1、昆明市區域研究報告中心區域研究昆明中原 策略中心King Ming 07.2010中心區域研究區域市場研究昆明市概況區域概況片區劃分和分析片區樓盤的總體分析區域客戶的總體分析區域市場綜述細分市場研究高端樓盤研究中端樓盤研究低端樓盤研究客戶特征分析戶型需求分析市場發展預測供應預測需求預測價格預測客戶預測政策導向分析區域市場研究Part 1昆明市概況Part C.1昆明概況昆明昆明，中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，國家級歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿城市，西部地區重要的中心城市，云南省省會，云南省政治、經濟、文化、科技、交通中心，云南省唯一的特大城市，是中國唯一面向東盟的第一城，還是滇中城

2、市群的核心圈。是未來理想的亞洲航空中轉港。昆明概況地理位置：昆明位于中國的西南部，云貴高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕滇池，三面環山。氣候：昆明屬北緯亞熱帶，年溫差為全國最小,素以“春城”而享譽中外。區域：昆明共轄6個區、7個縣、代管安寧一市，另管轄3個國家級開發區。其中主城區包含盤龍區、五華區、西山區、官渡區、呈貢新區、安寧市，高新技術產業開發區、經濟技術開發區、滇池旅游度假開發區。面積：昆明東西最大橫距140千米，南北最大縱距220千米，全市面積21473平方公里，市區面積330平方公里。人口：全市人口721萬，常住人口629萬，人口密度294.76人/平方公里，市區常住人口320萬

3、。昆明市的定位、規劃全國城鎮體系規劃中昆明入選五區域大城市昆明城市總體規劃(2008-2020)中,規劃確定昆明城市性質為中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐,國家級歷史文化名城,我國重要的旅游、商貿城市,西部地區重要的中心城市之一,云南省省會。規劃以昆明中心城區為核心,以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發展軸的“一核五軸”,形成“中心城區、二級城市、三級城鎮(市)、重點鎮、一般鎮”五級配置的市域城鎮等級結構。到2020年,昆明市域城市化水平將達73%。昆明市區域規劃“核心網絡、兩軸、兩帶”的城市空間結構核心網絡：由主城、呈貢新區、

4、空港經濟區組成的中心，依托繞城公路系統和快速鐵路系統構成的交通網絡，連接中心城與?？?、昆陽和晉寧新城等城市組團。兩軸：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亞鐵路等南北向發展主軸：依托昆安公路、昆石高速公路形成的東西向發展次軸。兩帶：與城市建設用地平行的西部生態控制帶和東部生態景觀控制帶昆明市總體規劃軌跡回顧昆明市的發展一直延續“同心圓”的發展形態。隨著城市的不斷擴大，城市問題日益突出。轉變城市固有發展模式，尋找新的發展空間，成為了未來城市的發展重點。昆明市區域劃分昆明市主城區五次區域：西市區南市區中市區龍泉路大觀路一二一大街貴昆公路北市區東市區昆曲高速公路環城西路環城南路東風東路昆明市

5、行政區域劃分昆明市五大次區域劃分昆明市商品房市場發展回顧1234 1985，東華小區，以政府補貼形式銷售，成為首批商品房。 1992年，政府允許土地有償轉讓，房屋開發公司可以通過市場的方式取得使用權。 1993年，官渡區房地產公司在穿金路和人民東路一帶征得了大量的用地，開始了新迎小區的開發建設，昆明房地產業也從此進入了一個嶄新的時代。 1998年10月，昆明市建設局和房產管理局舉辦了第一屆昆明市房地產交易會昆明商業地產發展回顧昆明房地產市場的歷史可以追溯到1982年成立的中房集團昆明公司，1983年開發的第一個住宅小區虹山小區。 1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發商家集體搬遷到五華區

6、政府投資改擴建的螺螄灣農貿市場，形成了新建的螺螄灣商品批發市場。隨后，圍繞螺螄灣片區和二環路兩側陸續出現了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河、西南、宏盛達、永豐、菊花、曇華、小壩、黃土坡等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業市場。截至到2004年，昆明市區共有103個各類專業市場。專業市場也成為過去近二十年來最主要的商業地產形態。1993年到1997年，櫻花購物中心、五華大廈、西南商業大廈、天元大廈、昆百大新紀元店相繼建成并開業，成為昆明第一批成型的商業地產項目只不過我們當時只把他們看成是純粹的商業項目。1999年，借助99世博會召開的契機，怡心園、南亞風情園等餐飲娛樂業相繼出現。2000年

7、前后的柏聯廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等市中心區項目大量開發，成為最早的“單體型復合體”商業地產項目。以2005年為轉折點，昆明商業地產則進入提升與轉型階段。隨滅新亞洲體育城、世紀城shoppingmall、大商匯、順城等大型社區商業及“城市分析體”項目的出現，則開創了一種不同于保守住宅地產和傳統商業地產的新模式。區域概況Part C.2中心區概況中心區，通常是指二環線以內的區域。該區是昆明市的核心區域。是昆明“同心圓”城市發展史的圓心。區內發展成熟，交通便捷，有豐富的人文遺跡，與現代化的金融、商貿中心和大型購物場所交相輝映。是傳統的旅游、購物、娛樂中心，也是昆明的商務、金融和文化中心。

8、中心區發展歷程198119821985198919941994未來生態信息綜合項目19992005北京路擴建北段拆遷第一個住宅小區虹山小區首批商品房東華小區部分住宅青年路改造，螺螄灣誕生商業地產項目出現櫻花購物中心、五華大廈等。第一個寫字樓鴻城廣場。1995南屏休閑商業街成型99世園會，柏聯、百盛等“單體型復合體”商業地產項目相繼出現都市綜合體成為主流中心區總體規劃市中心將由歷史風貌保護區以及城市CBD組成，并且在江邊形成沿江綠化景觀帶。由此形成一個龐大的商業、商務和旅游中心。中心區容積率規劃可以看到中心區除了歷史風貌保護區和人文山水景觀區，都是高容積率的區域。特別是東風廣場周圍的CBD規劃區

9、和南屏商業區，劃定了最高容積率片區。未來摩天大樓林立的景況和傳統與現代交融的風貌躍然紙上。中心區住房規劃根據昆明市2008-2012的住房規劃，可以看到整個中心區在規劃中，希望90的小戶型在建筑比例中超過7成。即在未來的建筑審批中，將以小戶型建筑為主。中心區交通規劃二環路立交橋20座，其中樞紐立交6座。由此整個中心區將成為全市的交通樞紐，巨大的人員流動將為整個區域帶來噪音、交通負荷、尾氣污染等隨之而來的發展問題。同時，以此為契機，中心區也將成為個次區域溝通的橋梁，獨特的區位優勢將推進本區傳統的商業、商務和金融中心的地位，使本區的土地升值潛力更為優越。樞紐立交中心區公共交通規劃公共交通將形成以軌

10、道交通和BRT（快速公交巴士）為核心、常規公交與出租車等其他交通方式為有益補充，形成線網布局合理、換乘方便、乘坐舒適快捷、經濟高效的的現代化公共交通系統。對緩解業已擁堵的中心區交通有巨大的作用，使該區域的商務作用強化，輻射面更廣。有利于其作為城市CBD的發展規劃。中心區歷史文化保護區規劃昆明城區是在中心區的基礎上不斷向外發展所形成的。是昆明城市歷史的重要展現區。由五華山開始，沿正義路、三市街到金碧路，在由金碧路向南延伸到東西寺塔，成為城市傳統的中軸線。文明街歷史文化街區，是保護較好的歷史街區，規劃中納入保護范圍。震莊歷史風貌保護區、祥云街傳統風貌（包括傳統民居）保護區、云南大學校本部。三個風貌

11、保護區也在規劃的保護范圍中。中心區的發展規劃根據昆明市總體規劃，主城中心區主城中心區指二環路以內的昆明主城中心區域，規劃面積46平方公里。該區是以第三產業為主體的中心城區，集中擔負昆明城市主中心功能。 調整定位：疏導控制區 調整內容:在主城中心區須著力調整優化用地結構，外遷工業用地，加大退二進三、退二進綠的力度，降低中心區人口密度與建筑密度；在城市改造中要特別注意恢復、保護、展現歷史文化風貌特色，增強城市文化底蘊內涵；增加城市綠地尤其是公共綠地面積，恢復原有城市水系，完善城市公共開敞空間系統，提高城市景觀質量；高度重視城市道路、交通設施的建設與更新改造，提高交通組織效率。同時進一步完善市政基礎

12、設施，提高保障水平；對中心區內星羅棋布的城中農村進行全面城市化改造，整體提高城市建設質量。中心區SWOT分析S（優勢）：從政府的規劃、昆明的文化傳統和市民的心理來說。中心區都有特殊的地位。特別是中心區的商業傳統，是其他次區域無法相比的。中心區的居住環境、人文環境、商業配套和市民對生活品質的定位是一致的。該區發展成熟，配套完善，有強大的向心力，歷來是商業品牌的首選區域。O(機會）：政府大規模的城中村改造，為目前中心區的地產開發提供了機遇。中心區定位為昆明市文化、商務和金融的中心。未來在商業項目、休閑旅游和文化娛樂等發面依然有較大的潛力。配合昆明作為南亞、東南亞的門戶地位，必然成為各大公司辦公、金

13、融結算、購物旅游的首選。W（劣勢）：中心區土地開發已經非常成熟，人口密度和建筑密度都很高且相對集中。對于可開發用地有很大的限制，開發費用高昂。中心區在目前的規劃中主要定位為限控，未來將面對其他次區域和其他次中心優惠政策的挑戰。以及其他區域逐漸完善之后的心理取代。T（威脅）：中心區城中村改造完成后，將面臨更大的開發用地挑戰。而昆明市快速交通的規劃，使各區域溝通更加便捷。極大的削弱了其中心地位。中心區在將來的環滇池經濟區和城市帶中，面臨著政策、土地、開發資金等全面的不利因素。和絕大多數城市的老城區有相似的困境。中心區總體綜述中心區是昆明發展最成熟的區域，是昆明城市發展的見證。區內有豐富的人文歷史景

14、觀，現代化的商業大樓。豐富的業態，便捷的交通，秀麗的市容成為昆明高端生活品質的象征。1與許多大城市破舊、嘈雜的老城區有別。昆明中心區悠久的商業傳統和文化傳統，耳熟能詳的街角深巷，古典與現代交融的市貌，干凈整潔的環境。是其區域價值和吸引力始終如一，成為品牌進駐、商業投資的首選。2中心區的土地已經趨向飽和，建筑密度和人口密度都是昆明之最。多中心發展成為必然態勢。政策對中心區的限控規劃，將進一步加劇中心區資源的外流。但是正是在土地、樓盤稀缺的狀態下，加速了中心區區域品位的提升。成為高端資源的聚集地。3 傳統的“中心”觀，中國人喜歡熱鬧的生活文化和年輕人對鬧市的向往將加劇中心區的資源競爭。4中心區片區

15、劃分和分析Part C.3昆明市區組團劃分根據2005年編訂的昆明市主城55片分區控制性詳細規劃，昆明主城區被劃分為55個功能組團，每個組團都有詳細規劃。為未來昆明的發展劃定了基調，構筑出昆明城區的建設藍本。中心區組團劃分其中中心區包括南屏、翠湖、桃源、白塔、彌勒寺、和平、螺螄灣、南窯、吳井、東華、新迎、金星、北校場、虹山、棕樹營、永昌16個功能組團。目前中心區房地產的現狀是從成熟多元形態向高檔舒適型轉變。大規模的城中村改造將把中心區打造為環境優美、配套完善的高品質居住地。但依然有很多陳舊小區的改造難題，特別是中心區東部，由于歷史遺留有很多老廠居住區，將比改造城中村遇到更大的阻力。中心區16個

16、功能組團的定位功能核心區（8個）：南屏片區核心商業區，中央商務區組成部分，歷史文化名城核心風貌區翠湖片區昆明傳統山水、歷史、人文景觀區，重要行政區，文教區桃源片區商務核心區的配套、輔助區白塔片區昆明CBD商貿核心區重要組成部分彌勒寺片區傳統旅游商貿綜合區螺螄灣片區核心商貿區，輻射東南亞、省內外的高檔次商品集散地南窯片區對外的物流交通樞紐和中轉平臺和平片區酒店商貿綜合區功能輔助區(8個)：主要是輔助各核心區，集配套、居住于一體的綜合區附：規劃圖例主要示例：紅色，商業金融用地黃色，二類居住用地綠色，公共綠地紫色，教育科研用地粉色，醫療衛生用地南屏片區南屏片區是昆明最早的商業街區，也是現在的商業核心

17、區。區內有南屏步行街、青年路、人民中路、昆明老街、小西門等諸多商圈。商業傳統悠久、商業文化濃厚，是昆明的黃金地段，也是各商業品牌的首選進駐區。目前來說，是昆明休閑購物旅游觀光的核心區域。該區多是商業項目或商住兼有的綜合性項目。順城、空間俊園、昆明老街、環球金融中心都是該區的高檔項目。南屏片區片區范圍：南臨金碧路、西壩路，西至環城西路，北至人民路，東至盤龍江。片區規劃：從政府的政策規劃來看，南屏片區的土地使用將以商業用地為主，其次是居住用地。該片區可以說寸土寸金，開發成本高昂。東片的南屏街、正義街、青年路周圍已是發展完善的商圈。新建成的昆明老街與金碧路沿線則是集休閑觀光和旅游購物為一體的綜合性商

18、業項目。小西門商圈也將立足于西片，逐漸和整個片區連成廣域的大型商圈。南屏片區配套片區配套：該片區是配套最完善的區類別項目商業配套蘇寧、家樂福、沃爾瑪、柏聯、百盛、昆百大、順城王府井、百大新天地、世紀廣場、昆明老街、新西南廣場、大觀商業城、新世界百貨酒店賓館新紀元大酒店、天恒大酒店、云南飯店、銀天大酒店、邦克飯店、國際商務酒店娛樂場所好樂迪KTV、溫莎KTV、TOP ONE、昆都娛樂圈教育配套昆明八中、昆明二中、紅旗小學、中華小學、長春小學主題公園警星公園、勝利廣場文化藝術新華書店、新昆明影城、西南電影超市、百老匯影城休閑廣場南屏步行街、昆明老街、大觀商業城醫療云南省中醫醫院、五華區醫院、華山眼

19、科醫院交通交通線路眾多空間俊園順城物業類型：高層，均價：18000元/ 主力面積段：3351.23 開盤時間：2010.5.8客戶群特征：自住為主物業類型：高層，公寓均價：13000元/ 2007.5-2008.4 8200元/ 主力面積段：100130 開盤時間：2006.12.23客戶群特征：回遷客、投資客南屏片區典型樓盤概況可見樓市新政對該區的影響巨大，順城的大戶型已經是目前該片區的稀缺戶型。未來該區的戶型將主打小戶型，這也是規劃中明確的目標。作為居住市場的黃金片區，該區的價格持續走高?？蛻舳嘁愿吖芎蜕馊藶橹鳌Ｗ非蟾咂焚|的生活，和顯貴的身份象征。白塔片區白塔片區的東風廣場是昆明最早的休

20、閑廣場，工人文化宮曾經是昆明的最高建筑，市政府和盤龍區政府位于該片區。隨著昆明的發展，北京路沿線和盤龍江一側形成的昆明的核心商務區，商務寫字樓與星級酒店林立。各大銀行也匯聚該區，形成了商務、金融為特色的發展趨勢。而政府也將該片區定位為未來的昆明的CBD。云南省第一高樓也即將在東風廣場興建。未來該片區將成為北京樓現代化城市帶的核心。與盤龍江西側的傳統風貌相輝映。白塔片區片區范圍：白塔片區的范圍北起人民東路、西至盤龍江、南接金碧路和拓東路，東到環城東路。片區規劃：白塔分區將按“一軸三帶”的思路構建。即以東風路為商務與綜合服務發展主軸，引導昆明城市商務功能向盤龍江以東拓展，將商貿、綜合服務的功能向白

21、塔路以東推進。片區內發展已飽和，居住用地稀缺，相應的居住生活配套將向桃源片區和東區推進。白塔片區配套類別項目商業配套金龍百貨、櫻花購物中心、好又多、金格酒店賓館船舶酒店、星宮酒店、金泉大酒店、昆明飯店、櫻花酒店娛樂場所春城劇院、探礦廠溫泉游泳館、泰山KTV 教育配套明市第十中學、昆明市明通小學、盤龍小學、十二中、十五中主題公園拓東體育館、東華公園、震莊休閑廣場東風廣場醫療昆明市延安醫院、市中醫院交通交通線路眾多，地鐵在建該片區的配套與南屏片區構成昆明最核心的商業、商務、金融中心。兩片區構成昆明最繁華、熱鬧的購物休閑、商貿辦公核心區。上東城匯都國際物業類型：高層，公寓均價：12500元/ 主力面

22、積段：61120 開盤時間：2008.7.16客戶群特征：投資、自主物業類型：高層，公寓均價：預計高于10000元/ 主力面積段：81-90 開盤時間：2010.10客戶群特征：-北塔片區典型樓盤概況翠湖片區翠湖片區是昆明的傳統的文化、山水、人文集中區。翠湖的紅嘴鷗廣負盛名，昆明動物園更是幼年時期的共同回憶。云南大學校本部保留有完整的清朝貢院，文化巷、一二一大街等商業街餐飲、科教、電子信息等特色明顯。周圍有眾多大學校園，歷來是學生休閑活動的集散地，文化氣息濃厚，景色秀麗。省政府也坐落在這個片區，凸顯了該區的行政特點。翠湖片區片區范圍：翠湖片區區范圍北起一二一大街、西至西昌路、南接人民中路，東到

23、盤龍江、環城北路。片區規劃：翠湖片區保有大量的山水綠地、環境優美。同時規劃有大量的科教用地。居住用地緊缺。翠湖南路、翠湖東路外側沿線均為商業金融業用地，此翠湖商圈的發展將與小西門商圈連成一片；在青年路沿線、圓通北路右則，以及圓通北路與小菜園立交橋段右則的多處帶狀地塊功能定位為商業用地，目前也已經實現了商業功能。翠湖片區配套該片區分享南屏片區的相應配套，還有昆明第二人民醫院這樣的三級甲等醫院，算是最佳的居住片區。片區內高校眾多，翠湖餐飲商圈吸引著各地的食客到此消費。該區沒有新盤，是一個已經發展飽和的片區。類別項目商業配套百利超市、真信超市、鮮花超市、酒店賓館新南疆酒店、翠怡酒店娛樂場所聚點KTV

24、、星勢力KTV、文化巷教育配套云南大學、云南民族大學、云南師范大學、昆明理工大學、昆明師專、云大附中、師大附中、師大幼兒園、云大幼兒園主題公園翠湖公園 、昆明動物園文化藝術省圖書館、人民電影院、新建設電影院醫療昆醫附一院、省紅會醫院、市婦幼保健院交通交通線路眾多桃源片區桃源片區是北京路沿線現代化城市帶的重要組成部分。目前修建的地鐵，將極大的提升這個片區的土地價值和區位優勢。除了北京路沿線，片區尚有大片城中村為改造，特別是東片還相對發展滯后。做為未來商務配套輔助區和生活區，該區的發展潛力很大。桃源片區片區范圍：北起環城北路，東臨環城東路，與人民東路和盤龍江合圍。片區規劃：桃源片區規劃了大量的居住

25、用地和部分商業用地，可見其輔助功能的定位。新工人文化宮在片區東側，北京路和人民東路沿線劃定了部分商業用地，與相鄰片區的連成一片商務區。片區周圍有多個俊發地產開發的項目。七彩俊園和水晶廣場位于該區。片區內亟待發展完善，會是下一個中心區的熱門開發地。片區配套：桃源片區的商業配套還不完善，主要分享南屏片區的商業配套以及東風廣場周圍的商圈資源。彌勒寺片區彌勒寺片區是昆明古城中軸線沿線片區，現在是城市傳統風貌景觀區和旅游休閑區，東四寺傳統步行街、金馬碧雞坊等知名景點位于該區。片區以古玩交易、旅游紀念、酒吧為主形成了特色的商貿綜合商圈。彌勒寺片區片區范圍：彌勒寺片區東起盤龍江，西至環城西路，南至環城南路，

26、北以金碧路為界。片區規劃：片區內有大片特殊用地和綠化用地。金馬碧雞坊以南沿東四街沿線是傳統風貌景觀區。也是特色旅游商貿區。片區將推進古典特色的景觀區，發展旅游觀光和商貿的綜合項目。螺螄灣片區螺螄灣片區是在1989年青年路改造過程中，隨青年路商戶搬遷而逐漸匯聚發展起來的大型綜合批發市場。片區內有雙龍商場、云紡和螺螄灣批發市場等大型商品批發市場。是西南地區最大、面向東南亞和南亞的泛亞商貿區。隨著螺螄灣改造工程，片區將定位為高檔商品集散地，繼續發揮其商貿領域的超強輻射力。螺螄灣片區片區范圍：北起環城南路，南至二環南路，東臨盤龍江，西以海埂路為界。片區規劃：從規劃圖可以看到，螺螄灣片區劃有大批商業用地

27、，隨著螺螄灣改造工程的推進，片區將形成一片新的商貿綜合區。成為未來昆明市的泛亞核心商貿區，與相鄰的南窯物流中心相配合，形成一個大型商購平臺。螺螄灣片區的開發將以商業地產項目為主，是中心區商貿活動的發動機。南窯片區南窯片區以昆明火車站為核心，配合長途公車站和市內公交樞紐，構成龐大的交通物流運輸網。是中心區對外運輸的碼頭，未來將繼續完善其運輸配套，形成交通、物流、運輸的大平臺。極大的縮短貨運周期，促進周邊商圈的發展。是未來昆明重要的交通節點，區位優勢明顯。一至二環功能組團東華片區靠近東市區，目前主要是優化城市配套，加快舊城改造，片區內有眾多老廠區的居住小區，改造阻力較大，片區品位亟待提升。是中心區

28、發展最滯后的片區?？紤]到周圍片區逐漸飽和，想東南擴展是必然趨勢，未來的發展潛力是很大的。一至二環功能組團金星、新迎片區將承接市中心商務、金融的發展推進，發揮配套和輔助功能，成為居住功能的集中地。金星片區目前有多個俊發地產的開發項目。進一步提升了該片區的居住環境和品質。也成為未來溝通北市區的重要節點。一至二環功能組團虹山是規劃中核心區的一部分，北較場、虹山、棕樹營三個片區將形成科教、新聞出版、居住綜合區。并承接中心區的商業輻射和擴散。北校場是昆明的曾經的高校聚集片區，是老的大學城。隨著呈貢大學城的建立，高校也已經開始搬遷。但作為各高校的主校區所在地，未來仍將發揮其科研特色。推動高新區以致整個昆明

29、的人文、科技發展。三個片區正逐步向高檔舒適型的居住環境轉變，而政府也力圖將這幾個片區規劃為風景優美、居住舒適的園林生活區。一至二環功能組團永昌和吳井片區是商貿、交通、居住綜合區。永昌主要承接盤龍江以東的商業輻射，特別是螺螄灣的商貿擴容，成為新興的商業輔助、居住配套區。吳井則承接南窯的交通功能，完善居住配套，兼顧商貿發展的綜合性片區。兩個片區的商貿潛力都比較大。商貿輔助、居住綜合區文化、科研、居住綜合區片區綜述商務配套、輔助、居住綜合區傳統風貌保護區核心商業核心商貿物流中心商務、交通、居住綜合區片區形成以盤龍江為界構成現代化城市帶和古典建筑群，以及城市CBD和核心商業區。在南端則構成對外貿易和運

30、輸為主的商貿、交通板塊。西北方向則以各大高校為核心形成文化與科研的高知信息板塊。一二環間輔以配套、居住。形成一個功能完善的現代化城市島。核心商務片區樓市的總體分析Part C.4中心區發展現狀 高層、公寓 尊貴享受型高層、小高層高檔舒適型中心區土地已經相對飽和，主要項目為城中村改造工程。新推樓盤多為高層，在靠近二環的樓盤有部分小高層。中心區的房價持續走高，在2010年新政下依然是穩步提升。但是對于投資客來說有了明顯的抑制作用，像近期開盤的空間俊園成交量僅有14%，且多以自居為主。一環內房價在萬元以上每平米，且還在持續漲高。戶型多為中小戶型，精裝修。中心區樓盤主力面積段典型項目主力戶型區間（）5

31、0以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150上東城匯都國際二百富琪七彩俊園順城非常天地中央麗城書林和園中心區公寓的主力戶型區間在50以下，高層的主力戶型較大，在71-90之間。高層住宅公寓中心區價格09年在售項目普通住宅價格區間（元/）6000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-15000匯都國際二上東城順城非常天地中央麗城書林和園百富琪七彩俊園高層價格達到10000元/以上，公寓價格靠環城路的價格大約在8000-9000元/，中心地帶價格為120

32、00-15000元/。中心區樓盤小結中心區的樓盤大都是城中村改造興建的。整個中心區正從成 熟多元的居住環境向高檔舒適的居住環境推進。區域價值大幅提升，居住環境也極大的改善。周邊配套正從成熟的商業環境逐漸過渡到山水園林式的生態宜居區域。1 隨著中心區價值的不斷提升，客戶群體逐漸向高端客戶聚合。形成市郊有別墅，市中心有公寓的配套型居住環境。滿足高端客戶對區位、功能的綜合要求。2 隨著中心區土地的開發趨向飽和。所有樓盤都是以高層小戶 為主，使總價能保持在大部分客戶能夠接受的水平，且和政府對中心區限控政策保持一致。小型公寓成為中心區的主流戶型，面向投資客和大量走入社會、喜歡鬧市的年輕一代。3中心區的建

33、筑大都是現代化的高層大樓，使用城市的公共綠化帶和園林，多以精致小盤為主。且大都位于一二環之間。4區域客戶的總體分析Part C.5區域客戶的總體分析客戶 年紀職業多是三十歲以上的高端客戶.多是高管和私營業主，本地客戶為主，部分為外地投資客。需求對于本地改善型需求和剛性需求，主要集中在二環周圍的樓盤，價格抗性較大。對于本地投資客，多是高端客戶，且青睞于小戶型。對于一環內的客戶，多是消費能力高的人群，大戶型以自住為主。小戶型以投資為主。對價格抗性不大，對樓盤品質要求較高，多是一次性付款。區域綜述Part C.62009昆明土地供應情況區域東市區南市區西市區北市區中心區遠郊面積（畝）1766.891

34、914.44889.04234.33124.051422.47可開發面積（）2874155.429341642222213.18633042.5326337.371523195.63平均容積率2.442.30 3.75 4.05 3.95 1.61 數量（宗）2024173523昆明中心區土地稀缺的情況比較明顯，成交面積最少。且都是商住兩種類型用地。東市區南市區西市區北市區中市區遠郊居住849.11658.48599.01163.3737.38商業178.46651.3623.3570.9686.6737.44工業417.7199.121220.07倉儲441.39159.63公共設施64.9

35、215.35批發零售5.33科研用地118.18144.7552.21文體用地38.52143.1772009昆明市土地供應價格區域東市區南市區西市區北市區中市區遠郊面積（畝）1766.891914.44889.04234.33124.051422.47起拍總價（萬元）67554.42257555.77188687.48110483.1469731.2136381.15起拍單價（萬元）38.23 134.53 212.24 471.49 562.12 25.58 中市區供應的土地最少，但是價格最高。2009年土地成交情況中心區的土地全部成交，且單價最高562萬/畝。區域綜述土地：中心區是昆明的

36、發端。區域發展成熟，土地開發飽和，土地。開發項目多是配合城中村改造的契機，興建商住兩用的高檔樓盤。以高層小戶為主，配合周邊的總體商業環境、城市綠化、公共設施，形成精致高價的小樓盤。價格：隨著城中村改造的推進，各大項目大幅提升了區域的總體居住環境和區域價值。持續拉高中心區的房價。增幅高于其他次區域，隨著整體商業品牌、客戶階層和區域環境的改善，目前價格仍在進一步提升。一環內樓盤價格整體在一萬/以上，越接近中心區越昂貴。客戶：中心區客戶多是高端客戶，以本地客戶為主，還有部分外地投資客。年齡多在中年以上，是企業高管或是私營業主，還有部分大學教授和高層公務員?；剡w客也是該區的主要群體。細分市場研究Par

37、t 2高端市場研究Part C.1高端市場概述整個中市區從99年世博會之后，隨著南屏商業步行街的建立，迎來了又一次開發熱潮。2000年開發的世紀廣場，是早期的高檔樓盤。當時5000元/ 的均價，拉高了整個中心區的房價，隨后柏聯廣場住宅樓、福林廣場的高檔躍層都成為市中心高檔住宅的標桿，而西班牙風格的同仁街也為中心區增添了一抹亮色。隨著昆明城中村改造工程的啟動，和2005年樓市高漲的熱潮。順城、昆明老街等大項目再一次為中心區帶來了改造熱潮。步行街中央的 百大新天地等新的商業項目紛紛竣工，讓整個南屏片區的品質不斷提高。周圍的住宅樓市場和商業市場呈現雙熱的良性互動?？臻g俊園和開發中的世紀中心相信為整個

38、中心區特別是南屏片區，開創20000元/的新高時代。 典型樓盤分析空間俊園：空間俊園位于南屏片區，坐落在昆明最繁華的商業街區，周邊配套資源豐富。是昆明市典型的高檔樓盤。均價18000元/ 的住宅樓，是片區房價的新高點。樓盤概況：占地面積7711平米裝修標準 精裝，對外口徑5000元/，實際3000元/.總建筑面積48200平米容積率6.26住宅面積約36130平米商業面積約2200平米綠化率42.02%建筑密度26.10%建筑規模與類型高層總戶數495車位495車位比1:1均價1.8萬元物管費3.8元/項目配套配套 兩個會堂式會所規劃及建筑風格 現代簡約園林項目占地面積有限，綠化指標無太高要求

39、，僅于樓體周邊種植喬木類植物做為綠化，無具體園林風格資源金融配套:民生銀行商業配套:昆明老街,南屏步行街,美辰百貨,休閑配套:勝利廣場,警星公園,藝術劇院醫療配套:云南省中醫院交通配套:設有公交車站兩處,K2,2.54.56.69.61藝術劇院車站:5,10,26,52,66.82.84,98,124,C8本項目共33層，其中，1-2層為商業部分，3-33層為酒店式公寓，停車場為地下1-2層，層高3.4m和3.5m，車位比1：1，項目地理位置優越，交通便利，周邊配套完善。戶型配比本次開盤共推出房源495套，其中一房為主力戶型，共252套，占推盤總數的51.01%，截止到當天晚上，共售出房源70

40、套，成交率14.14%。戶型結構面積（）套數套數占比一房B一室二廳51.2390套 18.20%一房 F一室二廳 47.5162套 12.50%一房E一室二廳52.5162套 12.50%一房D一室40.1732套 6.50%一房H一室336套 1.20%兩房A二室二廳86.43124套 25%兩房C二室二廳79.6144套 9%三房 G三室二廳 12749套 10%四房J260.7825套 5.10%小計9種 33260494套 100%戶型定位空間俊園憑借著優越的區位優勢，走的是高價精致的營銷策略。一房、二房等小面積段的戶型超過8成，其中一房更是占比過半。小面積段向來是投資客的最青睞的，開

41、發商應該是想借投資熱潮打開市場。同時，城市中的單身貴族和家世出眾的新婚夫婦也將是未來的目標人群。而大戶針對的是少數高端客戶的需求，作為他們最求市中心品質生活的基石。項目營銷節點：10.5月1日賣卡蓄客10.5月8日 開盤09.11.5現場VIP接待中心開放09.10.28房交會亮相10.4月20日樣板房開放項目從5月1日出售認籌卡到開盤僅7天時間，認籌卡10萬元/張；樣板房開放期間，客戶需要繳納5萬元的誠意金才可以進去看房；另外，短暫的蓄客期也是利用對外5000元/精裝修標準口徑及項目優越的地理位置制造緊張氣氛，7天時間蓄客170批左右。價格定位戶型結構面積（）總價區間（萬）單價區間（元/ ）

42、一房B一室二廳51.2383-10016230-19710一房 F一室二廳 47.5177-9716240-20570一房E一室二廳52.5189-11016990-21070 一房D一室40.1778-8419460-21090一房H一室336469.919470-21190兩房A二室二廳86.43122-18414190-21320兩房C二室二廳79.61156-18919630-23800三房 G三室二廳 127248.9-31019600-24450四房J260.78682-73926170-28340項目所在南屏區是昆明的高端商業區，周邊配套資源豐富，品質高。處在昆明幾個主要商圈的綜

43、合輻射區，步行范圍就能享受到高檔的生活品質，和舒適便捷的日常需求。所以整體均價在18000元/。而起步價也達到了近15000元/?？蛻舴治觯簭目蛻魜碓瓷蟻砜?，主要來源于市中心客戶、北市區及部分外地客戶。自住為主，部分投資；現場只采訪到一位投資型客戶，說明本項目投資客戶較少。客戶年齡偏大，35歲以上居多。訪談對象楊女士李先生張女士客戶特征35歲45歲左右50歲現居住地市中心北市區南市區置業目的自住投資自主訪談內容個人特別喜歡項目的精裝修，是和幾個朋友相約一起買的價格超過心理預期，投資成本太高了，可能不會購買。裝修的雖然是很好，但是家家戶戶風格都是一樣的，看看再說，有合適的再買。銷售分析銷售情況：

44、受樓市新政的影響，過高的價位使整個銷售情況并不理想，目前簽售率不到50%。預計銷售周期會很長。賣點梳理：1.城市中心區2.靠近步行街，在幾大商圈的輻射中3.精裝修4.享受城市高端配套，生活舒適便捷5.俊發地產，著名開發商中端市場研究Part C.2中端市場綜述隨著上東城的成交價格破萬，中端樓盤在一環能近乎絕跡。目前整個中心區的中端樓盤集中在一至二環之間，靠近二環周圍，相比市中心樓盤的稀缺性，一至二環的樓盤數量要多，而且價格在8000元/上下，能夠承受的客戶要多很多。一至二環分布有大量昆明市的早期小區，這部分客戶出于對片區的熟知，在尋求改善型住宅的時候，偏愛離現住地不遠的樓盤。對于中心區的認可，

45、也從心理上使其選購住宅在中心區的范圍內。所以中端市場上的客戶有很大一部分是所謂的老昆明群體，以及他們的子女。隨著昆明市場整體房價的上漲，中端市場的價位也節節升高。對于投資性需求也很有吸引力。典型樓盤分析香樟俊園：項目位于吳井片區，緊鄰白塔片區。坐落于官渡區民航路，距離環城南路僅5分鐘路程項目交通便利，多路公交可直達。項目概況項目概況地理位置老民航路與環城南路交叉口占地面積54.21 畝開發商俊發地產建筑面積11.19 萬物業類型小高層商業面積8018 整合推廣天橙中國傳播機構（昆明）容積率3.1主力戶型90-120平米三房，120-135平米四房綠化率40.06%開盤時間09-9-26總戶數8

46、78開盤折扣開盤當天成交優惠1%，認籌客戶為2%，持俊客會卡可同時享受相應折扣。停車位560價格均價7500，最低價7134元，最高價8537元樓棟狀況10棟12-15層周邊配套拓東一?。ㄖ攸c）、古幢小學、拓東二小、昆明市十二中（重點）、云南六建幼兒園（一級）、綠洲幼兒園等；文體設施：拓東路體育館、市博物館等；商場：國美電器、金龍百貨、沃爾瑪等；金融：建設銀行、工商銀行、交通銀行、廣東發展銀行、光大銀行、招商銀行、泰陽證券等；醫院：昆明市第三人民醫院；酒店：佳路達酒店、泰麗大酒店等；農貿市場：五里多農貿市場。 項目建筑主體園林風格：40。06%的綠化率，為整個項目提供了大片綠地。從效果圖上看，

47、綠地屬于零散的樹木點綴和草坪，環繞式的水景，樹木以香樟樹為主題，突出樓盤特色。圍合式的中庭風，給人舒適悠閑，又有私密放松的感覺。建筑風格：建筑現代簡約，沒有多余裝飾。窗面布局整齊規整。墻面顏色由橙色和黃色組成明快的明快的風格。戶型定位香樟俊園二期共推出878套房源，其中90-120的三房戶型，占總套數的47%。而三房和四房的比重接近7成。大戶型是居家型客戶青睞的戶型，針對市中心過高的價格和大部分市民對中心區的偏愛，項目將戶型定位為大面積段的舒適型住房，吸引那部分想在享受中心區舒適配套，而又有成熟家庭的居家型客戶。顯然提高了改善型需求住戶的比例，考慮到目前房價的上升走勢，對于投資客戶依然很有吸引

48、力。所以一房的比例遠高于二房，接近房源總量的四分之一。價格定位項目在一環邊，靠近拓東體育館，離市中心10分鐘車程，周邊配套也比較齊全。價格定位上采取了分期開盤，低開高走的價格策略。下面是樓盤的價格走勢：2010年01月28日 - 至今 均價9000元/ 2010年01月27日 - 2010年01月28日 均價9500元/ 2009年12月17日 - 2010年01月27日 均價9000元/ 2009年11月04日 - 2009年12月17日 均價7800元/ 2009年09月16日 - 2009年11月04日 均價7300元/ 2009年05月16日 - 2009年09月16日 均價6500元

49、/ 客戶定位從客戶來源上來看，主要來源于東市區及東南片區客戶剛性需求及改善性需求客戶為主，少量投資型客戶?？蛻裟挲g主要集中在30歲以上，多為企事業單位及政府員工。客戶特征分析：項目靠近東市區，對東市區老社區客戶的改善性需求有很大刺激。目前昆明的東市區發展滯后，缺乏優質樓盤，該區客戶對改善居住環境的期望比較明顯。由于是昆明早年的老社區居民，對周圍環境熟悉，偏愛在現住地周圍購房，不太愿意搬太遠。由于樓盤的大戶型一開始便針對自主性客戶，而相對低的價格更是刺激了這部分客戶中首次置業的普通單位員工。剛性需求客戶處于對區位和價格的考慮，也會成為目標客戶。而白塔片區是昆明寫字樓最集中的片區，定位為昆明的商務

50、核心。所以周圍上班的白領有大批住宅需求，無論是自購還是租住。也成為了刺激項目銷售的重要因素。銷售分析賣點梳理：1.靠近市中心，生活起居便捷。2.周邊配套齊全，市政建設成熟。3.香樟樹為主的高綠化率社區。4.采用板式、點式圍合結構，營造中心花園特色。5.開發商品牌銷售情況：開盤當天銷售率為19.4%低端市場研究Part C.3低端市場概述中心區用地緊張，樓盤稀缺，在涉及到拆遷支付、高昂地價等因素，開發低端市場是不理想也不現實的。對整個中心區品味的提升也有不利影響，因此低端市場的新盤在中心區是找不到的。目前整個中心區的房價整體向萬元挺進，已經超出大部分低端客戶的支付能力。整個昆明的低端市場向不熱門

51、的市郊、東市區這樣的工業區域轉移。使中心區的客戶階層不斷向上看齊，除了部分老工廠社區，客戶群體特征體現出昆明市場的中端和高端客戶，并向高端客戶匯聚?？蛻籼卣鞣治?投資客 高端客戶改善型需求剛性需求市中心的客戶以投資需求為主，多是公司高管、私營業主這樣的高端客戶。客戶對價格抗性不大，對樓盤環境、品質、區位和戶型設計比較看重。一至二環的客戶多是滿足自住需求，改善性需求和剛性需求為主。大多是首次置業的事業單位年輕人，價格抗性大，對居住舒適條件也很看重。對周邊的教育、醫療資源有要求，多在市中心上班，所以交通便捷性也在考慮范圍內。戶型需求分析 一房二房三房大三房市中心出于政策和土地的雙重限制，高層小戶成為市場供應的主力戶型。同時，由于市中心單價過萬元，小戶型可以平衡客戶的購房壓力。另一方面，市中心的投資性需求很高，考慮到出租還是轉售等投資回報，小戶型都有更好的優勢。綜合以上原因，市中心一房和二房這類小面積段的戶型，成為最大的需求類型。一至二環的自主性需求很高，有些是首次置業的新婚夫婦，有些是家庭發展到成熟階段的居家型家庭?？紤]到居住人口將在三人以上，對大面積段戶型比較青睞。三房、大三房，甚至四房都有很好的銷售率。可見大面積段的三房和大三房是本區域的需求戶型。市場發展預測Part 3市場供應預測中心區由于發展較早，且區域整體發育成熟?？衫玫耐恋睾苌伲磕瓿鲎?/p>