1、中航二郎項目工程策劃 十二月鴻通海上威尼斯項目工程策劃 編制人：朱濤 楊攀 張小波 日期：一月1/64目 錄1項目概況2財務指標分析3銷售推盤計劃選擇4場地分析5工程管理2/64 第一章：項目概況 3/64項目概況：海上威尼斯項目區位圖商住周圍配套住宅 希 望 大 道興潭路民興路云華路檀木書香安置小區淡思學校10kv變電站工業廠房工業廠房中石油加油站香格里拉陽光英倫城邦凱旋城春天鳳凰城魚塘派出所學校海上威尼斯地塊待開發4/64項目概況：效果圖5/64項目概況：方案圖 用地紅線地下室范圍線工業廠房區人工湖區6/64開盤：二期高層9#、16#、別墅18#、19#、20#、21#、22#、23#、2

2、4#、 25#；三期高層10#、11#、12#、13#、14#、17#。開工：別墅21#、23#、24#、25#；三期11#、12#、 13#、14#、17#待建：三期高層1#、2#交付：無在建：一期高層3#、4#、5#、6#、7#、15#；二期高層8#、16#，別墅18、 19#、20#、22#項目概況： 海上威尼斯項目開發運行總圖7/64Copyright CNASMITH All right reservedCopyright CNASMITH All right reserved思納史密斯（集團）中國-SMITHGROUP CNA-Copyright CNASMITH All righ

3、t reserved 一期次施工大門 二、三期施工大門幼稚園 售樓部辦公區17#二期三期一期三期一期二期二期三期 一期主施工大門三期3#4#5#6#7#15#8#16#20#19#18#21#22#23#24#10#11#12#13#14#1#2#9#25#8/64當前進展描述：海上威尼斯一、二、三期進度現實狀況 海上威尼斯項目總建筑面積約42萬平方米，其中一期建筑面積約13萬平方米，二期建筑面積約10萬平方米，剩下為三期工程。 一期協議約定交房時間：5#樓清水房6月30日，3#、4#、6#精裝房12月30日,7#、15#樓精裝房年6月30日； 二期協議約定交房時間：8#樓精裝修房年12月30

4、日。 截至當前，一期3#-7#、15#樓主體全部封頂，地下室基本完成；二期8#樓完成10層，9#樓主體完成7層，16#樓地下室完成，別墅18#樓完成一層，19#樓底板完成，20#樓一層完成，22#樓基礎施工，21#、25#樓孔樁施工。 3#、4#、5#、7#、15#樓二次結構施工； 3#、4#樓內墻抹灰施工； 3#、4#樓外墻抹灰施工； 3#樓屋面防水完成，4#樓屋面防水施工； 3#樓屋面保溫完成9/64項目概況：技術經濟指標10/64項目概況：總平豎向坐標標高11/64Copyright CNASMITH All right reservedCopyright CNASMITH All ri

5、ght reserved思納史密斯（集團）中國-SMITHGROUP CNA-Copyright CNASMITH All right reserved豎向設計211212/64項目概況：消防總平圖整個用地范圍設置一個消防水池和水泵房，位于5#樓負一層和負二層整個用地范圍設置一個消防控制室，位于6#樓負一層風機房分防火分區分別設置主要消防設備房均設置于地下室地下車庫出入口消防水池及消防泵房消防控制室高位消防水箱消防給水水源消防給水水源消防回車場消防登高場地消防登高面消防出入口13/64項目概況：商業配套當前商業全部商鋪均考慮油煙接口所要商業按集中隔油池進行考慮因當前招商無法確定主力店和確定商業

6、形態，水、電、氣負荷暫按經驗值進行取值，并考慮適當余量，后期依據招商進展進行對應調整14/64總平面圖沉沙池污水、廢水管項目概況：綜合管線圖雨水管污水市政接口排至湖內給水市政接口燃氣市政接口地塊周圍管線及接駁口已經實測或踏勘沉沙池，隔油池，雨污水接口分期設置，滿足分期交付條件給水市政接口污水市政接口污水市政接口污水市政接口污水市政接口雨水市政接口隔油池隔油池給水市政接口沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池雨水市政接口污水市政接口沉沙池隔油池雨水市政接口雨水市政接口排至湖內15/6410KV開閉所低壓專用配電室項目概況：電力配套柴油發電機房1#低壓配電房為：供3#樓10KV兩路進線10kV開閉所

7、，從市政10kV電網引入兩路電源，總安裝容量為10860kVA。市政電源暫定由就近龍關線路變電站引入，通道長度0.1km整個用地范圍設置一個10KV開閉所，位于7#樓負一層整個用地范圍設置一個柴油發電機房，位于5#樓負一層整個用地范圍設置8個專配房，分別位于1、3、5、7、9、12、14、16#樓負一層主要電力設備房均設置于負一層10KV開閉所柴油發電機房10KV兩路進線2#低壓配電房：供6、7#樓7#低壓配電房為：供13、14#樓，,2125#樓3#低壓配電房為：供6、7#樓8#低壓配電房為：供1、2#樓4#低壓配電房為：供8、9,10、15#樓5#低壓配電房為：供16、17#樓6#低壓配電

8、房為：供11、12,1820#樓16/64Copyright CNASMITH All right reservedCopyright CNASMITH All right reserved思納史密斯（集團）中國-SMITHGROUP CNA-Copyright CNASMITH All right reserved 二期三期一期一期商業一期二期二期三期三期三期一期經濟指標樓棟號高層3#、4#、5#、6#、7#、15#,3#-6#樓商業、3#-7# 樓、15#地下車庫建筑面積131822.58m2貨值約8.5億業態住宅、商業街、車庫二期經濟指標樓棟號8#、9#、16#、別墅18#-25#及8#

9、、9#、16#地下室；1號、2號、3號地下室建筑面積99037.73m2貨值約6.5億業態住宅、車庫三期經濟指標樓棟號高層10#、11#、12#、13#、14#、17#、1#、2#建筑面積195231.45m2貨值約12.5億業態住宅、車庫、幼稚園標段劃分思緒：1：一期、二期均已開工建設，依據銷售交房時間保質保量完成。2：三期10#-14#東側為一期、二期在建項目，施工道路無法設置；南側為高邊坡，邊坡高度為27m-34m，且全是工業廠房，無法設置施工道路；西側為春天鳳凰城已建小區，且已交付使用，無法設置施工道路；必須先修建10#-14#樓，再修建17#樓，最終修建1#、2#樓。項目概況：標段劃

10、分17/64用地周圍交通 SITE本項目用地L=413米L=413米希望大道.40m（寬）.( 連接國道G321.)民興路.20m（寬）.琴臺路.20m（寬）.場地分析：用地條件349.50365.50351.90351.60用地性質占地面積（）建筑面積（）容積率建筑密度（%）綠地率（%）二類居住用地122562432.528%35% 東西方向高差較小，南北方向高差16米18/64110KV變電站政府規劃用地現有公交車站 場地分析：周圍現實狀況已建成小區工業廠房檀木書香安置房小區已建成小區工業廠房工業廠房工業廠房110KV變電站現有公交車站政府規劃用地希望大道民興路檀木書香安置房小區 興潭路魚

11、塘派出所19/64場地分析：周圍現實狀況20/64場地分析：水文及地質勘測情況水文氣象情況：工程區氣候屬于同瀕海洋地域大陸性氣候和中亞熱帶濕潤性氣候區。整年氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長，冬暖春早，雨熱同季。但因為降水量年差較大，時空分布不均，旱洪交替，每逢初夏和秋季低溫，陰雨連綿。平均氣溫多年在17.718之間，其中最高溫度年為1963年（18.7），最低溫度年為1987年（17.1）。高低差僅1.6，年際氣溫改變不大。1986年多年平均降雨量為1065.6mm，其中1991年降雨量最多，為1295.1mm。1997年降雨量最少，為834mm。每年以5、6、7、8、9五個月降雨量最多

12、，分月總和超出120mm。每年11月至第二年三月，是降雨量少時段。一月份降雨量最少僅有2.2mm。地質結構：勘察區所處地質結構屬陽高寺背斜南部傾末端與藍田向斜過渡地段，場地范圍內結構簡單，為一單斜結構，鉆探揭露巖層為侏羅系中統沙溪廟組（J2s）砂、泥巖組合地層，巖層產狀1755，無褶皺、斷裂、斷層及破碎帶。有害地質情況：依據區域地質資料及鉆探結果，場地無斷裂結構，無特殊不良地質作用，地形有一定起伏，場地整體穩定，基本適宜建筑。地基承載力：擬建地塊區域樁基砂質泥巖中等風化帶地基承載力特征值取6.0MPa，筏板及獨立基礎砂質泥巖中等風化帶地基承載力特征值取900KPa。21/64工程維度運行目標：

13、企業二級運行節點完成率100%；質量目標：1、不空不裂，不滲不漏； 2、實測實量評分不低92分，滲漏控制目標為100%合格，空鼓、裂 縫等質量通病控制合格率高于75%.交付評定評分不低于80分。 3、二期8#、9#樓創瀘州市“酒城杯”。安全文明目標：1、全建設周期無重大安全事故，輕傷率小于千分之三； 2、集團評定前五名技術目標：結合圖紙，形成12個全集團推廣標準做法。團體建設維度人才目標：為企業輸出項目經理1名； 培養專業知識扎實骨干工程師2名；項目群組維度形成具備商業綜合體操盤能力項目團體；形成企業級別商業綜合體運行標準模板。工程管理：管理目標22/64Copyright CNASMITH

14、All right reservedCopyright CNASMITH All right reserved思納史密斯（集團）中國-SMITHGROUP CNA-Copyright CNASMITH All right reserved 二期三期一期一期商業一期二期二期三期三期三期工程管理：報批報建計劃三期報批報建正在進行一期報批報建已完成二期報批報建已完成23/64工程管理：工程計劃二期一期三期三期三期二期一期二級節點樁基礎施工/12/6/9/20邊坡及土方工程/10/6/6/30地下室施工/10/21/12/16主體結構抵達預售條件/12/3/5/20銷售開盤時間/12/6主體結構施工/

15、1/12/1/10外墻涂料完成/3/9/10/30室外配套、園建/8/30/3/30具備交付/5/30二期二級節點樁基礎施工/9/5/3/30邊坡及土方工程/7/20/4/30地下室施工/10/3/9/30主體結構抵達預售條件/11/30/3/30銷售開盤時間/12/16/3/30主體結構施工/10/30/10/2外墻涂料完成/7/30/11/30室外配套、園建/11/30/5/30具備交付/10/30三期二級節點現三期處于施工圖審查階段，正在辦理施工許可證24/64工程管理：設計成本招采需求計劃二期一期三期三期三期二期25/64工程管理：設計成本招采需求計劃26/64工程管理：設計成本招采需

16、求計劃27/64工程管理：設計成本招采需求計劃28/64工程管理：設計成本招采需求計劃29/64工程管理：設計成本招采需求計劃30/64工程管理：設計成本招采需求計劃31/64工程管理：驗收交付計劃二期一期三期三期三期二期二期交付節點防雷驗收/7/1/9/30消防驗收/8/20/10/30節能驗收/10/30/11/30分戶驗收/11/30/12/30完工驗收/12/30/1/10一期交付節點防雷驗收/10/1/11/30消防驗收/10/20/11/30節能驗收/10/30/11/30分戶驗收/11/20/12/20完工驗收/12/25/12/3032/64工程管理：依據項目狀態分側重點關注海

17、上威尼斯項目工程準備情況專業工作內容完成情況備注工程現場拆遷已完成臨水已完成臨電已完成道路開口已完成開工手續一期、二期已完成，三期正在辦理中設計地質勘測已完成方案設計一期、二期已完成，三期正在調整中土石方平場圖三期正在開挖中招標采購零星工程已完成土石方已完成監理已完成總包已完成報建投資立案證已完成土地證已完成用地規劃許可證已完成方案溝通已同規劃、消防等部門進行了多輪溝通，并進行了對應調整33/64運行管理：海上威尼斯-項目開發運行工作重難點分析1.2思緒及重、難點：1、威尼斯二期高層及別墅開設完成，三期是個死胡同，將造成現場土方、施工材料運輸車輛無法進出。項目部現有兩個提議：詳方案圖中方案一和

18、方案二。2、三期10號樓至14號樓高邊坡（最大高差約34米，最低高差約27米），現在三期10號樓已經開始施工，存在嚴重安全隱，企業未定邊坡加固企業，未有加固方案。項目部提議基坑邊緣5m范圍內不得堆放材料，并硬化3m寬，做集水溝，做好基坑截排水施工，采取噴錨護壁，同時加強對基坑邊坡和支護日常巡視，方便提早發覺基坑塌方征兆3、三期1、2號樓在看房通道上，且售樓部與一期3#、4#、5#、6#樓已成型，無施工道路，修建難度較大，項目部提議在底將售樓部后區看房通道拆除，及時修建1、2號樓主樓及地下室，將原看房通道改至一期5#樓與6#樓之間小區入口4、25號樓2單元與鳳凰城消防車道高差約10米， 別墅道路

19、離鳳凰城消防車道水平距離僅約4米，造成25號樓二單元主樓范圍無法填土，需做擋土墻然后才能回填土施工基礎及主樓。方案一方案二34/64邊坡支護方案選擇思緒：9#-14#樓靠希望大道側緊鄰現有廠房，邊坡最低高度為27m，最高到達33m，且車庫開挖范圍線與用地紅線旁廠房距離較近(約28m)，考慮廠房距離紅線僅有12米，放坡起點從紅線退3米開挖，造成放坡系數僅為1:0.880.73，需對邊坡進行支護處理。項目部提議采取鋼筋網片+噴射混凝土進行支護。風險點：因地塊南側放坡距離廠房近，需加緊邊坡支護，防止明年雨季暴雨沖刷邊坡引發邊坡失穩，影響廠房使用安全，與廠房業主產生糾紛。并盡快完成地下室側壁擋墻施工及

20、回填，同時需加大邊坡監測，及早發覺安全隱患提前處理。工程管理：基坑支護方案35/6411基坑支護方案簡述：地塊南側距離廠房很近，高差大（2733m），需要進行邊坡支護處理。采取鋼筋網片+噴射混凝土進行支護處理，確保邊坡穩定。坡上廠房坡上廠房區域11效果圖 坡底地下室36/64海上威尼斯-項目開發運行工作思索問題1.21、管理團體問題； 主要包括人員配置問題，分工等。2、執行力問題；3、三控、三管、兩協調問題；4、樣板房等示范區開啟時間節點問題；5、工程總規劃布置問題；6、后期服務問題；7、外圍政府原因；8、項目部與總部各部門溝通協調問題37/64 土石方施工方案思緒：威尼斯一期、二期土方開挖時

21、利于1、2路口進行土方外運，現已開挖完成，僅別墅25#樓需少許填方。三期除10#樓已開挖完成外，11#、12#、13#、14#樓均需挖土外運，利用圖示紅色路線及路口3外運出土。別墅25#樓需填方區現在緊鄰已成型鳳凰城小區消防通道，需施工擋土墻后方可填土。土石方平衡策略：因場地內全為挖方，且場地狹小無大面積堆土場，在條件允許情況下一期、二期側墻、地下室頂板回填土采取三期土方回填，降低后期外購土方。施工工藝選擇：大面積基本為回填土，以挖機直接開挖為主，局部泥巖區域采取鉤機或機械鑿打方式。工程管理：土石方施工方案路口3三期挖方區二期填方區路口1路口280萬挖方，少許填方已成型小區38/64 重難點管

22、控方法管控重點一土石方施工位于住宅小區旁，施工噪聲及揚塵易產生擾民和引發投訴車輛出場必須沖洗潔凈，并安排專員負責施工區內及門口進行保潔和灑水降塵，盡可能降低夜間施工。管控重點二三期10#-14#樓側高邊坡開挖過程中應隨挖隨支護，防止邊坡塌方安排專業邊坡加固單位對邊坡進行邊坡支護管控重點三二期別墅區域填土基本成型，僅剩25號樓一個單元因緊鄰鳳凰城小區無法填土，需施工擋土墻后才能施工與企業總部溝通，盡快確定施工方案管控重點四現在威尼斯出土棄土場在魚塘鎮白果棄土場，因各種原因，該棄土場已關閉有4個多月，現二、三期土方開挖已停頓作業，全部工作面只能內轉維持，且內轉土方占用本已狹小場地，造成現場文明施工

23、差。與白果棄土場主動溝通，如在短時間內不能開放，為防止影響二、三期施工，重新選擇新棄土場工程管理：土石方施工方案土石方施工管控重點39/64 二、三期施工主入口一期施工主入口辦公區入口工程管理：施工交通組織二、三期地下施工階段二、三期車庫未完成前施工通道地下施工階段施工交通組織方案：一期現車庫已完成，利用頂板消防車道作為場內交通通道，依據現場實際需要，設置兩個出入口，其中次入口與辦公區入口在同一位置二、三期車庫完成前利用市政道路和基坑內地下室未施工區域作為交通通道，結合垂直運輸和臨設確定詳細路線一期施工道路一期施工次入口辦公區40/64 二、三期施工主入口一期施工主入口辦公區入口工程管理：施工

24、交通組織地上施工階段地下施工階段施工交通組織方案：一、二、三期地下室完成后利用頂板消防車道作為場內交通通道，依據現場實際需要，設置三個出入口，其中一期次入口與辦公區入口在同一位置局部存在超結構荷載通行區域采取加固和保留支撐等技術處理方式，并在現場設置專職交通管制員和限重標識，預防結構開裂和變形過大，確保結構安全地下室完成后利用消防通道作為施工道路一期施工次入口辦公區41/64 工程管理：垂直運輸設施布置方案塔吊布置方案：結合施工交通線和工期要求進行塔吊布置局部區域存在塔吊盲區，需進行二次搬運施工小區周圍環境簡單，工業廠房、成熟小區均不在塔吊覆蓋范圍，安全隱患較小，只有1#、2#樓在已成型售樓部

25、及看房通道范圍內，在施工該樓棟時需做防護處理塔吊生產暫時設施42/64 生產臨設QTZ50塔吊電力分支箱1000KVA箱變一級配電箱DN80水源點工程管理：臨水臨電方案臨電方案：前期已申請取得一臺1000KVA箱變作為整個項目施工用電，并將箱變置于6#樓商鋪商業街處，由龍關線開閉所引入。二期部分樓棟及三期由鳳凰城售樓部后箱變引入。因威尼斯變壓器負荷已滿不能滿足后續二三期施工供電需求，需重新申請箱變，鳳凰城所需施工用電負荷逐步減少，以節約成本為目威尼斯二三期與鳳凰城相鄰樓棟使用鳳凰城箱變提供施工供電要求。臨水方案：已向自來水公司申請DN100、DN80臨水接駁口沿場地周邊布置臨水主管1000KV

26、A箱變DN100水源點DN100水源點由鳳凰城箱變接入分線箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱43/64 生產臨設QTZ50塔吊電力分支箱1000KVA箱變一級配電箱DN80水源點工程管理：暫時排水方案暫時排水方案：該地塊地勢普遍低于市政管網，經地勘查明極少地表水，污水主要由雨水以及現場地泵洗泵水，施工現場采取固定抽排及移動抽排方式匯至沉沙池，再由沉沙池排至市政管網。1000KVA箱變DN100水源點DN100水源點由鳳凰城箱變接入分線箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱一級配電箱排污接口排水溝及管道排污接口沉沙池排污接口排污接口44/64 施工流水段

27、工程管理：流水段劃分及施工流水施工流水方案：結合銷售要求，需先施工主樓，待主樓到達預售條件馬上轉入裙樓及商鋪施工1一期施工流水方向23125435678991011121314151016171819202121二期施工流水方向三期施工流水方向45/64 工程管理：交付組織交付方案：一、二期已預售樓棟依據銷售交房時間安排交房未預售樓棟依據后續銷售交房時間安排交房 6月30日交房12月30日交房6月30日交房12月30日交房3#樓4#樓6#樓5#樓7#樓8#樓15#樓9#樓10#樓11#樓12#樓13#樓14#樓16#樓17#樓20#樓19#樓18#樓2#樓1#樓21#樓22#樓23#樓24#樓

28、25#樓交房時間待定46/64技術質量管理管理動作：樣板帶路圖紙審查固化圖深化設計講圖制度工序梳理工序移交實測實量計劃與運行管理管理動作：1、晨會制度2、協調會3、月進度專題會4、監理日報制度部門內部管理管理動作：1、內業及行文管理制度2、部門內案例分享制度3、三級節點考評制度成本管理管理動作：1、嚴控動態成本指標；2、簽證變更月清月結，嚴控封閉時間；3、明確簽證在從立項到 封閉流轉時間。工程管理：管理工具47/64質量通病防治重難點工程管控觀感質量要求成品保護管理工程管理：質量管理“四大抓手”48/64質量通病專題控制：砌筑節點、廚衛間防水處理、屋面煙道、管道根部處理等衛生間、窗戶、屋面防水

29、施工前后都必須及時進行正規蓄水和噴淋試驗。板面混凝土澆筑后及時覆蓋薄膜保養，降低滲漏風險。地下室外墻螺桿洞處理按里城標準強調細部做法，關注滲漏控制辦法！工程管理：質量管理防滲漏專題方案49/64原有結構拆除需拆除建筑隔墻采取輕質隔墻（成本最優配置）取消結構柱、門框等結構做法前期成品保護（塑鋼門窗），后期可重復使用新增結構施工采取承插式腳手架，降低腳手架安拆工作量垂直運輸使用室內電梯按企業后加樓板做法，合理設置施工縫包括外墻洞口相關改造，均在驗收后采取吊籃完成工程管理：質量管理改造專題方案50/64硬性指標1外架結合成本考慮選取普通爬架懸掛江西建工logo工程管理：安全文明施工管理51/64硬性

30、指標2 門口設置截水溝，預防污水流入市政道路；設置洗車池，施工車輛出入施工現場方便快捷有效。工程管理：安全文明施工管理52/64硬性指標3 安全圍護實施裝配式，高效，美觀、實用。工程管理：安全文明施工管理53/64硬性指標4安全文明施工要長期有效性管理，工完場清。材料及時整理，分類堆放。工程管理：安全文明施工管理54/64 工程管理：安全文明施工管理施工電梯、材料大棚有效設置，美觀實用。后澆帶采取模板密封，便于后期清掃澆筑，既美觀又實用。55/64 重難點管控方法管控重點二一期5#樓東側100m有一個110kv高壓變電站土方遇中風化巖，不能采取爆破，只能有鉤機碎石管控重點三三期10#-14#樓

31、深基坑施工做好臨邊防護，基坑邊緣5m范圍內不得堆放材料，并硬化場地3m寬，做集水溝，做好基坑截排水施工，采取噴錨護壁，同時加強對基坑邊坡和支護日常巡視，方便提早發覺基坑塌方征兆工程管理：安全文明施工管理安全文明施工管控重點56/64收發文制度各參建單位需建立收發文登記薄和電子登記臺賬，文件傳遞過程中必須留存有準確簽收統計，并遵照對應收發文標準文件編號標準各參建單位需按甲方要求統一編號標準對需傳遞文件進行編號圖紙管理三邊工程，邊施工邊出圖成為常態，需建立嚴格圖紙管控制度，做好新舊圖紙及時更替工作和指令傳遞工作工程管理：文檔管理57/64組織架構團體磨合團體提升工程管理：團體管理58/64工程管理

32、-團體管理-組織架構項目經理生產經理 1名土建工程師 4人 安裝工程師 2人材料員 1人 預算員 1人技術負責人 1人質檢員 1人 資料員 1人安全負責人 1人備注：海上威尼斯項目部為勞務大清包，由17棟高層（附樓）和8棟別墅組成，總建筑面積為42萬平米，其中混凝土、鋼筋、磚、沙、水泥、外墻磚、土方、旋挖樁、邊坡工程、門窗、欄桿、百葉、外墻保溫、grc、陶瓷薄板、干掛石材等為甲供材料或甲方分包施工單位。管理人員包括放線、標高控制、收方、材料收入庫、材料核量、材料質量控制及對勞務企業質量控制與監督、安全文明施工控制與監督、材料質量控制與監督、實施進度把控及協調溝通勞務企業與甲方和甲方分包單位進度、材料、工序穿插等工作。59/64提倡簡單高效團體文化強化團體意識促進團體融合工程管理-團體管理-團體磨合60/64內部總結每個月定時召開內部討論會（包含各參建單位），總結上階段工作情況，思想