1、股權(quán)平價轉(zhuǎn)讓”，潛在風險2018-01-27 房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)股權(quán)平價轉(zhuǎn)讓中需注意的風險點。房地產(chǎn)企業(yè) G公司2004年成立，自然人甲、乙分別實繳出 資1000萬元現(xiàn)金，各持該公司 50%股權(quán)。2016年，甲向丙 以1000萬元價格轉(zhuǎn)讓其持有的全部股權(quán)，乙向丁以1000萬元價格轉(zhuǎn)讓其持有的全部股權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，申報的G公司資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)如下：存貨 4.5億元，預收賬款5億元，實收 資本2000萬元，未分配利潤-1億元，總資產(chǎn)6.5億元。 計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅時，甲、乙兩人認為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為0，未申報個人所得稅。主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)企業(yè)報送的財務(wù)報表等資料，認為該公司凈資產(chǎn)為 -8000萬元，而甲

2、、乙轉(zhuǎn)讓價 格1000萬元，沒有低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額， 未對其轉(zhuǎn)讓 價格作調(diào)整。通過分析會計科目，應(yīng)當對股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格作調(diào)整。一是預收賬款”科目。資產(chǎn)負債表的預收賬款應(yīng)根據(jù)預收賬款”和應(yīng)收賬款”科目所屬明細的期末貸方余額合計數(shù)填列。房地產(chǎn)企業(yè)收到的購房款， 在會計處理上有兩種方式，一種是反映在預收賬款”賬戶貸方，一種是不設(shè)置預收賬款”賬戶，登記在 應(yīng)收賬款”賬戶的貸方。案例中，雖然G公司未分配利潤 為-1億元，但由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，預收賬款長期 掛賬的現(xiàn)象較普遍。尤其是在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候，企業(yè)可以人為調(diào)整財務(wù)報表，可能存在符合收入確認條件的預收房款，但尚未結(jié)轉(zhuǎn)會計收入的情況。一旦結(jié)轉(zhuǎn)收

3、入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)。 發(fā)現(xiàn)該公司預收款項中有 4億元預收的房款， 其中2億元預 收房款對應(yīng)的房屋主體已竣工驗收，該部分房屋相關(guān)的成本 已結(jié)轉(zhuǎn)，但該部分預收房款未結(jié)轉(zhuǎn)收入。如果結(jié)轉(zhuǎn)收入后， 會引起會計利潤變動，可能增加未分配利潤，從而導致所有 者權(quán)益增加。二是 存貨”科目。房地產(chǎn)企業(yè)會計處理中，尚未完工的各種 土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品，各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收 合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品， 均在資產(chǎn)負債表中 存貨”一欄反映。發(fā)布股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）的公 告（公告2014年第67號）（以下簡稱67號公告）第十二 條規(guī)定，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷 售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報的 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價值份額的，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低。 同時，結(jié)合該公告第十四條的規(guī)定， 被 投資企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)、 探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總 資產(chǎn)比例超過 20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照中介機構(gòu)出具的 資產(chǎn)評估報告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。企業(yè)提供存貨的明細， 發(fā)現(xiàn)存貨中有 3億元均為可以按合同 規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的房產(chǎn)，占總資產(chǎn) 6億元的50%， 已遠遠超過20%，且預收房款2億元結(jié)轉(zhuǎn)收入后