行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-論房地產(chǎn)泡沫及防范措施摘要:美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊的同時(shí)也敲響了警鐘。因此,深入研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及防范措施。如何判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫,是防范和治理泡沫的關(guān)鍵。衡量房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫也可以以不同的角度及標(biāo)準(zhǔn)。在分析衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提出防范房地產(chǎn)泡沫的主要措施,以期促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；泡沫；防范1引言1987年出版的Palgrave經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典中引用著名濟(jì)學(xué)家金德?tīng)柌竦脑挾x泡沫:“泡沫狀態(tài)這個(gè)名詞,隨便一點(diǎn)兒說(shuō),就是一種或一系列資產(chǎn)在連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià),開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲,于是又吸引了新的買(mǎi)主這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟取利潤(rùn),而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn),接著就是價(jià)格暴跌,最后以金融危機(jī)告終”。房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲,泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段。安全區(qū)的泡沫通常有積極作用,而危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用,房地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)2.1房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP通過(guò)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比較,將房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度與全社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度進(jìn)行比較。對(duì)發(fā)展中國(guó)家或經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有著極為重要的作用。因此,在市場(chǎng)發(fā)展初始階段和快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率這一指標(biāo)通常較高,甚至可達(dá)到15%-30%。經(jīng)過(guò)快速發(fā)展后的平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期,該比率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相當(dāng),應(yīng)保持在10%-15%左右。房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段前期會(huì)高些,可達(dá)到2-4。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于繁榮階段,因此可以通過(guò)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的實(shí)際比值,來(lái)判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在房地產(chǎn)泡沫。2.2空置率主要用于判斷是否存在過(guò)度膨脹的虛擬需求,并最終形成房屋的空置。按照國(guó)際通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)的比率。一般來(lái)講,房屋空置率5%為適度,10%則為警戒空置率,超過(guò)20%為嚴(yán)重空置。我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“國(guó)房景氣指數(shù)”中的“商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)”,是指上年的空置面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷(xiāo)售或出租的商品房的增量面積。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部將商品房空置面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)細(xì)分為空置待銷(xiāo)面積、空置滯銷(xiāo)面積和空置積壓面積。因此,我國(guó)還沒(méi)有建立統(tǒng)一規(guī)范的空置率指標(biāo),不能進(jìn)行空置率計(jì)算,也無(wú)法用于國(guó)際比較。2.3房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額/GDP房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在GDP中所占的比例可以反映出其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)不同階段發(fā)展的冷熱程度。根據(jù)廣東省規(guī)劃設(shè)計(jì)院的一份分析報(bào)告,發(fā)展中國(guó)家年度內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額占GDP的8%比較合理,但是,若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象,或因房地產(chǎn)投機(jī)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額占GDP的比值脫離合理范圍,出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫傾向。2.4房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,它是國(guó)際通用的衡量房?jī)r(jià)合理與否的重要指標(biāo),主要用于衡量房?jī)r(jià)格是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。計(jì)算公式為:年度房?jī)r(jià)收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積(建筑面積)年度商品住宅均價(jià)/年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的資料,不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的分析統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為0.8-30,平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。據(jù)此,如果一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比高出這一標(biāo)準(zhǔn),則說(shuō)明存在房地產(chǎn)泡沫的隱患。而我國(guó)大中城市2006年房?jī)r(jià)收入比就已經(jīng)達(dá)到了8,一線城市如北京、上海、深圳房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了10,超出合理范圍的房?jī)r(jià)收入比,經(jīng)過(guò)近兩年來(lái)房?jī)r(jià)的大幅上漲,我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比更加惡化,從這一指標(biāo)看,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些泡沫。3防范房地產(chǎn)泡沫的措施3.1隨著經(jīng)濟(jì)全球化和金融自由化的深化,各國(guó)經(jīng)濟(jì)在享受這一益處的同時(shí),也在承擔(dān)著很大的不確定性,這種不確定性主要表現(xiàn)在外國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。因此,“居安思危”的危機(jī)意識(shí)對(duì)于我國(guó)金融穩(wěn)步健康的發(fā)展是必不可少的。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)是通過(guò)研究宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和規(guī)律,找出能夠反映市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的一些基本指標(biāo),并通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的監(jiān)控,及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題,針對(duì)這些問(wèn)題,分類(lèi)提出調(diào)控對(duì)策,把問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱累積的潛在風(fēng)險(xiǎn)。銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)具有金融管理及經(jīng)營(yíng)狀況診斷雙重作用,其意義在于依據(jù)相關(guān)金融業(yè)經(jīng)營(yíng)管理原則,選定一組變量,并建立一套預(yù)警函數(shù)、指標(biāo)、臨界值,運(yùn)用預(yù)警模式后,如發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定或逾越警戒范圍的狀況,即顯示警訊,給銀行機(jī)構(gòu)發(fā)出警告信號(hào)以便盡早采取措施,也給監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供及早采取銀行監(jiān)督的措施,并要求銀行機(jī)構(gòu)限期改善其風(fēng)險(xiǎn)狀況,以保證其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。3.2房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與銀行的信貸擴(kuò)張有著必然的聯(lián)系,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家武康平、皮舜等建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)的一般均衡模型,通過(guò)對(duì)均衡解的比較靜態(tài)分析,其研究結(jié)論認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的增加,銀行信貸供給增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,兩者之間存在正反饋的作用機(jī)制。因此,我們要從銀行信貸著手,優(yōu)化信貸資源配置,在房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣較盛的時(shí)候采用較嚴(yán)的房貸政策,而在風(fēng)平浪靜之后可以適當(dāng)放松。這樣一方面能減少銀行的不良貸款,維持銀行的穩(wěn)定,另一方面也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、高效的運(yùn)行。房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)是資金占用大、期限長(zhǎng)、流動(dòng)性低,很多銀行都把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的金融品種。泰國(guó)的金融危機(jī)給我們提出了警告。在1989-1996年的七年內(nèi),泰國(guó)的住房貸款增加了5倍多,由1989年的1459億泰銖,發(fā)展到1996年的7934億泰銖。房地產(chǎn)貸款超過(guò)了銀行總額的50%。與同樣遭遇金融風(fēng)暴的鄰國(guó)相比,馬來(lái)西亞投入房地產(chǎn)的貸款占全部貸款余額的比例只有29%,印尼占20%,菲律賓占11%。為什么1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)首先在泰國(guó)爆發(fā),泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度高于馬來(lái)西亞、印尼和菲律賓是其重要原因之一。銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院和中國(guó)人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)規(guī)定,從嚴(yán)掌握貸款條件,加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和居民住房消費(fèi)貸款的監(jiān)管力度。通過(guò)對(duì)貸前貸后的嚴(yán)格把關(guān),既支持了優(yōu)良的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和個(gè)人貸款,又防止房地產(chǎn)泡沫累積的潛在風(fēng)險(xiǎn)。3.3進(jìn)一步推行城市基準(zhǔn)地價(jià)制度,加大地價(jià)指數(shù)、各類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)等地價(jià)信息的公開(kāi)力度,為市場(chǎng)交易提供合理的參考價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系建設(shè)的基礎(chǔ)性工作,既是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的重要工具,也是政府公共服務(wù)的一個(gè)基礎(chǔ)項(xiàng)目。但是目前我國(guó)的現(xiàn)狀是,基準(zhǔn)地價(jià)成果公布比例低,使用面窄,利用率低,沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的政府指導(dǎo)和宏觀調(diào)控作用。各地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的方向和范圍不是很明確,一方面基準(zhǔn)地價(jià)成果基本限于土地管理部門(mén)使用；另一方面,土地管理部門(mén)不能積