法向土地登記機關申請，提交有關的證明文件資料，并按照土地登記機關的要求到現場指界等；二是土地登記機關必須依法對土地登記義務人的申請進行審查、確權和在土地登記簿上進行登記；三是土地權利經登記后的效力由法律、法規和政策規定，任何單位和個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力。2．申請的原則土地登記機關辦理土地登記，一般都應當由土地權利人或土地權利變動當事人首先向土地登記機關提出申請，由于土地登記是國家實行的一項法律措施，因此，土地登記申請應采取書面方式，口頭方式無效。2022/12/2116華中農業大學土地管理學院（二）土地登記的原則2022/12/1916華中農業大學土地3．審查的原則

一是形式審查，審查土地登記申請所提交的各種證明、文件資料是否為土地登記所必須具備的要件；二是實質審查，審查所申請的土地權利或權利變動事項是否符合國家有關法律和政策。經審查，凡符合土地登記要求的，應予以登記，否則，不予登記。4．屬地管轄的原則土地登記屬于不動產物權登記，不動產物權的管轄為屬地管轄，具體有兩個要求：一是土地登記機關應當堅持統一性。即在一個登記區內只能由一個土地登記機關來登記；二是土地登記資料應當保持完整。即同一個登記區內的土地登記資料，只能由一個土地登記機關建檔保存。2022/12/2117華中農業大學土地管理學院3．審查的原則2022/12/1917華中農業大學土地管（三）土地登記的類型按照《土地登記規則》第二條的規定，土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記又稱為總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

土地初始登記是土地變更登記的基礎，土地變更登記是土地初始登記的延續，通過土地變更登記可以保持土地登記內容的現勢性和法律效用。2022/12/2118華中農業大學土地管理學院（三）土地登記的類型2022/12/1918華中農業大學土地三、初始土地登記的內容、程序和主要文件

（一）初始土地登記的內容

土地登記的單元是一宗地。土地登記的內容包括土地權屬性質與來源、土地權利主體、土地權利客體以及與這三方面直接相關的其他內容。1．土地權屬性質與來源（1）土地權屬性質。指附著在某宗土地上的權利是一種什么性質的權利。按照有關法律法規，我國的土地權屬性質分為：國有土地所有權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權以及土地他項權利等。（2）土地權屬來源。指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地權利的不同，土地權屬來源可分為國家土地所有權來源、集體土地所有權來源、國有土地使用權來源、集體土地使用權來源等。2022/12/2119華中農業大學土地管理學院三、初始土地登記的內容、程序和主要文件

（一）初始土地登記的2．土地權利主體

土地權利主體是指土地權利人，包括集體土地所有權人、集體土地使用權人、國有土地使用權人和土地他項權利人。（1）集體土地所有權人。有三種形式：屬鄉（鎮）農民集體所有的土地所有權人是鄉（鎮）農民集體，由鄉（鎮）農民集體經濟組織經營管理；屬村農民集體所有的土地所有權人是村農民集體，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；屬村內各農民集體所有的土地所有權人是村內各農民集體，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理。2022/12/2120華中農業大學土地管理學院2．土地權利主體2022/12/1920華中農業大學土地（2）集體土地使用權人。一般應是本集體內部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體“四荒地”土地使用權人可以是本集體內部的成員，也可以是本集體以外的個人和單位等。（3）國有土地使用權人。國有土地使用權人可以是任何自然人、法人和其他組織。（4）土地他項權利人?？梢允亲匀蝗?、法人和其他組織。3．土地權利客體

土地權利客體指土地權利、義務所共同指向的對象，即權利主體所擁有或使用的土地具體包括土地的位置、權屬界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。2022/12/2121華中農業大學土地管理學院（2）集體土地使用權人。一般應是本集體內部的成員或單位，但特（二）初始土地登記的程序初始土地登記的程序是：土地登記申請——地籍調查——權屬審核——注冊登記——核發證書?！裢恋氐怯浬暾埑跏纪恋氐怯浬暾埵侵甘?、縣人民政府發布要求土地權利人在何時、何地進行申請的通告，土地權利人按規定向土地登記機關提交《土地登記申請書》、申請人身份證明、土地權屬狀況及其他證明文件并請求予以注冊登記，土地登記機關對申請者提交的證明文件逐項審查后登記裝袋的行為。它包括通告、申請、審查、收件四項具體工作。2022/12/2122華中農業大學土地管理學院（二）初始土地登記的程序2022/12/1922華中農業大學●地籍調查地籍調查系土地登記機關按規程要求，對申請登記的土地采取實地調查、核實、定界、測量、成圖等措施，查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地所有者、使用者和他項權利者的有關情況，為權屬審核、注冊登記和核發土地證書提供依據。地籍調查分為權屬調查和地籍測量兩部分?！駲鄬賹徍送恋貦鄬賹徍耸峭恋氐怯洐C關根據申請者所提交的申請書、權屬證明材料和地籍調查成果，對土地使用者、所有者和他項權利者申請登記的土地使用權、所有權及他項權利進行確認的過程。權屬審核分初審、審核、公告、批準四個階段。權屬審核結束后，對符合規定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》。2022/12/2123華中農業大學土地管理學院●地籍調查地籍調查系土地登記機關按規程要求，對申請登記的●注冊登記注冊登記是指土地登記機關對批準土地登記的土地所有權、使用權或他項權利進行登卡、裝簿、造冊的工作總稱。一經注冊登記，土地權利即產生法律效力。注冊登記的內容主要包括：填寫《土地登記卡》、《土地共有使用權登記卡》與《土地歸戶卡》、組裝《土地登記簿》、填編《土地歸戶冊》。●核發土地證書核發證書是土地行政主管部門根據注冊登記結果，代表人民政府向土地權利人發放土地證的過程。土地證書是土地權利人擁有土地使用權、所有權、他項權利的法律憑證。核發證書的程序是：通知──驗證──發證。2022/12/2124華中農業大學土地管理學院●注冊登記注冊登記是指土地登記機關對批準土地登記的土地所（三）土地初始登記的主要文件及填寫說明●土地初始登記形成的主要文件有：土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記卡、土地歸戶卡、土地證書等。2022/12/2125華中農業大學土地管理學院（三）土地初始登記的主要文件及填寫說明2022/12/192

土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權利者持有的法律憑證。

土地證書有四種，即《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。土地證書的填寫應符合以下要求：土地所有證和使用證以宗地為單位填寫；兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別填寫土地使用證；土地使用證中用途、終止日期欄目內容發生變更以及設立、變更、注銷他項權利的，變更土地登記后在證書記事欄進行記錄，但記錄不能超過三次；土地使用證上其他內容變更的，需更換土地證書。2022/12/2126華中農業大學土地管理學院

土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者四、變更土地登記的內容、程序（一）變更土地登記內容土地變更登記分為土地使用權、所有權和土地他項權利的設定登記；

土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記；名稱、地址和土地用途變更登記；注銷登記四種類型。2022/12/2127華中農業大學土地管理學院四、變更土地登記的內容、程序2022/12/1927華中農業

（二）變更土地登記的程序變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基本一致，即變更土地登記申請——變更地籍調查——審核——注冊登記——換發或更改土地證書或核發他項權利證明五個階段。2022/12/2128華中農業大學土地管理學院

（二）變更土地登記的程序2022/12/1928華中農業大五、國外土地登記制度及借鑒

●（一）契約登記制度契約登記制度起源于法國，英國、意大利、西班牙、比利時、美國及中國的香港地區均采用這種登記制度。契約登記制度有以下特點：采用登記對抗主義及登記公示主義將土地權利的得失、變更記載于土地所在地的行政管理部門的土地產權簿，土地登記只是對抗第三人的要件，即未經登記的土地權利不得對抗第三人。以契約為生效要件

土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件，并不以登記為生效要件。2022/12/2129華中農業大學土地管理學院五、國外土地登記制度及借鑒

●（一）契約登記制度2022/1采取形式審查主義

土地登記機關對土地登記申請不進行實質性審查，而只進行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權利是否真實等事項。登記無公信力

已經登記完畢的土地權利變動事項，當有第三人主張其權利時，仍應按照實體法律決定該土地權利的歸屬。登記無強制作用

土地權利變動事項是否登記，依當事人雙方意愿，政府無強制性要求。登記簿的編成采取人的編成主義

即不是以土地為標準，而是以土地權利人登記的次序為標準編成，并且不核發權利憑證。2022/12/2130華中農業大學土地管理學院采取形式審查主義2022/12/1930華中農業大學土地

土地權利以動態登記為主

土地登記包括土地權利和土地權利變動事項的登記，僅對土地權利現狀的登記為靜態登記，對土地權利變動事項的登記為動態登記，后者為登記的主要狀態?！瘢ǘ┩袀愃沟怯浿贫韧袀愃沟怯浿贫葹榘拇罄麃喌牧_伯特·理查·托倫斯爵士首創，所以稱托倫斯登記制。采用托倫斯登記制的國家有澳大利亞、新西蘭、愛爾蘭、加拿大、菲律賓等。其主要特點為：2022/12/2131華中農業大學土地管理學院

土地權利以動態登記為主2022/12/1931華中農

■初次登記不強制，但一經登記即進入強制狀態

托倫斯登記制度不強制要求一切土地必須申請登記。但是，任何一宗土地一經申請第一次登記后，其土地權利之轉移或變更，非經登記不發生效力。采取實質審查主義

登記機關對土地登記申請進行實質性審查，并可要求經公告程序后，方準予登記。登記有公信力土地權利一經登記，國家提供保障，并具有不可推翻的效力。頒發權利憑證

土地登記簿填寫兩份，登記機關保留正本，權利人取得副本，正副本內容完全一致，土地權利人持有權利證書，作為土地登記簿副本。2022/12/2132華中農業大學土地管理學院

■初次登記不強制，但一經登記即進入強制狀態202負有賠償責任

土地經登記后，有不可推翻的公信力，國家登記機關負有因錯誤登記的賠償責任。登記簿的編成采取人的編成主義

土地登記簿按土地權利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標準。●（三）產權登記制度產權登記制度起源于德國，采用產權登記制的國家有德國、瑞典、荷蘭、二次世界大戰前的奧、匈等國。其主要特點為：采用形式主義立法土地權利的取得或變動不經官方正式登記不發生效力，即土地權利變動只有到土地登記機關辦理登記后，才產生法律效力。2022/12/2133華中農業大學土地管理學院負有賠償責任2022/12/1933華中農業大學土地管理采取實質審查主義登記機關對土地登記申請，權力變更的原因和事實，以及是否符合相關法令規定等進行實質性審查。登記有公信力土地權利一經登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負返還義務。不頒發權利憑證登記機關只在登記簿上登記，不向土地權利人頒發土地權利憑證。強制性登記任何權利的發生或變更均必須登記。登記簿的編成采取物的編成主義土地登記簿以土地為標準，另外按照登記的先后順序編成。以靜態登記為主土地均先登記現在的權利狀態，待變動時，再登記變動時的狀態。2022/12/2134華中農業大學土地管理學院采取實質審查主義登記機關對土地登記申請，權力變更的原因和●（四）我國目前的土地登記制度其主要特點為：采用形式主義立法

土地權利的取得或變更非經官方登記不發生效力，土地登記是土地權利變動的生效要件，即土地權利變動只有到土地登記機關登記后，才產生法律上的后果。采取實質審查主義

土地登記機關不僅要審查申請人所必須具備的形式要件，還要對所申請登記的權利或權利變動狀況是否符合國家的有關法律、法規等進行實質性審查。強制性登記

除國有土地所有權外，一切土地權利均須進行初始土地登記。2022/12/2135華中農業大學土地管理學院●（四）我國目前的土地登記制度2022/12/1935華中農不申請初始登記的，按非法占地論處。不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重，注銷土地登記和土地證書。登記有公信力

土地權利一經登記即具有法律效力，即使土地登記簿上記載的土地權利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，善意第三人取得的土地權利不可推翻，不負返還義務。頒發權利憑證

土地登記機關將土地權利和權利變動事項登記到土地登記簿后，還要向土地權利人頒發土地權利證書，作為由土地權利人持有的享有該土地權利的法律憑證。2022/12/2136華中農業大學土地管理學院不申請初始登記的，按非法占地論處。不申請變更登記的，登記簿的編成采取物的編成主義

從根本上說，我國的土地登記簿是按物編成的，即以宗地宗地為標準，按宗地號的順序編成。按人編成主要體現在土地歸戶卡上。土地登記不僅登記土地權利的靜態，而且登記土地權利的動態2022/12/2137華中農業大學土地管理學院登記簿的編成采取物的編成主義2022/12/1937華中第五節土地統計

一、土地統計的概念●土地統計是利用數字、圖表及文字資料，對土地的數量、質量、分布、權屬和利用狀況及其動態變化，進行全面、系統的記載、整理和分析的一項管理措施?！裢恋亟y計的意義一是掌握全國土地數量、質量、分布、權屬和利用狀況及其動態變化，保持土地調查成果資料的現勢性；二是為制定各項政策、計劃、及監督其執行情況提供依據；三是為科學管理土地，編制土地利用總體規劃、土地利用年度計劃等提供基礎數據和圖紙資料。2022/12/2138華中農業大學土地管理學院第五節土地統計

一、土地統計的概念20二、土地統計的任務和內容

●主要任務：為維護社會主義土地所有制，充分合理利用土地和制定國民經濟計劃等，系統地收集、整理、保管和更新一切有關土地的自然、法律和經濟方面的資料?！窬唧w任務：將土地資源的數量、質量、分布、權屬、利用狀況及其動態變化信息，按國家統一規范要求，準確、及時、全面、系統地載入地籍簿冊和地籍圖。不斷更新、充實、修正原有的統計資料，保持土地統計資料的現勢性。建立土地統計信息庫，逐步實施土地統計數據處理和傳輸的自動化。進行土地統計分析、提供統計信息、開展統計咨詢、實行統計監督。2022/12/2139華中農業大學土地管理學院二、土地統計的任務和內容

●主要任務：為維護社會主義土地所有●土地統計的內容土地統計的基本內容主要包括土地調查總面積、質量、分布、權屬和利用狀況。土地調查總面積——統計范圍內全部土地的總量。土地質量——通過土地評價確定的不同等級土地的數量及分布。土地權屬狀況——指不同權屬性質的土地面積及分布。土地權屬性質分為國有土地和集體所有土地兩種。土地利用狀況——指各種土地利用類型的面積。土地分布——指土地的位置及范圍界線。如行政界線、各權屬單位及各種用地的界線。除用文字和數據外，還需要用圖件表達。2022/12/2140華中農業大學土地管理學院●土地統計的內容2022/12/1940華中農業大學土地管理三、土地統計類型

依據標準的不同，土地統計分不同的類型?！癯跏纪恋亟y計和年度土地統計

初始土地統計——

是在某一個時點首次開展的土地統計，是土地統計的起點。

年度土地統計（或日常土地統計）——是在初始土地統計的基礎上，每年所進行的土地統計。隨著時間的推移，土地的自然、經濟、法律狀況不斷發生變化，初始土地統計階段調查、整理、匯總的土地統計資料，與土地的實際情況產生了不一致現象。為了保持土地統計資料（數據、文字、圖件）和實地的一致，必須堅持年度土地調查統計制度，逐年進行土地變更調查，更新土地統計數據。2022/12/2141華中農業大學土地管理學院三、土地統計類型

依據標準的不同，土地統計分不同的類型。20●基層土地統計和國家土地統計基層土地統計

——指縣級土地管理部門組織鄉（鎮）土地管理所從事的經常性的土地統計工作。它是以圖斑或宗地為基礎進行的，是保證提供準確、及時統計資料的關鍵。國家土地統計——指縣級（含縣級）以上土地管理部門所進行的土地統計設計、調查、整理和分析等土地統計工作。它包括按國家統一制訂的土地統計報表制度，定期完成年報的填寫和匯總，進行數據整理和分析，監督和檢查國家各項土地管理政策執行情況，并提出改進的建議和措施，為國家提供全面、科學、準確、系統的土地信息。2022/12/2142華中農業大學土地管理學院●基層土地統計和國家土地統計2022/12/1942華中農業四、土地統計表和土地統計圖●土地統計表

土地統計表可以看成是填有土地統計指標的表格。土地統計指標由兩個部分構成：指標名稱和指標數值。土地統計表由總標題、統計指標名稱、權屬單位或統計單位名稱、計量單位、填報單位、填表人、填表日期、加蓋公章、表號、制表機關、批準機關和批準文號等構成。2022/12/2143華中農業大學土地管理學院四、土地統計表和土地統計圖●土地統計表2022/12/194總標題位于表格的正上方。標題詞義要求確切、簡明扼要，正確地反映出統計時間和基本內容。統計指標名稱通常位于統計表的縱欄，用以填寫土地利用類型名稱。

權屬單位或統計單位名稱一般位于統計表的橫行。數字資料的計量單位若只有一種單位，則列于表的右上方。填報單位通常填寫在表的左上方。填表人、填表日期、加蓋公章一般位于表的下方。

表號、制表機關、批準機關和批準文號通常填寫在表的右上方。統計表一般采用開口式，即表的左、右兩端不劃豎線。表的上、下基線用粗直線畫出，其余則用細線畫出。

2022/12/2144華中農業大學土地管理學院總標題位于表格的正上方。標題詞義要求確切、簡明扼要，正●土地統計圖縣級一般采用1：10000分幅土地統計圖。在已完成地籍調查或土地利用現狀詳查的縣，可以采用地籍圖或土地利用現狀圖作為土地統計圖。土地統計圖須具備以下內容：①各級行政界線；②土地使用單位的權屬界線；③地類界線及符號④權屬單位名稱及編號；⑤權屬單位面積和地類面積統計表；⑥比例尺；⑦圖名、圖廓、圖例、指北針等。2022/12/2145華中農業大學土地管理學院●土地統計圖2022/12/1945華中農業大學土地管理學院●城鎮、村莊土地統計圖應包含以下內容：①各級行政界線；②宗地的界址線；③地類界線；④建筑物界線；⑤地籍編號⑥地類、面積、單位名稱等注記；⑦比例尺，一般采用1：500或1：1000，村莊可采用1：2000。2022/12/2146華中農業大學土地管理學院●城鎮、村莊土地統計圖應包含以下內容：①各級行政界線；②宗地五、土地統計分析

土地統計分析是對土地數量結構、利用狀況、權屬狀況的區域分布特征、動態變化規律、及其內在聯系與發展趨勢進行分析研究。◆目的在于及時發現土地利用、開發、保護及土地管理等方面的新問題、新情況、新矛盾、新動態，為在國民經濟建設和土地管理中加強宏觀調控、科學決策，及時正確制定政策、法規、指令計劃等提供依據，從而充分發揮土地統計資料的積極作用2022/12/2147華中農業大學土地管理學院五、土地統計分析

土地統計分析2022/12/1947華中農◆土地統計分析的內容●計算計算絕對數、相對數和平均數等各種分析指標，并在此基礎上做進一步的研究分析。●評價對各種統計數據及分析指標顯示出的直觀與表面現象作出科學的、客觀的判斷和評價?！駥討B變化進行分析對土地數量、質量、權屬和分布等動態變化進行分析，從總體的特殊表征過渡到總體的一般表征，從而對土地現象形成規律性的認識?！駥ν恋貏討B變化趨勢進行分析對土地動態變化趨勢進行分析、預測和推論，即從對土地現狀的認識過渡到對土地未來狀況的認識。●撰寫報告撰寫分析報告，形成各種分析數據、圖表及文字材料等成果。2022/12/2148華中農業大學土地管理學院◆土地統計分析的內容2022/12/1948華中農業大學土地◆土地統計分析的種類及方法體系土地統計分析可分為：進度分析、專題分析、發展水平分析、綜合分析、預測分析。常用的土地統計分析方法主要有：綜合指標分析法、動態數列分析法、統計指數分析法、相關分析和平衡分析法等，并構成統計分析方法體系2022/12/2149華中農業大學土地管理學院◆土地統計分析的種類及方法體系2022/12/1949華中農總量指標——絕對指標結構相對指標比較相對指標強度相對指標◆綜合指標分析

相對指標比例相對指標動態相對指標計劃完成相對指標

簡單平均數算術平均數

加權平均數調和平均數

平均指標中位數標志變動度

2022/12/2150華中農業大學土地管理學院

絕對數動態數列相對數動態數列

◆動態數列分析平均數動態數列動態變化水平分析指標動態變化速度分析指標

綜合指數

◆統計指數分析平衡指數

指數體系因素分析2022/12/2151華中農業大學土地管理學院

直線相關系數的測定◆相關分析直線回歸方程法估計標準誤差簡單平衡表

平衡表的列制并列平衡表◆平衡分析棋盤式平衡表

收付平衡法平衡法投入產出法2022/12/2152華中農業大學土地管理學院直線●土地總量指標土地總量指標反映在一定時間、地點條件下土地現象的規?；蛟鰷p變化，其表現形式為絕對數，因此也稱土地的絕對指標，例如土地總面積、各類土地面積、農業用地面積、建設用地當年增加面積等。2022/12/2153華中農業大學土地管理學院●土地總量指標2022/12/1953華中農業大學土地管理土地相對指標◆土地結構相對指標＝構成總體的部分數值／總體的全部數值×１００％（（用來反映總體內部的構成）◆土地比較相對指標＝某類現象的數值／不同空間同類現象的數值×１００％（說明土地利用過程或使用過程中不平衡程度的綜合指標）◆土地強度相對指標＝某一總體的指標數值／另一有聯系的總體的指標數值（說明某現象的強度﹑密度﹑或利用程度等）◆土地比例相對指標＝總體中某一部分的數值／總體中另一部分的數值（反映總體內部各組成部分之間數量對比關系的綜合指標）2022/12/2154華中農業大學土地管理學院土地相對指標◆土地結構相對指標＝構成總體的部分數值／總體的全◆土地動態相對指標＝報告期水平／基期水平×１００％（為了研究土地利用發展變化的程度和規律）◆土地利用計劃執行情況指標＝實際完成數／計劃規定數×１００％（反映和監督計劃執行情況）土地平均指標同質總體內各單位某一數量標志的一般水平或典型水平的綜合指標，可采用簡單算術平均數﹑加權平均數和調和平均數2022/12/2155華中農業大學土地管理學院◆土地動態相對指標＝報告期水平／基期水平×１００％（為了研究動態數列動態數列—由兩個要素構成的，一個是現象所屬的時間，一個是現象發展的水平◆絕對數動態數列—由一系列的同類總量指標所構成的動態數列，分時期數列和時點數◆相對數動態數列—是把一系列同類的相對數指標，按時間先后順序排列而成的動態數列，用于反映現象的數量對比關系的發展變化情況?！羝骄鶖祫討B數列—是由一系列同類平均指標構成的動態數列，用以反映現象平均水平的變動情況。2022/12/2156華中農業大學土地管理學院動態數列動態數列—由兩個要素構成的，一個是現象所屬的時間，一土地動態變化水平分析指標

◆發展水平指標—動態數列中各個指標的數值，它反映現象在各個不同時期達到的規模水平，又稱發展量。發展水平指標一般用總量指標表示，如，土地總面積、耕地面積等；也可以用平均指標表示。如，人均占有土地面積、人均耕地面積等；還可以用相對指標表示，如，耕地面積占土地總面積的比重等。發展水平在文字說明上，習慣用“增加到”、“發展到”，“增加為”、“降低到”、“降低為”表示。2022/12/2157華中農業大學土地管理學院土地動態變化水平分析指標2022/12/1957華中農業大◆增長量指標—說明現象在一定時期內增加（或減少）的絕對數量，它等于報告期水平與基期水平之差。即：增長量=報告期水平－基期水平◆平均發展水平指標—指不同時期發展水平指標的平均數，又稱序時平均數或動態平均數

2022/12/2158華中農業大學土地管理學院◆增長量指標—說明現象在一定時期內增加（或減少）的絕對數量，①按時期數列計算動態平均數。按時期數列資料計算動態平均數時，當各期指標數值長短相同時，可用簡單算術平均數的計算方法，把數列中的各項水平指標加總后除以數列的項數。用公式表示為：式中：—平均發展水平；

—動態數列中各時期的指標數值，1，2，３…,；

n—時期項數。2022/12/2159華中農業大學土地管理學院①按時期數列計算動態平均數。按時期數列資料計算動態平均數時，②按時點數列計算動態平均數。從間隔相等的時點數列計算動態平均數，要先計算各個間隔期內的平均發展水平，然后將各個時間間隔的平均發展水平簡單平均，便得到整個時間階段的平均發展水平。用公式表示為：簡化后得：2022/12/2160華中農業大學土地管理學院②按時點數列計算動態平均數。從間隔相等的時點數列計算動態平均土地動態變化的速度分析指標

動態速度指標是以相對數形式表示的發展指標，可用來比較分析土地發展變化的相對程度。常用的動態速度指標有：發展速度、增長速度、平均發展速度、平均增長速度等。◆發展速度。發展速度是根據兩個不同時間上的發展水平的對比而得到的動態相對指標，它說明報告期水平較基期水平的發展程度。用公式表示為：發展速度=報告期水平/基期水平×100%2022/12/2161華中農業大學土地管理學院土地動態變化的速度分析指標動態速度指標是以相對數形式表示的◆增長速度。增長速度是根據增長量與基期水平之比計算的，表明現象增長速度的相對指標。用公式表示為：增長速度=增長量/基期水平×100%增長速度與發展速度的關系為：增長速度＝報告期水平－基期水平/基期水平－1＝發展速度－12022/12/2162華中農業大學土地管理學院◆增長速度。增長速度是根據增長量與基期水平之比計算的，表明現◆平均發展速度。平均發展速度是各期環比發展速度的連乘積的多次方根，這種計算平均發展速度的方法稱為幾何平均數法。計算公式為：2022/12/2163華中農業大學土地管理學院◆平均發展速度。平均發展速度是各期環比發展速度的連乘積的多次◆平均增長速度。平均增長速度等于平均發展速度減1（或減100%）。公式為：平均增長速度=平均發展速度-1（或-100%）土地統計綜合指數分析土地統計綜合指數是指將不能加總的復雜的土地經濟現象，通過同度量因素綜合起來，反映其總量在不同時期發展變化的方向和程度的相對數。例如，為了分析某農戶的土地利用情況，需要分析該農戶種植的農產品產量變動情況，該農戶1995年和2000年農作物產量及價格資料見下表2022/12/2164華中農業大學土地管理學院◆平均增長速度。平均增長速度等于平均發展速度減1（或減100某農戶土地生產率變動情況農產品名稱產量（公斤/公頃）不變價格（元/公斤）Pn

基期（1995年）

Q0小麥:6750油菜籽:2550籽棉:10500

報告期(2000年）Q1小麥:9000油菜籽3750籽棉:15000

不變價格Pn小麥1．2油菜籽2．5籽棉5．02022/12/2165華中農業大學土地管理學院某農戶土地生產率變動情況2022/12/1965華中農業大學由表可見，該農戶種植的三種作物的使用價值不同，不能將它們的產量相加進行比較。要比較該農戶的農產品單產的變化，需要用同度量因素——價格進行折算，計算公式為：式中：IQ—產品產量指數；

Q1—報告期產品的產量；Q0—基期產品的產量；Pn—不變價格。2022/12/2166華中農業大學土地管理學院由表可見，該農戶種植的三種作物的使用價值不同，不能將計算結果表明，該農戶生產的三種農產品產量，報告期為基期的142.1%，即比基期增長了42.1%；分子與分母差額，∑Q1Pn－∑Q0Pn＝95175－66975＝28200（元），表明由于報告期比基期三種農產品產量提高了42.1%，從而使產值每公頃增加了28200元。2022/12/2167華中農業大學土地管理學院計算結果表明，該農戶生產的三種農產品產量，報告期為基期的14第六節地籍檔案管理

一、地籍檔案管理的概念和任務●檔案—指過去和現在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經濟、科學、技術、文字、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄?！竦丶畽n案—是指國家和地方各級土地管理部門及其事業單位在地籍工作中直接形成的，對國家、社會和土地管理工作有保存價值的，反映地籍工作和土地狀況的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。2022/12/2168華中農業大學土地管理學院第六節地籍檔案管理

一、地籍檔案管理的概念和任務●地籍檔案和地籍資料的關系地籍檔案必須是地籍工作的歷史記實，是由過去辦理，直接使用完畢后，以備查考的地籍文件資料轉化來的，不是事后另行編寫的材料，地籍資料是指正在承辦中或未歸檔的，正作為執行和使用的資料。所以地籍資料是檔案的前身，地籍檔案是地籍資料的歸宿．●地籍檔案管理

以地籍檔案為對象而進行的收集整理、分類編目、歸檔保管、提供利用等各項活動的總稱。2022/12/2169華中農業大學土地管理學院●地籍檔案和地籍資料的關系2022/12/1969華中農業大●地籍檔案管理的基本任務貫徹地籍檔案統一管理的原則，建立、健全地籍檔案管理制度；逐步實現地籍檔案管理的現代化；有效地保護和利用地籍檔案，大力開發信息資源，更好地為社會主義建設和土地的科學管理服務。二、地籍檔案的收集和整理三、地籍檔案的分類和編目四、地籍檔案的鑒定和統計2022/12/2170華中農業大學土地管理學院●地籍檔案管理的基本任務2022/12/1970華中農業大學五、地籍檔案的保管和利用●地籍檔案保管

地籍檔案的保管，就是要采用各種保管方法，消除一切可能損壞檔案的自然因素（不適當的溫度、濕度、蟲蛀、空氣中酸污染、紙張質量低劣等）和人為因素（檔案保管制度不嚴等），盡可能地延長檔案的使用期限，防止檔案的泄露和丟失，維護檔案的安全?！竦丶畽n案的利用

地籍檔案的提供利用是地籍檔案管理的目的。提供利用方式通常有：以地籍檔案原件提供使用，可在檔案室內設閱覽室或將原件借出室外使用，以檔案復制件提供利用，如制作檔案復制品，提供微縮膠卷（片），靜電復印件，制作檔案VCD、DVD或建立相應的檔案網站等，出版或印發檔案匯編；編寫檔案證明；函復、查詢外調等。2022/12/2171華中農業大學土地管理學院五、地籍檔案的保管和利用2022/12/1971華中農業復習思考題1.地籍與地籍管理有什么聯系和區別？它們在土地管理中有什么作用？2.土地調查、土地分等定級、土地登記、統計、地籍檔案管理之間有什么聯系和區別？3.簡述土地登記與土地統計的關系4.如何確定土地分等定級的單元和選擇參評因素？５.城鎮土地定級的基本過程６.商服繁華影響度和道路通達度分值的計算過程７．地籍檔案與地籍檔案管理2022/12/2172華中農業大學土地管理學院復習思考題1.地籍與地籍管理有什么聯系和區別？它們在土地管第四節土地登記

一、土地登記的概念和法律依據（一）土地登記的概念

土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系（所有權、使用權和他項權利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權利人對土地的合法權益的一項重要的法律制度。經過登記的土地所有權、使用權和他項權利受到法律的保護。2022/12/2173華中農業大學土地管理學院第四節土地登記

2022/12/191華中農業大學土地管（二）土地登記的目的和意義土地登記是歷代統治階級用以維護土地所有制的一項國家措施，具有鮮明的階級性。社會主義國家的土地登記制度，與資本主義國家的土地登記有著本質上的區別，社會主義國家通過土地登記，確認社會主義的土地所有權和土地使用權，維護社會主義土地公有制不受侵犯，保護土地所有者、使用者的合法權益，維護社會主義土地市場秩序，為充分合理有效利用土地提供法律保護。2022/12/2174華中農業大學土地管理學院（二）土地登記的目的和意義2022/12/192華中農業大學（三）土地登記的法律依據土地登記作為維護土地所有制的一項國家制度，必須以有關的法律為依據，這些法律依據包括土地權利種類、權利義務、確權規定以及確權和登記程序。從大的分類上看，土地登記的法律依據包括實體法律依據和程序法律依據兩大類。2022/12/2175華中農業大學土地管理學院（三）土地登記的法律依據2022/12/193華中農業大學土●實體法律依據：

《中華人民共和國憲法》《中華人民共和國民法通則》《農村人民公社工作條例修正草案》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國擔保法》2022/12/2176華中農業大學土地管理學院●實體法律依據：2022/12/194華中農業大學土地管理《中華人民共和國憲法》第六條規定：“中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。

第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外”。

第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有……”2022/12/2177華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國憲法》第六條規定：“中華人民共和國的社會主義《中華人民共和國民法通則》對土地權屬的規定《民法通則》規定：“集體所有的土地依照法律屬于農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉（鎮）農民集體所有”。“國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用……”。2022/12/2178華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國民法通則》2022/12/196華中農業大學1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》

第四章規定：“生產隊范圍內的土地都歸生產隊所有。生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等一律不準出租……。生產隊所有的土地，不經過縣級以上人民委員會的審查和批準，任何單位和個人都不得占用?！w所有的山林、水面和草原，凡是歸生產隊所有比較有利的，都歸生產隊所有”。2022/12/2179華中農業大學土地管理學院1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》2022/《中華人民共和國土地管理法》對確認土地權屬、開展土地登記、土地調查工作的規定第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。第八條規定：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山、屬于集體所有”。第九條規定：“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”。2022/12/2180華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國土地管理法》對確認土地權屬、開展土地登記、土第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。第十一條規定：“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權”?！稗r民集體所有的土地依法用于非農建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權2022/12/2181華中農業大學土地管理學院第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由

“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定”。“確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理”。第十二條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地權屬變更登記手續”。第十三條規定：“依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。2022/12/2182華中農業大學土地管理學院2022/12/1910華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國城市房地產管理法》第五章專門規定了房地產權屬登記管理，明確規定國家實行土地使用權登記發證制度、土地登記與房屋登記的關系、房地產抵押登記、房產證與土地證合一的條件（即經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書……）。2022/12/2183華中農業大學土地管理學院2022/12/1911華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國擔保法》規定了土地抵押的范圍、抵押登記效力等

第三十四條規定下列財產可以抵押：抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上附著物；抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。第三十五條規定抵押人所擔保的債權不得超出抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。第三十六條規定以依法取得的國有土地上的房屋抵押，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。2022/12/2184華中農業大學土地管理學院《中華人民共和國擔保法》規定了土地抵押的范圍、抵押登記效力等

以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

第三十七條規定下列財產不得抵押：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地所有權，但本法第三十四條第（5）項、第三十六條第三款規定的除外。第四十一條規定當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。2022/12/2185華中農業大學土地管理學院以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國●程序法律依據：

為確保土地登記工作的順利進行，國家土地管理部門專門發布規章，規范土地登記和處理土地權屬爭議的任務、內容和程序。（1）國家土地管理局《土地登記規則》（2）國家土地管理局《土地權屬爭議處理暫行辦法》2022/12/2186華中農業大學土地管理學院●程序法律依據：2022/12/1914華中農業大學土地管理二、土地登記的特點、原則和類型

（一）土地登記的特點1．統一性2．惟一性3．連續性4．強制性5．公開性

土地登記的實質在于公示。土地登記的公開包括登記依據的公開、登記程序的公開和登記結果的公開，土地登記資料可公開查詢6．公信力它包括兩方面：一是登記結果真實可靠；二是如果登記錯誤，國家應通過行政賠償方式對受損人予以賠付。2022/12/2187華中農業大學土地管理學院二、土地登記的特點、原則和類型

（一）土地登記的特點2022（二）土地登記的原則1．依法的原則

一是土地登記義務人必須依法向土地登記機關申請，提交有關的證明文件資料，并按照土地登記機關的要求到現場指界等；二是土地登記機關必須依法對土地登記義務人的申請進行審查、確權和在土地登記簿上進行登記；三是土地權利經登記后的效力由法律、法規和政策規定，任何單位和個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力。2．申請的原則土地登記機關辦理土地登記，一般都應當由土地權利人或土地權利變動當事人首先向土地登記機關提出申請，由于土地登記是國家實行的一項法律措施，因此，土地登記申請應采取書面方式，口頭方式無效。2022/12/2188華中農業大學土地管理學院（二）土地登記的原則2022/12/1916華中農業大學土地3．審查的原則

一是形式審查，審查土地登記申請所提交的各種證明、文件資料是否為土地登記所必須具備的要件；二是實質審查，審查所申請的土地權利或權利變動事項是否符合國家有關法律和政策。經審查，凡符合土地登記要求的，應予以登記，否則，不予登記。4．屬地管轄的原則土地登記屬于不動產物權登記，不動產物權的管轄為屬地管轄，具體有兩個要求：一是土地登記機關應當堅持統一性。即在一個登記區內只能由一個土地登記機關來登記；二是土地登記資料應當保持完整。即同一個登記區內的土地登記資料，只能由一個土地登記機關建檔保存。2022/12/2189華中農業大學土地管理學院3．審查的原則2022/12/1917華中農業大學土地管（三）土地登記的類型按照《土地登記規則》第二條的規定，土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記又稱為總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

土地初始登記是土地變更登記的基礎，土地變更登記是土地初始登記的延續，通過土地變更登記可以保持土地登記內容的現勢性和法律效用。2022/12/2190華中農業大學土地管理學院（三）土地登記的類型2022/12/1918華中農業大學土地三、初始土地登記的內容、程序和主要文件

（一）初始土地登記的內容

土地登記的單元是一宗地。土地登記的內容包括土地權屬性質與來源、土地權利主體、土地權利客體以及與這三方面直接相關的其他內容。1．土地權屬性質與來源（1）土地權屬性質。指附著在某宗土地上的權利是一種什么性質的權利。按照有關法律法規，我國的土地權屬性質分為：國有土地所有權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權以及土地他項權利等。（2）土地權屬來源。指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地權利的不同，土地權屬來源可分為國家土地所有權來源、集體土地所有權來源、國有土地使用權來源、集體土地使用權來源等。2022/12/2191華中農業大學土地管理學院三、初始土地登記的內容、程序和主要文件

（一）初始土地登記的2．土地權利主體

土地權利主體是指土地權利人，包括集體土地所有權人、集體土地使用權人、國有土地使用權人和土地他項權利人。（1）集體土地所有權人。有三種形式：屬鄉（鎮）農民集體所有的土地所有權人是鄉（鎮）農民集體，由鄉（鎮）農民集體經濟組織經營管理；屬村農民集體所有的土地所有權人是村農民集體，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；屬村內各農民集體所有的土地所有權人是村內各農民集體，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理。2022/12/2192華中農業大學土地管理學院2．土地權利主體2022/12/1920華中農業大學土地（2）集體土地使用權人。一般應是本集體內部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體“四荒地”土地使用權人可以是本集體內部的成員，也可以是本集體以外的個人和單位等。（3）國有土地使用權人。國有土地使用權人可以是任何自然人、法人和其他組織。（4）土地他項權利人?？梢允亲匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織。3．土地權利客體

土地權利客體指土地權利、義務所共同指向的對象，即權利主體所擁有或使用的土地具體包括土地的位置、權屬界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。2022/12/2193華中農業大學土地管理學院（2）集體土地使用權人。一般應是本集體內部的成員或單位，但特（二）初始土地登記的程序初始土地登記的程序是：土地登記申請——地籍調查——權屬審核——注冊登記——核發證書?！裢恋氐怯浬暾埑跏纪恋氐怯浬暾埵侵甘?、縣人民政府發布要求土地權利人在何時、何地進行申請的通告，土地權利人按規定向土地登記機關提交《土地登記申請書》、申請人身份證明、土地權屬狀況及其他證明文件并請求予以注冊登記，土地登記機關對申請者提交的證明文件逐項審查后登記裝袋的行為。它包括通告、申請、審查、收件四項具體工作。2022/12/2194華中農業大學土地管理學院（二）初始土地登記的程序2022/12/1922華中農業大學●地籍調查地籍調查系土地登記機關按規程要求，對申請登記的土地采取實地調查、核實、定界、測量、成圖等措施，查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地所有者、使用者和他項權利者的有關情況，為權屬審核、注冊登記和核發土地證書提供依據。地籍調查分為權屬調查和地籍測量兩部分?！駲鄬賹徍送恋貦鄬賹徍耸峭恋氐怯洐C關根據申請者所提交的申請書、權屬證明材料和地籍調查成果，對土地使用者、所有者和他項權利者申請登記的土地使用權、所有權及他項權利進行確認的過程。權屬審核分初審、審核、公告、批準四個階段。權屬審核結束后，對符合規定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》。2022/12/2195華中農業大學土地管理學院●地籍調查地籍調查系土地登記機關按規程要求，對申請登記的●注冊登記注冊登記是指土地登記機關對批準土地登記的土地所有權、使用權或他項權利進行登卡、裝簿、造冊的工作總稱。一經注冊登記，土地權利即產生法律效力。注冊登記的內容主要包括：填寫《土地登記卡》、《土地共有使用權登記卡》與《土地歸戶卡》、組裝《土地登記簿》、填編《土地歸戶冊》?！窈税l土地證書核發證書是土地行政主管部門根據注冊登記結果，代表人民政府向土地權利人發放土地證的過程。土地證書是土地權利人擁有土地使用權、所有權、他項權利的法律憑證。核發證書的程序是：通知──驗證──發證。2022/12/2196華中農業大學土地管理學院●注冊登記注冊登記是指土地登記機關對批準土地登記的土地所（三）土地初始登記的主要文件及填寫說明●土地初始登記形成的主要文件有：土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記卡、土地歸戶卡、土地證書等。2022/12/2197華中農業大學土地管理學院（三）土地初始登記的主要文件及填寫說明2022/12/192

土地證書是土地登記卡部分內容的副本，