1、物業管理基本服務內容第一節、安全管理人們常說“安全第一”，安全管理工作的重要性由此可見，只有大廈的安全有了切實的保證，客戶才能放心地在樓內工作。因而安全管理也是大廈管理的基石。門衛、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。一、治安管理1、治安工作的特點及主要工作內容特點：（1）以預防為主。（2）大廈保安與社會治安緊密聯系。（3）服務性強。（4）“技防”與“人防”相結合。主要工作內容：（1）門衛工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內方位及提送行李等，同時應注意進出人員中的可疑人員，防止各類案件的發生。（2）安全巡檢。定時和不定時地對大廈內外各個部位進行

2、巡視檢查，發現不安全的因素及時進行解決。（3）停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。（4）案件處理。對大廈內發生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件按有關規定上報公安機關處理。（5）消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。2、管理控制措施（1）加強門崗的監控力度A、人流出、入區控制圖門崗值勤業戶進入大廈來訪客戶詢問后、指引辦理門禁卡從速通門進入大廈（并跟蹤觀察）送貨及施工人員詢問后、指引辦理門禁卡.從消防電梯進入大廈（并跟蹤觀察）業戶來訪客戶其他人員門崗值勤大件貴重物品須經業戶確認用門禁卡換回身份證件檢查

3、證件（出入證）放行放行放行B、物流出區控制圖（2）特勤服務:南區安管部將配備有一定數量的，來自于特警、特種兵部隊的保安人員，公司特別為其進行委托培訓，在客戶需要的時候，這些員工組成臨時特勤隊，為客戶的私人保衛、重大活動、押運和VIP接待工作提供服務。（3）禮賓服務:在沒有發生重大安全事故和安全隱患的時候，安管員更多是以形象展示的作用出現的：探大門和大堂保安穿著高檔制服，配無線對講耳麥；探大門和大堂固定崗統一為立正站姿，大堂崗遇到VIP客戶進出時立正并問候（您好，請進，再見，請慢走等）；探具備日常英語會話能力。（4）實行24小時巡視巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發現問題和處理問題，巡邏

4、人員采用徙步巡邏方式。（5）治安狀況統計對治安狀況控制實行每月統計，分析所產生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。（6）季度安全評估每季度對綜合安全狀況進行評估，并形成評估報告。二、消防管理消防安全責任重大，消防管理的關鍵環節在于下列四個方面：1、宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數人的事，而應是大廈中全體人員的共同職責，對于大廈的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾

5、個方面：（1）大廈防火工作的各項有關規定；（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3）消防應急通道位置和緊急情況疏散方法。管理處員工還應懂得以下兩點：（1）遇到緊急情況時自己的職責任務；（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。1、日常檢查(1) 防火門：是否關閉狀態，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞；(2) 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；(3) 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等；(4) 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規定的范圍內等；(5) 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。2、讓

6、用戶參與大廈的消防管理(1) 組織大廈人員開展消防演習；(2) 請消防支隊做有關知識講座；(3) 成立義務消防檢查隊，對大廈消防設施進行檢查。3、消防報警特殊處理程序第二節、環境衛生管理物業清潔保養是物業管理的重要組成部分之一，是體現物業管理水平的重要標志。物業通過清潔保養，可以延遲和減緩物業裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，既經濟又能保持物業美觀。一、全面實施IS09001質量保證體系和導入IS014001環境管理體系實施IS09001：2000質量保證體系是進行大廈規范化管理的保證，建立和實施IS014000環境管理體系則保證南區成為生態綠色環保辦

7、公大廈。1、環境管理的主要任務A負責大廈各個樓面和各部位公共區域，使其達到標準的清潔要求；B負責對保潔分包方進行監督和業務培訓，使他們不斷提高業務素質；C負責接受客戶的委托清潔業務。2、16小時保潔制度大廈實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時下班。以保證大廈的衛生達到要求，每日的衛生全面清掃在大廈人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。3、噪音污染控制噪音污染已是一個現代都市普遍存在的環保問題，據了解，目前環保部門接到的環保投訴中，有關噪音的就占65%以上。南區，位于主要干道，噪音污染問題比較嚴重。把噪音控制在國家規定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45

8、分貝”的標準，是噪音控制工作的重要目標。我們的具體措施主要包括以下兩個方面：A建議進一步加強大廈周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。B進入大廈地下停車場車輛一律不能鳴喇叭，并限速15公里/小時內行駛。4、垃圾分流在狠抓環境管理和培養用戶環保意識的基礎上，我們將對辦公垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。（1）垃圾收集袋裝化：辦公垃圾的收集，統一采用垃圾袋袋裝并投于收集處。（2）分類回收的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。5、殺蟲滅鼠辦公區域內經常性的殺蟲滅鼠工作主要包

9、括以下幾個方面的內容：（1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2）聘請專業隊伍進行消殺工作。（3）專業消殺公司應出示營業執照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體無害。（4）雙方簽訂合同，明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。（5）在辦公區域內定期進滅蟲、滅鼠的工作，如發現或出現問題，消殺公司應保證隨叫隨到隨殺。（6）實行重點防治，配電房、倉庫、消防控制中心、空調機房、電梯機房、食堂等部位（含餐廳廚房）以防鼠、蟑螂為主，其他設施和場所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節假日進行。殺蟲滅鼠實行施工記錄卡管理，做好簽字驗收工作。（8）對由市、區、辦事處愛衛會布置

10、的除四害活動或專項檢查工作予以配合。二、南區清潔主要工序場所作業內容實施次數日常清掃1.1地面清掃隨時外圍部分（紅線外3米以內）1.2外圍四周去污清掃隨時1.3金屬類用清潔劑擦拭1次/日2.0貨物裝卸場要在貨物搬進搬出后進行檢查清掃隨時3.0室外煙灰筒、旗幟桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑涂抹一遍1次/日1.0正門進出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。隨時2.0大堂石材地面打磨拋光。2.1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小灰塵。玷污嚴重2次/周的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進行地面保養。2.2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化隨時學藥品仔細地清除掉，不能損

11、傷表面光澤。隨時【一樓】正門大廳電梯間各種門走廊樓梯3.0下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應隨時用拖布擦凈。3.1雨天應鋪腳墊，傘上流下來的雨滴應隨時用拖布擦去。天晴雨后，要立即對擦腳墊清潔，存放在規定的地方。3.2對于擦鞋墊之類物品，應用真空除塵器清掃。隨時3.3關于報紙箱、郵件箱、樓內指南、金屬部件、內部電2次/日話、公用電話，應干抹。金屬及金屬部件，應用適當的清潔劑擦拭。1次/日3.4大堂接待臺及其附屬物清掃。3次/日3.5扣板墻面用中性洗劑去污。2次/日3.6大理石墻面及其周邊的擦拭并注油保養。隨時3.7踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。隨時3.8消火栓、金屬閥用

12、干毛巾擦拭。1次/周3.9開關盤用干（濕）毛巾去污。隨時場所作業內容實施次數【各樓層】電梯間走廊附屬房間樓梯1、1方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。冋時要使倒伏的絨毛挺立起來。1、2在樓內巡回進行方格地毯的去污工作。1、3根據方格地毯玷污情況，可以將玷污部分替換下來，用適當的清洗劑洗去污垢。1、4方格地毯被香煙燒焦時，應將該部分替換下來進行修補。2、1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小塵土。玷污嚴重的地方要用清潔劑擦拭干凈。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學藥品仔細地清除掉，留意不可損傷表面光澤。3、0花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養。4、0腰壁、巾木

13、、門扇、各種揭示板對其玷污嚴重部分，應用清潔劑擦拭干凈。1、0樓梯扶手、墻面及臺階要進行擦拭。2、0金屬部分的污點要用適當的洗滌劑擦蹭干凈。3、0踢腳線要用干（濕）毛巾去污和中性清潔劑擦拭。4、0消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。5、0涂料墻面用細砂布去污除漬。（含開關、按紐）1次/日隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時1次/日2次/日1次/日隨時洗手間1、0地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴重時，使用中性洗滌劑擦拭干凈。2、0補充手紙及液體香皂。3、0清潔洗面臺、洗面盆，把鏡子擦拭干凈。4、0陶瓷便器連給水、排水各附屬物要用適當洗滌劑擦拭干凈。5、0清理廢紙桶及穢物箱內之廢棄物品。6、0門、腰壁、

14、隔扇、各種揭示牌用清潔劑擦抹干凈。7、0墻面（含紙簍、洗液盒）擦拭。8、0不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。2次/日隨時隨時2次/日1次/2日隨時2次/日隨時1次/日場所作業內容實施次數開水室1、0地面清掃方法與衛生間相同。2、0清掃水池和壁櫥之周圍，根據情況，對不銹鋼用清洗劑進行擦拭。3、0開水器用干（濕）毛巾擦拭涂抹光亮劑。4、0開關箱用干、濕毛巾擦拭。5、0墻面用細紗布去污。2次/日1次/日隨時1次/日1次/日電梯1、0用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的碎紙屑等物。2、0電梯轎箱內之金屬部位、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層指示燈要用干抹布擦拭，根據需要可以用適當清洗劑擦拭干凈。3、0

15、各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物清除干凈。隨時5次/日1次/周車場（包括車道）1、0經常檢查，發現有不干凈情況隨時清掃。2、0墻面去污。隨時隨時垃圾場廚余垃圾要清理好垃圾和廚房垃圾。（排運由專業公司負責）1次/日廚余垃圾存放處1、0地面用水沖洗。2、0清除排水口的垃圾及雜物。1次/日隨時外圍之地面日常性清掃1、0用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等）2、0臟污嚴重地方用水沖洗。隨時隨時院內綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。隨時標志扶手等標志、扶手要擦拭干凈。1次/日場所作業內容實施次數其他暴風雨時的清理等，要及時進行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面）下過雨后的地面，要做到能

16、安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發、枯草，以免發生害蟲、火災，防范于未然。在大廈外圍范圍內出現的垃圾及臟污現象，要做到適時清掃處理。（前面的道路及步行道，必要時也要進行清掃）隨時定期清掃屋頂陽臺樓面1、0地面要清掃，玷污嚴重時用水沖洗。2、0清除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞。（在下過大雨之后要隨時檢杳）3、0有必要保持清潔的金屬部分，要干抹及用清洗劑抹干凈。1次/周1次/周1次/周停車場（包括車道）0用掃帚清掃干凈。如有泥沙、油污，隨時用水沖洗或用適當洗滌劑清洗干凈。0清除排水溝之泥沙雜物，防止堵塞。0在上下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。0墻面用細砂布去污。0天花、管道用干、濕毛

17、巾擦拭。0燈具用干、濕毛巾擦拭。2次/天2次/周2次/周1次/季度1次/半年1次/2月外墻玻璃窗戶玻璃外面（室內可視部分，包括花崗巖板），利用擦窗機進行。作業時注意下列事項：1 .0作業要在白天進行，在大風天、下雨天要避免室外作業。2 .0作業盡量安排在節假日期間，不影響辦公室內工作人員辦公。3.1遵守勞動安全規則及各項作業規則，以保證作業安全。3.2高空作業使用安全帶。2次/年場所作業內容實施次數3.3為了防止咼空作業當中掉落所使用的工具和器材，必須設置預防柵欄。3.4必要時派保安人員疏導過路人。3.5移動作業地點時，必須確認安全之后才能行動。一樓大廳的照明燈具把燈泡（燈管）取下來連冋反光板

18、起用中性清洗劑去掉臟污，用濕抹布抹過之后，用干抹布擦干，安上燈泡（管）。對于塑料罩及塑料部分，洗干凈后要涂上帶電防止劑。2次/季度【一樓】正門大廳電梯間各種門走廊樓梯1、0天花、風口、燈具用干（濕）毛巾結合清潔劑去污。2、0玻璃、高墻部分去污除塵。3、0電梯廳天花、燈具用干（濕）毛巾結合清潔劑去除污漬。2次/季度1次/月1次/月衛生間天花、燈具用干（濕）毛巾結合清潔劑去污。1次/月開水間門、腰壁及壁櫥門、照明器等要清除灰塵或用濕抹布擦抹。1次/周電梯1、0電梯轎箱內部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用適當清洗劑擦拭干凈。2、0各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。3、0天花、燈具用干（濕）毛巾結合清洗劑

19、去污。1次/周1次/周1次/月中控室1、0天花、燈具用干（濕）毛巾除塵。2、0沙發、椅子的去塵除污。1次/月1次/月其余各房管道井地面、墻面、天花、設備、管道、橋架、燈具的清掃。（清潔方式冋上）4次/年或按甲方要求地毯的清潔地毯用專用地毯清潔劑進行清洗。1次/季度對廢棄物設施的清理（日常性質的）廚余垃圾存放處對地面進行消毒，撒脫臭劑。1次/周場所作業內容實施次數通用事項1、0清除墻壁灰塵。2、0清除照明器具的灰塵及擦拭燈泡。3、0各層機電設備房地面及墻面清掃。4次/年4次/年按需進行外圍清掃外圍地面1、0定期清掃1、1地面用機器清洗1、2石頭、瓷磚鋪墊部分機器清洗1、3側墻部分用水沖洗1、4排

20、水口、側溝要清除污泥2、0特別清掃：對照明器進行擦拭清掃3、外圍部分，特別是正門前面大理石地面機器清洗。4、0上項的地面除用洗滌劑沖洗以外，根據材質需要結晶的要進行結晶。5、0應清除側溝排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而發生溢水的現象。6、0大廈外部、招牌、揭示板等要用濕抹布抹試，對有必要的物件要擦亮，消防連接送水口要用適當的清潔劑去污。7、0花崗巖墻臺面用污漬劑擦拭。8、0雨天即時清潔。9、0室外綠地澆水。10.0室外燈具用干（濕）毛巾擦拭。1次/半月1次/半月1次/月2次/月2次/季度2次/周1次/月1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作業棚架及工具擦拭1次/周志、扶手

21、等除塵、濕擦、干抹。（玷污嚴重時，隨時進行）三、清潔工作檢驗標準和方法分類項目檢驗標準檢驗方法樓層公區衛生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵、無雜物。抽查電梯內干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點。目測天花、燈罩目視無明

22、顯灰塵，無污漬。目測風口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查各種設施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查衛生間大小便池內外光潔，無污垢、無積塵。適當地方放置衛生球，噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺、鏡面內外光潔，無污垢、無斑點，無積水、無積塵。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛網。抽查廁紙簍、垃圾桶無陳積物，無臭味，外表干凈。檢杳樓梯及門樓梯所管區域內的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設施如應急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無

23、臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢杳樓外衛生標準地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。全面檢杳第三節、設備設施的維修和養護管理物業的維修養護是物業管理中硬件管理的核心部分，是使物業保值增值的核心手段。南區作為高智能化寫字樓，在做好日常物業管理工作的同時，制定長期的房屋本體及設備養護計劃。此外，我們將在南區的物業管理中導入環保、節能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創造一個舒適的綠色辦公環境。一、機電設備管理的基本原則1、大廈設備設施的管理采用安全而高效的管理模式（1）建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據管理體系對

24、設備進行正常規范的使用，設備的基礎功能系統均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執行相應設備運行操作規程。（2）制訂高標準的設備的維護保養計劃。設備維護保養分為日常巡視保養和定期維修保養，設備設施的日常巡視保養由工程部，設備定期維護保養則均由工程部負責。設備的維護保養由相關單位根據設備管理規定和巡視檢查記錄開展工作，并作相關記錄。（3）實施高效的設備維修規程。設備的修理分為小、中、大修。維修均應有記錄，其中主要設均將建立設備修理保養情況記錄卡作為檔案性質一直保留。對變、配電設備以及發電機組、電梯等特種設備進行專業化管理，對高壓開關柜以及低壓配電柜和無功補償柜進行年度保養。電

25、梯的維護保養由專業電梯公司負責。2、建立完善的設備編碼及標示方案（1）根據大廈圖紙資料的有關圖則及通用圖則，制定設備編碼規則（2）制定含有設備編碼編號的設備臺帳。（3）依設備臺帳設立設備管理卡設備卡執行設備責任人制度。（4）機電的編號由公司工程部統一進行。3、建立設備臺賬（1）設備臺賬內設備均需建立相應的設備修理保養情況記錄卡，將跟蹤設備至報廢。（2）利用公司推進的信息平臺建設，逐步將設備和各項管理工作過渡動智能高效以工程部為核心輻射所有管理處理的工程部門，接受公司的宏觀調控和監管。（3）接受公司工程部綜合性的督查，引導或強制糾正設備管理中發生的錯誤，對新問題工程部專案協助解決。4、建立完善的

26、質量記錄體系（1）任何工作做到有據可查。（2）以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。（3）發揮零配件供應、技術后援支持體系強大功能。（4）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數量的依據，以確保各設備系統長期可靠運行。（5）完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項。（6）將集團商業管理公司強大的技術資源結合供應商技術力量將形成大廈管理處有力的技術后盾。5、技術資料的管理（1）對于技術資料管理，工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術資料以復印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺

27、失。（2）工程部資料柜的鑰匙由專人管理。6、有關設備類鑰匙的管理（1）設備類鑰匙是指所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。（2）設備類鑰匙均統一存放在工程調度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。（3）設立與本大廈相適應的鑰匙掌管制度，對內方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。二、設施、設備的維護管理1、設備的日常運行和使用由服務提供部門負責，消防中心、停車場及大廈周圍由保安負責，其余功能性設施、設備由工程部負責日常的運行管理，并嚴格遵守各項制度和規程。2、設施、設備的維護保養分為日常保養、定期維護保養和分級維護保養，設備設施的日常保養由使用單位和責任單位負責實施，設備定期保

28、養和分級保養則由工程部負責。3、對電梯進行專業化管理。充分發揮電梯維保專業公司的技術特長，要求駐場人員工作及時、規范，可以有效節約管理成本。4、建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據大廈的圖紙資料制定設備編碼規則和設備臺帳，并設立設備管理人和設備管理責任人。5、對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入萬達商業VI視覺標示系統，充分顯示萬達商業的規范化管理模式。6、利用公司推進的信息平臺建設，逐步將設備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部為核心輻射所有設施、設備等的工程管理工作中去，接受有關職能管理部門的調控和監督。7、接受公司品質管理部、工程部的綜合性督導，指導、糾正管理中存在的問題

29、，并協助解決。8、管理處工程部組織召開工程例會，并形成制度，創造學習、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。三、提高管理水平，節約支出1、增收節支措施（1）經常對員工進行勤儉辦企業教育，增強節約意識，努力降低維修維護成本。（2）加強成本控制，原材料控制，在確保服務質量的前提下，引進現代化的設備和手段，減少人力投入，減少人員開支。（3）加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領用。（4）大廈內外路燈、停車場照明采取控光措施，節約用電，減少公用電費支出。2、提高公共設施，機電設備管理水平的新設想。（1）提高工程部主要技術人員的素質，加強工程部工作的領導。（2）配備先

30、進的維修工具和管理設備，實現管理微機化。（3）繼續完善配件的供應商體系。（4）配備用于高空作業的液壓升降臺。（5）加強公司技術職能管理作用，發揮公司的技術優勢，加大技術和管理的督導作用。（6）維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優大廈的標準進行運作。（7）建立激勵機制，每季度、年度評選優秀員工，并給予精神和物質獎勵，提高員工的積極性。（8）實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程中的技術難題。（9）成立訓練有素的專業技術應急小組，以處理緊急情況下的設備故障。四、機電設備維修計劃項目方式方案標準及實施效果檢査周期內容柴油發電機組日常維護每日機、柴油油位和水箱水位和發電機清潔發電機運行正

31、常、安全無故障每星期起動一次充電，檢查機身滲漏定期保養（250H）1年更換機、柴油和濾清器和發電機AVR（電壓調節器）檢測變壓器日常維護每天監控溫度和電磁噪聲達到絕緣要求、設備運行正常定期維護半年清潔絕緣子和器身、檢測咼壓對地、高壓對低壓以及低壓對地數據。（停電）高壓開關柜日常維護每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護1年維護斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護每日檢查母排接線和空氣開關溫度及動作狀態使用正常，安全無故障定期維護半年更換配件，清潔柜體項目方式方案標準及實施效果檢查周期內容無功補償柜日常維護每周調整功率因數，清潔柜體功率因數能達到0.98以上定期維護半年測試

32、功率因數和更換配件給排水管日常維護每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護1年檢修閥門和管道、刷漆公用水箱日常維護每周檢漏和維修水質抽檢合格定期維護半年清洗和消毒二次供水池日常維護每周及時維修水質抽檢合格定期維護半年清洗和消毒生活泵日常維護每天檢查水封是否滲水，電機同軸度和運行狀態水泵機組使用正常，安全無故障定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油閉路電視監控日常維護每周檢查鏡頭和電路圖像清楚、工作正常定期維護半年更換配件和檢測共用天線日常維護每天及時維修使用正常、信號清晰定期維護半年檢測信號輸出音響設備日常維護每天及時維修輸入無噪聲、輸出聲音正常定期維護每季度檢測功放和揚聲器和話筒空調日常維護每

33、日過濾網清洗、維修空調運行正常、達到溫度設定要求。定期維護每季度加制冷液和檢修電路消防監控智能系統日常維護每天每天抽檢煙感總數量的5%測試消防系統的煙感和溫感達到要求，系統運行正常定期維護1年測試系統的聯動功能和更換配件消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流起動正常、無故障定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋系統日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警動作正常、系統聯動正常定期維護半年油漆管道和末端放水測試五、房屋本體及公共設施維修保養計劃和實施項目方式方案標準及實施效果檢查周期內容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡定期保養1年翻新、清洗樓梯間及通道日常維修每

34、天及時維修、更換整潔、無損壞定期保養1年粉刷、修補屋面日常維修1月及時維修、補漏無損壞、無滲漏道路日常維修每天路面修補定期保養半年路面刷漆溝渠、池地下排水道日常維修每月及時維修、(清理)破損和堵塞暢通、無損壞定期保養半年清理淤泥、修理六、南區智能化系統管理和維護1、智能化系統的管理和維護針對南區智能化系統的特點，結合智能化系統管理的經驗，制定如下管理及維護方案：(1) 、建立設備運行及維護人才隊伍由高素質的專業人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發揮。我們將從管理處現有的骨干中抽調專業人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍，并邀請相關單位(如該系統的設計、安裝單位)對所有技術人員進行強

35、化培訓，確保每一個人都能熟諳該系統并能正確使用及維護。(2) 、對用戶進行多種形式的培訓用戶能否正確使用室內智能系統，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵，我們將對業戶通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式，讓所有的業戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。(3) 、嚴格監控裝修及其它施工工程首先，我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監控，監管人員每天至少二次到現場查看，防止線路被損壞。(4) 、建立供應商檔案我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并

36、與供應商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產品的更新換代，使南區的智能化系統得到及時的完善。(5) 、處理好大廈使用初期的誤報警問題業戶對智能化系統必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現，造成誤報警頻繁發生，所以區分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統的關鍵，我們將根據實際情況，在入住初期設定一個N秒的滯后報警(由軟件實現)，當住戶誤操作時，可通過室內的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。(6) 、日常巡視與定期保養日常的巡視檢查是及時發現缺陷的最佳途徑，而定期維護則是發現、解決軟性隱患的

37、最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養結合的辦法來確保設備安全運行。具體計劃見表：2、南區智能化系統巡視和保養計劃項目內容周期攝像監控系統巡視、檢查一周保養半年紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關、門鎖系統保養一年智能控制中心設備保養一年區內冃景音樂系統保養半年消防報警系統巡視、檢查一月保養半年項目內容周期其它智能化系統保養、檢查第四節、客戶服務和客戶關系管理1. 客戶服務主要內容(1) 提供24小時客戶服務熱線；(2) 接收客戶的咨詢、報修、投訴等信息，負責將相關信息傳達至責任部門，并對處理情況進行跟蹤和回訪；(3) 提供郵件收發、物品寄放、行李搬運、雨傘借用等增值服務；(4) 提供會議預訂、入室清潔、快遞、花卉養護等有償服務2. 客戶服務中心和大堂前臺管理處將在管理處設客戶服務中心和大堂設前臺。(1) 大堂前臺的設施上將配備液晶屏電腦、電話等必需的辦公設備。客戶服務人員可通過電話、網絡和物業管理軟件等方式與客戶服務中心進行無障礙信息傳遞；(2) 管理處設立的客戶服務中心，接待來訪客戶以及處理來自各大堂前臺和各工作點的信息。而在對客戶的信息反饋上，將以“誰接待、誰負責”，即首問負責制的方式，