1、1土地開(kāi)發(fā)模式介紹生地/拆遷地塊政府下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)土整理儲(chǔ)備中心二級(jí)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)同系二級(jí)開(kāi)發(fā)商一級(jí)開(kāi)發(fā)商可建設(shè)用地(熟地)公開(kāi)招拍掛/土地儲(chǔ)備二級(jí)開(kāi)發(fā)商商品房公建配套工業(yè)各功能性質(zhì)用地民營(yíng)機(jī)構(gòu)政府工業(yè)企業(yè)(自建)工業(yè)開(kāi)發(fā)商政府公私合營(yíng)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)商旅游復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代建開(kāi)發(fā)商一般開(kāi)發(fā)商政府委托委托/招投標(biāo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地增值收益項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出售/出租/代建工程收益復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商2土地開(kāi)發(fā)模式介紹土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式土地二級(jí)開(kāi)發(fā)模式公建配套開(kāi)發(fā)模式商品房開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式政府獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式PPP(公私合營(yíng))模式常規(guī)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式政府主導(dǎo)的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式BOT(

2、運(yùn)營(yíng)-移交)模式復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的工業(yè)地產(chǎn)模式主題型項(xiàng)目帶土地開(kāi)發(fā)模式TOT(移交-經(jīng)營(yíng)-移交)模式捆綁項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)模式PFT(私營(yíng)機(jī)構(gòu)融資)模式3一級(jí)開(kāi)發(fā)模式分類開(kāi)發(fā)模式政府獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式主題型項(xiàng)目帶土地開(kāi)發(fā)模式一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)模式模式特點(diǎn)n政府委托下屬企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)n要求政府有相對(duì)雄厚的資金實(shí)力n政府承擔(dān)前期大量資金投入的風(fēng)險(xiǎn)n操作不透明,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率計(jì)算方式很難確定n政府和企業(yè)合作進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā),并分享土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后土地增值的收益n企業(yè)和政府簽定合作協(xié)議,明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，可加快區(qū)域開(kāi)發(fā)的速度n一般適合大規(guī)模、高起點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)

3、域開(kāi)發(fā)，需要大量的資金投入，當(dāng)?shù)卣Ｍ麥p少財(cái)政投入n要求企業(yè)具備豐富的一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，協(xié)助政府進(jìn)行整體規(guī)劃、土地推介等n常見(jiàn)于主題型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如旅游主題地產(chǎn)，文化主題地產(chǎn)等n常以招標(biāo)或掛牌形式出讓生地，引進(jìn)具備一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)能力的專業(yè)開(kāi)發(fā)商n通過(guò)招投標(biāo)方式，由一級(jí)開(kāi)發(fā)公司具體實(shí)施n政府指定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)間、流程n降低一二級(jí)聯(lián)動(dòng)可能性，使二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加公平適用項(xiàng)目高利潤(rùn)項(xiàng)目非成熟區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)旅游主題區(qū)域或社區(qū)利潤(rùn)穩(wěn)定的成熟區(qū)域4主題型帶土地開(kāi)發(fā)模式案例華僑城生地二級(jí)開(kāi)發(fā)主題公園文化配套公共設(shè)施住宅酒店商業(yè)深圳華僑城4平方公里深圳東部華僑城7平方公里，預(yù)計(jì)投資30億深圳華僑城2

4、.6平方公里，預(yù)計(jì)投資30億深圳華僑城1.5平方公里，預(yù)計(jì)投資20億深圳華僑城2平方公里，預(yù)計(jì)投資30億一級(jí)開(kāi)發(fā)華僑城地產(chǎn)有限公司用地性質(zhì)為旅游主題公園用地掛牌政府獲利減少政府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投入發(fā)展商專業(yè)性強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，提高主題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功率政府無(wú)須投入和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)便獲得區(qū)域升值，并實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益開(kāi)發(fā)商獲利政府支持力度大，較易獲得成片開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模大，門(mén)檻高，拿地競(jìng)爭(zhēng)小土地交割較低主題項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景樂(lè)觀，并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)高附加值5公建配套開(kāi)發(fā)模式分類開(kāi)發(fā)模式PPP（公私合營(yíng)）模式BOT（建造運(yùn)營(yíng)移交）模式TOT（移交運(yùn)營(yíng)移交）模式PFI（私營(yíng)機(jī)構(gòu)融資）模式模式特點(diǎn)n政府、營(yíng)利性企業(yè)和非營(yíng)利性

5、企業(yè)達(dá)成相互合作關(guān)系，簽署合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保項(xiàng)目的順利完成n政府并不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移到私人企業(yè)，而是合作各方共同承擔(dān)投資、風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任以及分享回報(bào)nBOT項(xiàng)目的所有權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)在特許期限內(nèi)屬于項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司可把項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)分包給運(yùn)營(yíng)維護(hù)承包商n政府在此期間則擁有對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督權(quán)、調(diào)控權(quán)n當(dāng)特許期限屆滿，所有權(quán)將無(wú)償移交給政府部門(mén)n政府將已經(jīng)建成投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目移交給投資方進(jìn)行運(yùn)營(yíng)n政府憑借移交的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)若干年的權(quán)益，一次性地從投資方融通到一筆資金，再將該筆資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)n當(dāng)經(jīng)營(yíng)期屆滿是，投資方再將項(xiàng)目移交回政府手中n政府部門(mén)發(fā)起項(xiàng)目，由財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目

6、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并按事先的規(guī)定提供所需的服務(wù)n政府在合同期限內(nèi)因使用承包商提供的設(shè)施而向其付款n在合同結(jié)束時(shí)，有關(guān)資產(chǎn)的所有權(quán)或者留給私人承包商，或交給政府，取決于原始合同的條款規(guī)定適用項(xiàng)目同時(shí)具有風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的項(xiàng)目低利潤(rùn)項(xiàng)目，投資較大，建設(shè)周期長(zhǎng)高利潤(rùn)項(xiàng)目社會(huì)福利性項(xiàng)目，如學(xué)校、醫(yī)院6PPT發(fā)展模式的啟示發(fā)揮公共機(jī)構(gòu)和民營(yíng)機(jī)構(gòu)各自的優(yōu)勢(shì)取長(zhǎng)補(bǔ)短以最有效的成本為公眾提供高質(zhì)量的服務(wù)降低成本政府可以和民營(yíng)機(jī)構(gòu)共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)均擔(dān)民營(yíng)機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)盈利目的，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量提高，收入增加將項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)和管理有效結(jié)合提高項(xiàng)目執(zhí)行效率民營(yíng)機(jī)構(gòu)的參與將對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)有促進(jìn)人才培養(yǎng)可及時(shí)籌措所需資金融

7、資優(yōu)勢(shì)7商品房開(kāi)發(fā)模式介紹開(kāi)發(fā)模式常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式捆綁項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式模式特點(diǎn)一般規(guī)模適中或較小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、功能比較單一政府帶控規(guī)出讓地塊，并設(shè)定附加條件，如規(guī)定開(kāi)發(fā)商興建星級(jí)酒店、大型商業(yè)等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其它資源的整合或產(chǎn)業(yè)嫁接，如旅游休閑、教育、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施運(yùn)營(yíng)提升地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值地產(chǎn)銷售回籠資金，填補(bǔ)設(shè)施前期開(kāi)發(fā)的投入和后期運(yùn)營(yíng)支出，形成功能嫁接形成良好的品牌和復(fù)制模式適用項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大的普通項(xiàng)目相對(duì)非成熟區(qū)域的建設(shè)相對(duì)非成熟區(qū)域的主題型地產(chǎn)項(xiàng)目，類似捆綁開(kāi)發(fā)8土地開(kāi)發(fā)模式比較與總結(jié)1政府獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式主題型項(xiàng)目帶土地開(kāi)發(fā)模式一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)模式主導(dǎo)者政府開(kāi)發(fā)

8、商+政府開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商+政府投入由政府承擔(dān)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)政府收益時(shí)間熟地招拍掛熟地招拍掛生地掛牌熟地招拍掛收益來(lái)源政府獲得土地增值收益政府與開(kāi)發(fā)商分享土地增值收益開(kāi)發(fā)商獲得公建設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)的管理收益政府獲得生地出讓收益開(kāi)發(fā)商獲得土地增值收益和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益政府與開(kāi)發(fā)商分享土地增值收益風(fēng)險(xiǎn)高低低低功能實(shí)現(xiàn)區(qū)域帶動(dòng)性弱區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)區(qū)域帶動(dòng)性弱在現(xiàn)金流吃緊的情況下，可部分采取城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式、主題型項(xiàng)目帶土地開(kāi)發(fā)模式和一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)模式9土地開(kāi)發(fā)模式比較與總結(jié)2PPT模式BOT模式TOT模式PFI模式主導(dǎo)者政府+開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商投入由政府和私營(yíng)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)開(kāi)發(fā)成

9、本、日常運(yùn)作和管理支出由私營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)開(kāi)發(fā)成本、日常運(yùn)作和管理支出由政府承擔(dān)開(kāi)發(fā)成本、私營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)日常運(yùn)作和管理支出由私營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)開(kāi)發(fā)成本、日常運(yùn)作和管理支出政府收益時(shí)間項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限前-收益來(lái)源政府與私營(yíng)機(jī)構(gòu)分享公建設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)收益私營(yíng)機(jī)構(gòu)在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)收益私營(yíng)機(jī)構(gòu)在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)收益；政府一次性地獲得所移交項(xiàng)目未來(lái)若干年內(nèi)的收益私營(yíng)機(jī)構(gòu)在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)收益政府的投資風(fēng)險(xiǎn)低低低低功能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)弱建議通過(guò)市場(chǎng)化手段開(kāi)發(fā)公建配套，引進(jìn)私人機(jī)構(gòu)參與，緩解政府資金壓力，并提高項(xiàng)目執(zhí)行效率10土地開(kāi)發(fā)模式比較與總結(jié)3常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式捆綁項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式主導(dǎo)者開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商投入常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用主題設(shè)施和常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)支出捆綁項(xiàng)目和常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)支出政府收益時(shí)間土地出讓時(shí)土地出讓時(shí)，及主題設(shè)施成功運(yùn)營(yíng)后土地出讓時(shí)收益來(lái)源政府獲得土地出讓收益，開(kāi)發(fā)商獲得項(xiàng)目銷售/租賃收益政府獲得土地出讓收益，以及主題設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入的稅收開(kāi)發(fā)商獲得項(xiàng)目銷售/租賃收益