1、完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策摘要：本文介紹了房地產開發企業會計核算的特點，通過將理論與實務分析相結合，分析新制度在房地產行業的應用狀況及其缺乏之處。指出了目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關詳細準那么或會計制度加以標準，及缺乏更詳細的指引準那么，使該行業的會計核算不標準。提出了包括完善房地產會計核算、進步會計信息質量的對策。詳細措施包括應在現行的常規會計準那么根底上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準那么等。關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準那么中圖分類號：F233/F293.33文獻標識碼：A文章編號：1008-4428202209

2、-62-03一、引言房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的開展，我國房地產業的增長方式正在由側重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到如今多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以致于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷開展，越來越多的內地房

3、地產企業通過資本市場走向國際化。制定和施行符合國際標準的會計準那么，進步會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的進步。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。二、房地產行業會計信息質量問題由于房地產行業的特殊性，在執行會計準那么的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準那么中的規定，造成了各種會計信息問題。一會計實務中銷售收入確實認隨意性較大房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原那么

4、關系，使各期損益浮動較大。工程建立期內的本錢費用往往遠大于當期確認的收入，開發工程峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的方法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。?企業會計準那么收入?以四個原那么作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現確實認有以下方法：1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。3、在房地產工程開工驗收后，發出了入伙通知書并開具銷售發票確認收入。4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年

5、度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原那么的問題，被其注冊會計師出具保存意見審計報告或非標準無保存意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。二企業各期的業績信息可比性較差房地產開發企業從土地開發至確認收入短那么一年，長那么三至四年，在工程籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于局部工程尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原那么在房地產業的表達并不明確，每年的損益表因工程在不同狀態下而

6、使利潤波動大，假如某房地產企業的大局部工程在建立期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比擬，失去了可比性而工程開工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入本質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會發布了?公開發行證券公司信息披露編報規那么第11號從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定?，其中要求發行人在預收賬款工程注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產

7、款應分工程反映期初余額、期末余額、預計開工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。三現金流量信息披露不全面根據?企業會計制度?及?企業會計準那么現金流量表?的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為根本單位的，但經營活動產生的現金流量那么是以開發工程為根本單位的，即每一開發工程開發過程中產生的經營活動現金流出集中表

8、現為購置工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入那么集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于論文聯盟.Ll.一般企業具有更大的異步性。四風險披露缺乏房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括政策風險、工程開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種行業高風險性狀況，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地提醒有關風險事項。2001年中國證監會發布的?公開發行證券公司信息披露編報規那么第11號從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定?第三條要求企業披露質量保證金的核算方法；第八條規定，發行人

9、為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。三、完善房地產會計核算、進步會計信息質量的對策從我國目前情況看，要加快會計標準國際化進程，按照國際會計標準的構成構建我國會計準那么的構造框架，包括：加快詳細會計準那么的制定、公布和施行，盡早實現從國家統一的企業會計制度向詳細會計準那么的轉變；參照國際會計準那么體系的構成，補充和完善我國會計準那么的相關內容，如物價變動會計準那么、施工合同會計準那么、租賃會計準那么、外幣匯率變動影響會計準那么、金融工具會計準那么等等。本人亦贊同以上的建議，并且局部的詳細準那么如建造合同會計準那么、租賃會計準那么等臺。但是，對于房地產

10、行業所具有的特殊性，本人認為仍然有許多改善的空間。一建立完善的房地產行業的會計標準體系現時學術界對房地產企業銷售收入確實認原那么亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學術界對?企業會計準那么收入?中的四個收入確認標準條件在房地產開發企業的詳細運用問題上，還存在以下不同的觀點：產權過戶是不是確認收入實現的必要前提?房地產開發企業會計制度?規定房地產企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。何謂移交?假如以法律的視角觀之，辦理完權屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產業務的現狀，辦理產權關系是購銷雙方共同的責任和義務，其間涉及多家政府有關部門，何時獲得

11、產權證書非房地產開發商所能控制。在房地產開發企業的實際銷售業務中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產權過戶通常并不能構成退房的根據。因此，一些人認為產權過戶并非主營業務收入實現的充要條件。假設以該時點為作為確認收入實現的時點，那么會導致確認收入的時間滯后。簽定了正式銷售合同并獲得了購置方的付款證明或款項己劃入公司賬上是否即可確認收入實現呢?因此，一些人認為此時判斷商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，且公司不再對該商品施行與所有權相關的繼續管理權和控制權的理由不充分。比方，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導致退房的后果，就不能認為是次要風險。假設以該時點為基準，將會導致收入確認

12、的提早。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了局部房款是確認銷售收入的基矗二完善房地產開發企業內部會計核算現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計標準體系不僅包括國家統一的企業會計制度等，而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的根底管理制度和方法、本錢核算制度與方法、內部財務本錢的分析考核制度及方法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計標準，而無完善的內部會計核算，其財務會計制度缺乏必須的完好性和系統性。三全面與國際會計準那么趨同目前，我國會計準那么與國際會計準那么之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準那么在我國還

13、沒有制定。例如，國際會計準那么中有兩項對房地產企業來說比擬重要的準那么遞延稅項準那么及投資物業準那么，但是我國企業會計準那么中卻還沒有。由于會計標準的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息本錢上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化開展和企業經營的國際化拓展。本人亦覺得監管機構應考慮將遞延稅項準那么參加現有的會計準那么中，這項準那么對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準那么亦可配合政府施行土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一工程已被完全出售后才結算的，房地產企業假如想下轉第95頁上接第63頁避過清繳土地增值稅，可以預留一少份單位不出售，這樣就能

14、延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準那么的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部份學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。四、完畢語基于以上的種種因素，我國房地產會計信息的質量必須進步，以配合經濟的開展。然而，我國現行的?企業會計準那么?和?企業會計制度?根本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一在構成上缺乏完好性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計標準體系。近年來，隨著我國開放改革的深化以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開場考慮和討論建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量本錢會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關詳細準那么或會計制度加以標準，使該行業的會計核算不標準和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準那么和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不標準的會計處理，導致企業本錢不實、賬目不清、數據不真等情況。因此本人的建議是應在現行的常規會計準那么根底上，建立完善